Аренда земли под застройку - какие есть нюансы и условия

Что такое земельная аренда?

Аренда земли - это соглашение, в рамках которого арендатору разрешается владеть, пользоваться и распоряжаться объектом недвижимости в течение срока аренды, после чего земля и все улучшения передаются владельцу объекта.

Аренда земли означает, что улучшения будут принадлежать владельцу недвижимости, если не будет создано исключение, и предусматривает, что все соответствующие налоги, понесенные в течение срока аренды, будут оплачены арендатором. Поскольку аренда земли позволяет арендодателю принимать все улучшения после истечения срока аренды, арендодатель может продать недвижимость по более высокой ставке.

Аренда земли также часто называется арендой земли, поскольку арендодатели сдают в аренду только землю.

Постоянное бессрочное пользование

Постоянное бессрочное пользование по Земельному кодексу - это соглашения, заключаемые между определенными коммерческими арендодателями и арендаторами, связанные с использованием земель, которые необходимо застроить. Аренда земли включает в себя аренду земли на длительный срок - обычно от 50 до 99 лет - для арендатора, который строит здание на объекте.

Аренда земли определяет, кому принадлежит земля, а кому принадлежит здание, а также улучшения в собственности. Многие арендодатели используют земельную аренду как способ сохранить право собственности на свое имущество по причинам планирования, чтобы избежать прироста капитала, а также для получения доходов и доходов. Арендаторы обычно берут на себя ответственность за любые расходы. Это включает в себя строительство, ремонт, реконструкцию, улучшения, налоги, страховку и любые финансовые расходы, связанные с собственностью.

Арендаторы обычно берут на себя ответственность за все финансовые аспекты аренды земли, включая аренду, налоги, строительство, страхование и финансирование.

Хотя они используются главным образом в коммерческих помещениях, они значительно отличаются от других видов коммерческой аренды, например, в торговых комплексах и офисных зданиях. Эти другие договоры аренды, как правило, не назначают арендатора взять на себя ответственность за помещение. Вместо этого эти арендаторы платят арендную плату, чтобы управлять их бизнесом.

В России постоянное бессрочное пользование обычно составляет от пяти до десяти процентов дохода от земли и зданий. Арендная плата, как правило, увеличивается на периодической основе в соответствии с арендной платой за землю и здания на местном рынке. Если арендная плата за жилье падает, арендная плата за землю обычно остается неизменной. В последние годы все чаще встречается связь между увеличением арендной платы за землю и индексом розничных цен или индексом потребительских цен, и повышение арендной платы взимается ежегодно. В некоторых частях регионах масштаб годовой земельной ренты варьируется в зависимости от того, связана ли она с годовой инфляцией или установлена ​​ли она на более длительный период (обычно десять или 25 лет). Например, в Москве текущая годовая индексная ставка, используемая городским советом, составляет 4,69%; десятилетняя фиксированная ставка составляет 6. 08 процентов; и 25-летняя фиксированная ставка составляет 6,19%.

Использование аренды земли может помочь в борьбе со спекуляцией землей

Когда в конечном итоге любая земля будет продана, вырученные средства могут быть использованы для финансирования инициатив совета в интересах местных сообществ.

Между 1996 и 2006 годами городской совет в Москве неуклонно увеличивал свои доходы от аренды земли; в 2006 году арендная плата составила более 5 миллиардов рублей. После вычета расходов все еще оставался избыток, превышающий 2.5 миллиардов рублей в год. В разгар экономического спада чистый профицит упал до 900 миллионов рублей, но теперь он вернулся к примерно 2 миллионам рублей в год.

Также интересно будет знать и прочитать: Страховка недвижимости от затопления - почему отказывают в страховых выплатах

Каковы преимущества аренды земли для частных домостроителей?

Есть два основных преимущества модели аренды земли для частных домовладельцев: -

Приобретение земли через земельную аренду значительно уменьшает первоначальный первоначальный капитал, необходимый для финансирования проекта.

В некоторых случаях - например, когда группа людей строится вместе через юридическое лицо, такое как компания с ограниченной ответственностью или жилищный кооператив - мы понимаем, что плата за аренду земли может быть зачтена в счет других доходов для целей налогообложения

В большинстве случаев земельная аренда обеспечивает такую ​​же безопасность, как и право собственности на землю, находящееся в свободном владении. Так, например, арендатор обычно может передать свой дом своим семьям, он может продать свой дом другим, он может получить ипотечный кредит и обычно может подать заявку на продление аренды.

Основа аренды

Представители Государственной думы РФ традиционно были активными сторонниками активного управления земельными ресурсами. Это особенно верно в городских районах, где правительство и местные советы регулярно приобретают землю, планируют основные новые проекты или инициируют регенерацию, а затем обслуживают землю, готовую для создания участков под застройку или земельных участков для жилищных ассоциаций, девелоперских компаний и частных домовладельцев. Законодателей поддерживают этот подход, поскольку он дает им больше контроля и гибкость в распределении земли для конкретных пользователей. Этот подход также позволяет советам получать прибыль от увеличения стоимости земли. В России закон, регулирующий земельную аренду, дает арендатору право использовать землю так, как если бы он был ее владельцем.

Однако это использование может быть ограничено, и советы часто применяют ограничения, которые, например, ограничить использование земли для жилья. Наземные аренды обычно использовались советами по всей России на протяжении более ста лет. Амстердам стал лидером: около 80% земли в черте города в настоящее время принадлежит совету и сдано в аренду более чем 250 000 организаций или частных лиц (все участки, обозначенные красным на карте, являются арендованными, а желтые участки принадлежат муниципалитетом Москвы).

Таким образом крупные города также управляют значительными пропорциями своих земель, и многие другие российские города в некоторой степени использовали земельный лизинг. В России нет стандартного подхода - например, в Санкт-Петербурге нормальный срок большинства договоров аренды (до недавнего времени) составлял 50 лет, тогда как в Москве он составляет 99 лет, а в Новосибирске договор аренды является бессрочным. В последние годы в России велись политические дебаты об аренде земли, и правые партии выступали против них. Это приводит к некоторым значительным изменениям. При бессрочной аренде земли оплата указывается только один раз - обычно, когда кто-то арендует участок земли у города в первый раз. Арендаторы могут приобрести земельную аренду сразу, как единовременно, или ежегодно платить земельную аренду. При новой системе арендная плата будет расти только в соответствии с новым инфляционным индексом (который еще предстоит указать). С лета 2016 года новая система будет применяться ко всем новым договорам аренды земли, и около 110 000 нынешних арендаторов также получат возможность перейти на новую систему.

Как вычисляется аренда

В России существует три различных вида земельной аренды - с привязкой к годовому индексу или с земельной арендной платой, которая устанавливается на десять или 25 лет. Потенциальные покупатели решают, какую форму они хотят принять.

Преимущества и недостатки трех форм земельной аренды:

• - Ежегодно индексируемая земельная рента - эта рента корректируется ежегодно в соответствии с инфляцией (минус один процент).

Основным преимуществом является то, что арендная плата на землю низкая с самого начала (при условии, что инфляция / процентные ставки низкие). Основным недостатком является то, что существует неопределенность в отношении того, насколько увеличится земельная рента в будущем, поскольку никто не может гарантировать, какой будет уровень инфляции в будущем. Десятилетняя фиксированная земельная рента

• -эта рента пересчитывается каждые десять лет и связана с фактической доходностью совета по государственным займам, которые он получил для финансирования первоначального приобретения земли.

Основным преимуществом этого вида земельной ренты является то, что уровень арендной платы гарантируется на десятилетний период. Двадцать пять лет фиксированной земельной ренты

• - через 25 лет земельная рента пересчитывается, и новый уровень арендной платы будет учитывать инфляцию (минус один процентов) и фактическая доходность совета по любым обеспеченным кредитам. Основным преимуществом является то, что аренда земли гарантирована на 25 лет. Недостатком является то, что арендная плата может значительно возрасти, если процентные ставки или темпы инфляции значительно возросли.

Если срок аренды земли истекает без успешного продления, то земля и все, что на ней построено, возвращается землевладельцу. Это означает, что квартира в кондоминиуме или кооперативе, а также все, что связано с землей, принадлежит землевладельцу, если срок аренды земли истекает, даже если арендатор возместил строительство здания.

Аренда земли на государственной собственности

Например, большинство людей не знают, что половина земли в Московской области находится в аренде земли или что район частично построен на новой земле, вырытой из мусорных свалок в результате строительства Всемирного торгового центра.

Арендные договоры являются причиной того, что в квартирах Барвихи такие высокие ежемесячные платежи. Арендатор в Барвихе не должен платить налоги на имущество, поскольку он является государственным учреждением.

Таким образом, опытный агент покупателя сможет сообщить вам, что вам не о чем беспокоиться, здания на подобной территории - это некоммерческое государственное учреждение, единственной миссией которого является поддержание и улучшение района. Существует очень небольшой риск того, что они не согласятся продлить аренду земли на разумных условиях.

Сэкономьте 2% на покупке дома

Экономьте деньги, не нарушая сделку, работая с одним из наших традиционных, опытных брокеров-партнеров, которые никогда не делают скидок открыто. Небезрассудный кредитный чек покупателя при закрытии

Земля в аренду с некоммерческими организациями

Знаете ли вы, что Римско-католическая церковь является крупнейшим частным землевладельцем в России? Мало того, что они владеют большим количеством земли с религиозными зданиями, они также сдают много земли в аренду в кондоминиумы и кооперативы Москвы.

Поскольку религиозные учреждения также не являются коммерческими организациями, риск возникновения проблем с арендодателем при продлении аренды земли ниже. Хотя риск выше, чем у государственных организаций, единственной задачей которых является поддержание соседства, некоммерческие организации, такие как католическая церковь, по-прежнему представляют значительно более низкий профиль риска, чем частные владельцы земли, когда дело доходит до того, что происходит, когда земля Срок аренды истекает в Москве.

Также интересно будет прочитать и знать: Не могу получить квартиру по ДДУ - что делать дольщику

Аренда земли с частными арендодателями

Здания по аренде земли в Москве, построенные на частной земле, могут представлять серьезную проблему для оценки и конкурентоспособности, особенно если срок аренды близок к истечению. Здания по аренде земли в Москве, как правило, имеют 99-летний договор аренды с двумя вариантами продления на 20 лет. Поэтому, если вы арендуете только 20 лет, вам не о чем беспокоиться. Однако, если у вас осталось всего 20 лет, вы столкнетесь с серьезными рисками!

Когда в 2010-х годах инфляция была высокой, частные землевладельцы хотели, чтобы аренда земли увеличивалась в зависимости от стоимости жизни или индекса инфляции. Поскольку реальные активы значительно выросли, когда инфляция была ослаблена, аренда земли за последние 15 лет или около того увеличилась в соответствии с рыночной стоимостью зданий.

Процесс оценки может быть сложным и может включать оценки и встречные оценки любой из сторон.

Таким образом, агент хорошего покупателя посоветует вам проверить язык аренды земли, касающийся повышения арендной платы, чтобы понять, сколько может стоить ваше будущее обслуживание. Язык аренды земли также определяет, какая сторона получает вычеты из уплаченных налогов на недвижимость.

Что же происходит, когда срок аренды земли истекает без продления?

Это кошмарный сценарий для кондоминиумов и кооперативных зданий, построенных на земле, которой они не владеют. В соглашении об аренде земли говорится, что все сооружения и капитальные улучшения земли, включая все, что было добавлено арендатором, утрачиваются по истечении срока аренды земли. Таким образом, здание, за которое заплатила и построила кооперативная корпорация, будет просто передано арендодателю, если аренда земли не будет успешно продлена.

Для акционера кооператива это означает, что стоимость их акций упадет до нуля. Помните, что они просто владели долевым участием в кооперативной корпорации, а не какой-либо недвижимой собственностью. Кроме того, эта кооперативная корпорация, к сожалению, даже не владела землей, и в этом случае акционеры фактически владели частью «арендного капитала».

Почему аренда земли в Москве может быть хорошей приобретением

Поскольку здания, сдаваемые в аренду в Москве, продаются со скидкой, и их может быть очень трудно оценить, когда надвигается срок аренды земли, это может предоставить уникальные возможности покупателю, который больше озабочен образом жизни и доступностью. Например, в здании по аренде земли в Москве могут быть доступны более дешевые квартиры с 3 спальнями, которые в противном случае были бы вне бюджета покупателя.

Возможно, покупатель - пенсионерская пара без детей, которым все равно, что случится через 20 лет, когда истекает срок аренды. В подобных ситуациях для покупателя может иметь смысл иметь возможность покупать недвижимость со значительной скидкой, а также получать более низкие ежемесячные платежи по ипотечным кредитам.

Более низкие ежемесячные платежи по ипотечному кредиту в результате дисконтированной цены покупки. Ежемесячные платежи за техническое обслуживание обычно выше для кооперативного здания с арендой земли, чем для сопоставимого здания, которому принадлежит его земля.

Совет от профессионала: кто-то однажды сказал, что вы должны покупать или арендовать, но никогда не делайте и того, и другого. Возможно, нет необходимости быть настолько экстремальным, чтобы вообще избегать аренды земельных участков, но вы, безусловно, должны знать о последствиях покупки квартиры в арендуемом здании.

Как вы можете проверить, есть ли у здания аренда земли?

Хороший адвокат по недвижимости проинформирует вас об этом существенном факте во время юридической и финансовой экспертизы . Тем не менее, вы можете узнать сами, посмотрев годовой финансовый отчет здания . Если у здания есть право собственности на землю, на которой оно находится, вы сможете увидеть землю как один из его активов в балансе. Вы также сможете увидеть арендные платежи в качестве расхода в отчете о прибылях и убытках, если у него есть земельная аренда.

В разделе примечаний в финансовой отчетности здания также будет указана аренда земли, если таковая имеется. Первоначальный план размещения будет включать в себя аренду земли как особый риск, если таковой имеется.

Важно! По всем вопросам, если не знаете, что делать и куда обращаться:

Звоните 8-800-777-32-16.

Бесплатная горячая юридическая линия.