Инвестирование физических лиц в недвижимость "жилые помещения, не жилые помещения, земля", (особенности, условия, риски,)?

Инвестиции в недвижимость: риски и условия 

Недвижимое имущество, еще с конца девяностых, приобрело статус инвестиционного актива в экономическом поведении россиян. Большую часть этого периода участники рынка могли наблюдать поступательный рост цен на недвижимое имущество, а вместе с ним рост капитализации своих вложений. Московскую квартиру в конце 1998 года можно было приобрести за сумму, не превышающую тридцати тысяч долларов, а в 2011 она могла быть продана уже более, чем за двести тысяч. Мало кто отказался бы восьми кратно приумножить свои активы, особенно когда все что для этого нужно — вложить деньги в покупку недвижимости, которая кроме роста капитализации может также приносить и рентные доходы.

Инвестиции в жилой фонд, рассматриваются многими из мелких и средних российских инвесторов как деятельность тождественная инвестициям в недвижимость как таковую, что нельзя признавать верным. Инвестиции в недвижимость включают в себя, помимо вложений в жилье, еще и такой актив как земля, а также вложения в нежилое недвижимое имущество. 

Доходность инвестиций в недвижимость 

Существует масса методик для оценки доходности инвестиций в недвижимость, которые по сути сводятся к расчету разницы между прибылью и затратами или делению суммы капитализации объекта в текущем периоде, на аналогичный показатель на дату вложения. В последнем случае речь идет о коэффициенте, отражающем доходность по инвестиционной деятельности. 

Необходимо сознавать, что наличие формул и математических моделей, предполагающих будущую доходность инвестиций, при всей их непротиворечивости, никак не гарантирует получения дохода. Наглядным примером тут может служить ипотечный кризис 2008 года в США, где подобные механизмы прогнозирования и оценки, будучи развиты кратно лучше российских, никак не помогли инвесторам уберечь свои капиталы. 

За основные факторы, которые заслуживают внимание при принятии решений о вложении денег в недвижимость, следует принимать следующие:

  • рыночные данные по динамике цен на сходные объекты недвижимости;
  • данные по динамике доходов потенциальных арендаторов (если речь идет об арендаторах как физических лицах, то внимание нужно обращать не на средний, а на медианный доход, если арендаторами выступают коммерческие организации, то стоит обращать внимание на объемы рынка на котором они работают, среднюю доходность участников рынка и потенциал его роста). 
  • информация о затратах на содержание и обслуживание имущества
  • налоговые данные (ставки налога на имущество, налога на прибыль, который будет необходимо уплачивать при продаже инвестиционной недвижимости, иных налогов и сборов, которые могут иметь место в случаях, когда осуществляется инвестирование в недвижимость третьих стран, также стоит обратить внимание на законопроекты и законы, предполагающие изменения налогового законодательства); 
  • законодательство, регулирующие права по владению и распоряжению имуществом; 
  • инсайдерская или близкая к таковой информация (данные могут представлять наибольшую ценность при вложениях в недвижимость, они включают в себя сведения о предстоящем строительстве соседствующих объектов недвижимости или инфраструктуры, предполагающих выкуп инвестиционных построек или земельных участков по высокой цене, или же повышающие стоимость инвестиционных объектов самим фактом своего соседства). 

Инвестиции в жилую недвижимость

Вложения в недвижимость далеко не самая без рисковая инвестиционная стратегия, в чем могли убедиться многие из собственников недвижимости за последние четыре года, когда проседание рынка привело к заметному падению валютной стоимости их активов. Чтобы получить более полное представление о инвестиционной отдаче вложений в недвижимое имущество, достаточно обратиться к динамике цен на российском рынке. За три квартала 2016 года цены на жилое недвижимое имущество, представленное первичном рынке РФ, менялись разно направлено. 

В ряде городов (Владивосток, Махачкала, Оренбург) стоимость квадрата от застройщиков упала на долю, составляющую около 20%. Вместе с тем, в Сочи, Калининграде и Набережных Челнах за тот же период прирост цен на первичном рынке составил все те же 20(±2)%. Куда больший интерес может представлять вложение денег в жилье, сделанное на начальных этапах строительства. В этом случает доходность может достигать 40% и при выборе надежного застройщика заметно превосходить все прочие инвестиционные стратегии с аналогичными рисками. 

Приобретение жилья в инвестиционных целях стоит рассматривать как долгосрочное вложение, что вызвано изменениями в российском законодательстве. Согласно поправкам (ст. 271.1 п 4) , внесенным в Налоговый кодекс, Федеральным законом № 382-ФЗ от 29.11.2014, с 1 января 2016 года вступил в силу новый порядок начисления налога на продажу недвижимого имущества, предполагающий освобождение от уплаты налога (для инвестиционного жилья) для объектов, находящихся в собственности не менее пяти лет, против трех, как это было прежде. 

Ставка налога для физических составляет 13% (НК РФ, ст. 208, 209 и 224). Таким образом, квартира купленная на первичном рынке жилья в Хабаровске, где цены на недвижимость за первые три квартала 2016 года выросли в среднем на 15%, может не принести никакого дохода даже при сохранении динамики роста, если ее продажа будет произведена в первый год после покупки. 

Используя предложенный выше механизм оценки доходности, мы можем предложить инвестиционную стратегию, рассчитанную на 5 лет. В качестве объекта инвестиций возьмем жилую недвижимость. Для определения места расположения объекта, обратимся к статистическим данным по ценам на недвижимость в России. Хабаровск уже не первый год входит в первую пятерку самых дорогих, по стоимости квадратного метра, городов России. 

В отличие от своих соседей по рейтингу, недвижимость в Хабаровске показывает заметный рост и в 2016 году, что позволяет остановить выбор для инвестиций на этой территории. Причин столь дорогого жилья может быть две — потребность в жилье на территории или манипуляции рынком со стороны местной администрации. Последнее стоит полагать маловероятным, ввиду продолжения роста цен даже в условиях падения бюджетных потоков, однако целиком такую вероятность исключать нельзя и ее следует относить к числу инвестиционных рисков. Такая причина дороговизны жилья, как рыночный спрос, может быть обусловлена как недостаточной обеспеченностью горожан жильем, так и избыточную потребность в жилье, возникающую из-за приезжих и по ряду других причин. 

Обеспеченность жителей Хабаровского края жильем, согласно данным госкомстата, чуть ниже средне российского, этот показатель более чем на 10% выше чем по Москве и сопоставим с Санкт-Петербургом, а потому есть все основания говорить о экономических факторах, определяющих цену на хабаровские квартиры. Среди них можно рассматривать такой фактор как положение Хабаровска в виде узла или хаба товарных потоков, идущих из Китая и Россию и обратно. Эту его функцию допустимо рассматривать как растущую, ввиду роста китайской экономики, который, по всей видимости, сохранит свои темпы в ближайшие годы. Вложение в хабаровское жилье на этапе строительства, может принести доходность до 30% по его завершению, при сроках ввода в эксплуатацию более 1 года, а сохранение динамики прироста цен, позволит обеспечить ежегодную доходность в 10-15%, кроме того, не стоит забывать и о рентных платежах, которые можно будет иметь по завершению строительства.

Инвестиции в гостиничную недвижимость 

Гостиницы, как объект инвестиционной недвижимости, довольно часто можно встретить на российском рынке. Решив принять участие в инвестиционном проекте такого рода необходимо помнить, что средний срок окупаемости вложений на данном направлении достигает восьми лет, а следовательно вложение денег в строительство или покупки гостиниц лишено смысла, если вы рассчитываете на быструю отдачу. 

По некоторым оценкам, ежегодный прирост рынка гостиничных услуг составляет около 15%, что сопоставимо с доходностью по менее рискованным инвестиционным продуктам. Инвестиция в гостиничную недвижимости может иметь смысл, когда место расположения объекта способно гарантировать его наполняемость и отсутствие серьезной конкуренции, а сам объект недвижимости относится к нежилым зданиям вторичного рынка, которые с минимальными издержками могут быть перестроены в целевых нуждах. 

При инвестировании в гостиничную недвижимость стоит обращать внимание на существующие государственные программы софинансирования Так, в настоящее время, в Самарской области действует государственная программа по субсидированию вложений частных инвесторов в развитие гостиничного фонда. На программу выделены сотни миллионов рублей и часть из этих средств может быть получена инвестором, что способно сократить сроки отдачи по вложениям. 

Причиной государственного участия, в данном случае, является предстоящее проведение чемпионата мира по футболу, что предполагает повышенное внимание органов государственной власти к состоянию гостиничного фонда. С содержанием, предъявляемых государством, требований можно ознакомиться в Федеральном законе № 108-ФЗ от 7.06.13 и Постановлении Правительства РФ № 89 от 10.02.2016 (ред. от 31.10.2016).

Вернуться к списку