Аренда квартир - как делается все по закону + кто на этом зарабатывает
Аренда квартиры это всегда стресс и проблемы. Не только для потенциального клиента, но и для самого владельца недвижимости. Ведь сколько не было бы у него квартир, поддерживать уровень нужно всегда. А это достаточно сложно сделать, так как никакой особой культуры в РФ не существует. Сегодня мы рассмотрим сдачу в аренду - как один из консервативных способов зарабатывания денег. Да инвестиции в недвижимость позволяют избежать большого количества рисков. Но не все так гладко, как кажется поначалу.
Выгода при аренде
Если говорить простыми словами, то аренда квартиры выгодна для всех:
- Человек получает временное место проживания;
- Владелец получает хорошую прибыль.
Если же квартир больше 2, то это перерастает в полноценный заработок. Позволяющий вести жизнь мелкого рантье. Ведь выглядит это все очень безоблачно:
- Нужно всего-лишь искать квартирантов;
- Цены устанавливает сам собственник;
- Уровень пассивного дохода просто будоражит воображение.
Но на этой тернистой дорожке очень много подводных камней. О которых мы и расскажем далее.
Аренда квартир с точки зрения законодательства
Основополагающая нормативная база была заложена еще в 1994 году. И с тех пор, законодательство лишь ориентируется на прежние положения. Здесь ситуация по аналогии с Конституцией. Да, она диктует фундаментальные правила жизни российского общества.
Но фактически, конституция является:
- Базисом;
- Фундаментом.
И уже на этом фундаменте выводится целая ветка различных кодексов, постановлений и отдельных законов. Аналогичным образом работает и закон предусматривающий:
- Сдачу в аренду;
- Порядок ведения дел;
- Налогообложение и т.д.
Например в Гражданском кодексе (ст. 672) есть определения для:
- Передачи квартиры во владения;
- Сдачи недвижимости в аренду другим людям.
Согласно действующему законодательству, в качестве основополагающего документа используется договор об аренде. А вот объектом этого договора может быть:
- Дом;
- Квартира;
- Часть недвижимости.
С домом или квартирой все достаточно просто. Владелец получает помесячную оплату от своего жильца. Последний в свою очередь, получает крышу над головой для себя и своей семьи. При этом, до сих пор сильна традиция сдавать в аренду лишь часть недвижимости. Например комнату. Связано это с:
- Неплатежеспособностью большинства людей;
- Завышенными ставками по аренде в миллионниках.
Типичная ситуация. Молодой человек приехал из деревни в столицу. Но денег на то, чтобы снять целую квартиру у него недостаточно. Более того, таких денег не найдется даже у его родителей.
Но уезжать обратно к себе - не самая лучшая идея. Ведь переезд должен изменить жизнь. Да и работы в крупном городе хватает.
Поэтому, приходится брать в аренду комнату например. Между прочим, стоимость комнаты (помесячная) может дать фору арендодателям сдающим жильё целиком в провинции.
Опять-таки, все проблемы кроются в свободном регулировании рынка. Застройщики и арендодатели в идеале мечтаю завысить цены до космических высот. Ведь это бизнес, а значит всегда есть издержки.
Также по теме аренды, интересно будет прочитать как арендуется земля под строительство: Аренда земли под застройку - какие есть нюансы и условия
Острый вопрос
Да и никаких альтернатив аренде на данный момент нет. Государство уже давно не раздает всем бесплатную недвижимость. А если повезло родиться в провинции, то шансов еще меньше.
Оттого, арендодатели никогда не останутся в минусе. Потому что крыша над головой нужна всем. Особенно тем, кто приехал за длинным рублем в очередной город-миллионник.
Собирательный образ следующий
- Молодая семья переезжает в большой город;
- Нужно где-то жить.
А никаких богатых родственников и перспектив нет. На ипотечное кредитование рассчитывать не приходится. В идеале конечно, это отличный вариант. Вот только есть несколько проблем:
- Ипотека одобряется крайне редко (в процентном соотношении);
- Выплаты может потянуть не каждый.
Как бы там ни было, но платежи по ипотеке могут переплюнуть любую аренду. Но не всегда.
О риэлторах
А вот теперь мы плавно переходим к тому, кто вообще на всей аренде кормится. Это риэлторы. Основная задача этой профессии-работа с недвижимостью. Это полноценный рынок, позволяющий зарабатывать большие деньги даже без собственности. Все организовано достаточно просто:
- Человек ищет объявление на доске (или форуме);
- Натыкается на предложение и пытается связаться с продавцом.
Вместо продавца на другой стороне телефонной трубке, сидит риэлтор. Основная задача которого:
- Сдавать квартиры;
- Продавать дома;
- Оперировать недвижимостью.
Схема взаимодействия достаточно простая. Ее легко объяснить на примере:
- Владельцу нужно срочно дать квартиру;
- Времени работать с клиентами у него нет.
Отсюда и вытекает польза риэлтора. Он исполнит все обязательства, без личного участия собственника:
- Покажет квартиру;
- Поможет составить договор.
В этом плане, риэлтор это некий арбитр, между арендующим и хозяином квартиры. Но это компенсируется огромными процентами (порой зашкаливает за 10-20 процентов).
Общая культура риэлторских агентств приводит к тому, что большая часть зарабатывает:
- На процентах с заключенной сделки;
- На доп. услугах.
Есть традиция, которая может показаться абсурдной. Но рынок это терпит, а значит все не так уж плохо. Дело в том, что риэлтор редко готов найти вам хорошую квартиру. Ему интересна выгода и процентная ставка с каждого заключения договора.
Современные технологии на службе
Ни для кого не секрет, что доски объявлений существуют и в интернете. На старте такого проекта, администрация тщательно отфильтровывает объявления. Со временем, складывается следующая ситуация:
- 90 % объявлений уже перекрыты риэлтерами;
- Найти собственника крайне сложно.
Поэтому куда бы вы не нажали, шанс на то, что по ту сторону будет риэлтер, всегда остается. А потребовать оплаты могут:
- За просмотр квартиры;
- За указание адреса;
- За полноценное сопровождение сделки.
В последнем случае российская действительность показывает совершенно другую картину:
- Риэлтер готов облизывать клиента с ног до головы;
- Как только контракт подписан, отношение меняется.
И все . С этого времени вы можете уже не надеяться на помощь агентства. В лучшем случае они сдадут аварийную или ветхую квартиру. А были случаи, когда сдавались чужие квартиры, без ведома владельца.
Финал всегда печален. Клиент отдает залог или полную оплату, а владелец об этом даже не знает. Деньги растворяются в пустоте, и вернуть их практически не получится. Если не удастся призвать риэлторов к ответу через суд.
Мифы о квартирах без посредников
Некоторые сильно удивятся, но отсутствие посредников позволяет сократить расходы на 10-30 процентов. Ведь на самом деле, найти квартиру возможно. Основная проблема тут только в деловых отношениях агентства и собственника.
Некоторые пытаются вынудить владельца подписать договор:
- Запрещающий прямую аренду;
- Запрещающий другим агентствам работать с этой квартирой /домом.
Иными словами, рынок уже давно поделен вдоль и поперек. И никакого конструктивного выхода пока не наблюдается.
Также будет интересно прочитать, про арендные отношения с землей: Арендовать землю которая в прибрежной зоне или с заливным лугом
Аренда через интернет
Вот тут еще все интереснее. Многие предпочитают работать на зарубежных ресурсах. Сдавая свои столичные квартиры на короткий период. Преимущество этой схемы вт том , что:
- Сдавать квартиру на короткий срок очень прибыльно;
- Не нужно постоянно конфликтовать со своими жильцами.
Эту систему владельцы переняли у гостиничного бизнеса. Ведь здесь квартира как раз выдается в формате номера в отеле. Есть тут и немало минусов:
- Чем больше людей, тем сложнее управиться;
- Не вся недвижимость годится
Одно дело, когда сдается хорошая квартира в центре Москвы. Это позволяет:
- Сдавать ее иностранцам;
- Не активничать в поиске новых клиентов.
Ведь недвижимость в центре одна из самых востребованных. А денежные клиенты вряд ли согласятся поселиться где-нибудь на окраине. Естественно, если у них достаточно средств.
Большой поток командировочных, студенты и т.д. - это всё то, что позволяет получать хорошую прибыль. Или хотя бы прибавку к зарплате.
Инвестиции с целью сдачи в аренду
А вот этот способ заработка еще более сложен, но не менее интересен. Так, в РФ уже давно используется практика ДДУ или других форм привлечения инвестиций для строительства.
Так вот счастливчикам, которые успели вложиться, квартира достается на 20-30% дешевле, чем по окончании стройки. И вариантов действий тут всего 2:
- Продавать, довольствуясь наценкой;
- Сдавать в аренду в последующем.
Одна беда - очень легко ошибиться с домом и местоположением. А о способах обмана со стороны застройщиков даже и говорить не стоит. И вместе с тем, универсальной формулы не существует.
Простая арифметика
Наиболее удачными игроками на этом рынке стали те, кто успел в 90-х:
- Скупить недвижимость за бесценок;
- Построить дома на гос. деньги и не вернуть их потом.
Таким образом, малому количеству людей, удалось заполучить в собственность огромные площади и даже целые заводы. О домах даже и говорить не стоит -это слишком несерьезно для такого объема мошенничества и воровства.
И фактически, получить сверхприбыль могут как раз те, кто успел вовремя озаботиться и обзавестись квартирами.
Что делать обычному человеку?
Вообще, вкладывать в рынок недвижимости достаточно безопасно. Ведь дома нужны всем и всегда. А постоянный доход со сдачи нескольких столичных квартир легко перекрывает постоянное проживание собственника за границей.
Иными словами, сбывается мечта. Лежишь себе на пляже, а денежки сами капают в карман. Это в идеальной ситуации. В реальности все намного сложнее и жестче.
Как найти жилье без посредников?
А теперь о том, как избежать посредников. Как мы уже говорили, это выгодно арендодателю. Но человеку, снимающему квартиру придется платить больше. А значит, надо найти способ избавиться от риэлторов.
Правила достаточно простые:
- На досках объявлений достаточно собственников:
- Некоторые сайты уде вынуждают проходить верификацию человека, предлагающего квартиру.
Если верификация пройдена, то владелец получает некоторые привилегии. Ведь именно это привлекает аудиторию. Проблема в том, что риэлтор может условно пройти верификацию. Имея на руках данные собственника квартиры.
Любые взаимоотношения хороший риэлтор готов взять на себя. Начиная от оформления договора и заканчивая юридической помощью. Стоит понимать, что цена такой помощи может оказаться непомерно высокой.
Выходя на вольные хлеба, будьте готовы встретиться с трудностями. Придется обзвонить не менее сотни объявлений. И провести немало встреч, прежде чем найдется нужный вариант.
С собственника вы можете потребовать:
- Паспорт;
- Документы на право собственности.
Внимательно проверяйте эти бумаги. В случае серьезного конфликта, это знание вам пригодится.
Договор об аренде
Чтобы минимизировать риски, и заранее установить нормальные отношения, нужно составить полноценный договор. Исходя из специфики последнего, и будет решаться конфликтная ситуация. Особенно, если дело закончится судебным разбирательством.
В договоре аренды прописываются не только обязанности и права сторон. Но и вообще все, что касается деловых взаимоотношений:
- Права собственника;
- Права квартиранта;
- Обязанности и требования.
Так, в пул задач наймодателя обычно попадает:
- Обеспечение условий для проживания;
- Поддержание работоспособности всего имущества;
- Проведение ремонта и т.д.
Если в договоре присутствует мебель, а на деле ее нет, то это тоже прямое нарушение.
Кроме того, наймодатель вынужден обеспечить своему квартиранту должный комфорт. Это означает, что проводить ремонт или менять трубы за счет квартиранта нельзя. По крайней мере в условиях типового договора.
Более того, квартирант получает полное право расторгать соглашение, если другая сторона отказалась исполнять обязательства. Это касается не только аварийного состояния, но и:
- Аварийный статус самого дома;
- Отсутствие условий для проживания.
Но обратите внимание, расторгнуть контракт в одностороннем порядке получится только через суд.
У самого квартиранта, надо признать, обязанностей и задач не меньше. Основное условие:
- Своевременная отправка арендной платы;
- Поддержание квартиры в нормальном состоянии.
Это означает, что если в квартире была хорошая мебель и техника, то она должна остаться даже после того, как договор разорвали.
Да и воровство имущества собственника квартиры приведет к тому, что в лучшем случае он потребует компенсации. Это ведь еще и уголовное дело, за которое полиция может просто арестовать.
Кроме того, в не будет лишним в договоре подписать порядок расторжения контракта. В частности речь идет о том, что нужно предусмотреть срок, по истечении которого квартирант должен выехать. Особенно, если ситуация экстренная и собственнику нужно срочно освободить квартиру.
Проблема тут в том, что многие не понимают что подписывают. И в конечном счете, владелец оставляет не только без залоговых денег, но и без:
- Личных вещей;
- Техники и т.д.
Сразу оговоримся, действия это незаконные. Даже если подобного не прописано в договоре. Да, по закону все может быть хорошо и правильно. Но выселять семью с маленьким ребенком на улицу в феврале, давая сутки на выселение, это чересчур.
Во всем виноват арендодатель?
А вот тут тоже есть о чем поговорить. Российский менталитет очень хорошо отражается на культуре деловых взаимоотношений. Например:
- Собственник не разрешает жить с собаками;
- Квартирант упрямо тащит животное домой.
На этом все заканчивается. Его в лучшем случае выселяют. А иногда получается полномасштабный конфликт. А о том, каково сдавать квартиру мигрантам или семьям с маленькими детьми, вообще написана отдельная пьеса.
В лучшем случае, от квартиры останутся только стены. А иногда квартиранты успевают изгадить кварт иру так, что потом требуется:
- Полноценный ремонт;
- Дезактивация;
- Обработка помещений огнеметом.
И самое печальное, что жильцы не всегда готовы признать лишь часть своей вины. Несмотря на то, что в договоре они обязывались вести себя хорошо. И компенсировать любые поломки, произошедшие по их вине.
Вообще, обязанность арендодателя поддерживать квартиру в работоспособном состоянии установлена на уровне законодательства. Особенно, если речь идет о:
- Замене сантехники;
- Замене проводки и т.д.
Естественно, если это предусмотрено по умолчанию. Если же договор не стандартный, все рассматривается в индивидуальном порядке. Но стоит сразу сказать о том, что привыкнуть начинающему арендодателю придется ко всему. В особенности, если квартира не в самом лучшем районе. Кроме того, некоторые операции может проводить только владелец квартиры. Так как он единственный собственник.
В свою очередь, аренда квартиры позволяет делегировать часть задач по обеспечению. Главное, чтобы это было предусмотрено в договоре. И не было протеста с другой стороны. Еще одним очень популярным пунктом договора, является приватность. Собственник не должен сутками находиться в квартире. А по-возможности, сообщать о своем приезде заранее.
А для недвижимости посуточно, и вовсе придется нанимать целый штата персонала. Если квартир больше двух.
Заключение
Аренда квартир позволяет неплохо заработать. Если бизнес и вся работа выстроена достаточно правильно. Для сдачи на посуточную аренду, надо брать во внимание привлекательность квартиры и ее доступность. Ведь ехать за тридевять земель командировочный вряд ли захочет. И со временем, придется нанимать собственных горничных и т.д. Так как времени на все просто не хватит.
Важно! По всем вопросам, если не знаете, что делать и куда обращаться:
Звоните 8-800-777-32-16.
Бесплатная горячая юридическая линия.
