Постоянная рента: договор и основания для составления + сроки, регистрация, обязательства
Договор ренты известен еще со Средних Веков в Европе. Рентные отношения в Европе начали появляться по причине того, что представители власти начали преследовать ростовщиков, а вокруг царила бедность. Эту позицию выразил Л.Ж. Морандьер, цивилист из Франции. Ростовщичеством в то время считали любую процентную ставку. Поэтому запрет ростовщичества закономерным образом привёл к тому, что его начали обходить любым доступным способом. Именно это по сути и позволит развиться договорам ренты. Заемщик мог получить какую-то гарантийную сумму, после чего он брал обязательство по отказу от уплаты процентов. Кроме того, для ренты было свойственна обязанность возврата денег. Все обязанности, которые были не определены, выплачивались ежегодно. Это и стали называть рентой. Если же мы говорим о собственниках недвижимости, то они использовали схему с вечной рентой. Потому что найти покупателя на вечную ренту было бы проще. А вот найти покупателя с капитальной суммой денег было сложно. Ведь наличных денег было не так уж и много. Сегодня, как вы уже догадались, разговор пойдет о ренте.
Введение
Рентой называют отдельное соглашение, которое предполагает передачу имущества одной стороной, и выплату денежных средств другим человеком. Кроме того, по ренте оплата возможна и в натуральном виде:
- Бытовая помощь.
- Поддержка (социального характера).
- Приобретение продуктов питания.
- Оплата коммунальных платежей и т.п.
Иными словами, договор ренты позволяет провести сделку, по которой владелец квартиры получает содержание. Ну а приобретатель недвижимости может в конечном счете получить дом или квартиру. Обычно получает он объект недвижимости уже после наступления смерти.
О договорах по ренте в РФ
Сегодня у нас есть как общее нормативно-правовое регулирование для стандартных договоров. Но, тут есть одна интересная особенность. У такого договора существует несколько разновидностей, он регулируется еще и отдельными нормами на уровне ГК РФ. Характер этого договора в России предполагает:
- Одностороннюю обязанность.
- Реальность.
- Возмездность.
С этим определились. Теперь немного об истории появления ренты на территории РФ. Изначально, никакой ренты у нас не было. Она появится только после изменений в действующем законодательстве 1996 года. Ренты не было до революции. Ренты не было в СССР. Рента была известна в узких кругах, но как полноценного института у нас ее никогда не было. Хотя попытки были.
Первая попытка узаконить ренту была в 1913 году. Именно тогда был подготовлен очередной проект гражданского уложения, в котором как раз прописывалась возможность существования ренты. Правда о договорах постоянной ренты тогда мало чего было известно. Поэтому речь шла скорее про схему пожизненного содержания, нежели про современную форму договоров ренты.
Однако, ничего реализовать не вышло. А во времена СССР договор ренты попросту существовать не могу. Потому что все это было квалифицировано как ростовщичество. Да, в определенный НЭПовский период все-таки подобные сделки заключались. Правда суды признавали все эти сделки недействительными. Было несколько исключений, но о чем-то серьезном с такими масштабами говорить не приходится.
Кстати, после того как закончится война, законодатели вновь столкнутся с проблемой. И именно послевоенный период станет временем, когда договора ренты впервые появятся в СССР в полной форме. Можно сказать, что в ограниченном виде, договор ренты был легализован на территории СССР начиная с 1964 года.
О сторонах и предмете рентного договора
Рента как определение гражданского права зарегулирована отдельным пакетом статей Гражданского Кодекса. Общая глава для ренты это 33 ГК РФ. Там же обычно и прописаны рентные обязательства на основании ГК России. Начнем с предмета договора. Это может быть:
- Ценные бумаги.
- Обычные наличные деньги (только наличные).
- Недвижимость (квартиры и дома).
- Движимое имущество.
Важно помнить о том, что по договору ренты не может быть использовано чужое имущество. Одна из сторон должна иметь право собственности на имущество, которое применяется в качестве предмета договора. Никакого другого варианта тут не усматривается.
Еще важно понимать различия в контексте правового режима конкретного имущества. Например если мы говорим о ценных бумагах, то вся процедура должна соответствовать профильному законодательству по ценным бумагам. Если мы говорим о квартирах и домах, то сделка должна соответствовать профильному регламенту по передаче недвижимости и т.п.
Со сторонами по рентной сделке все тоже не так просто, как может показаться. Начнем с того, что есть 2 стороны:
- Должник.
- Кредитор.
В первом случае это лицо, которое обязуется выплачивать ренту. Это гражданин, который получает имущество в собственность, взамен обязуется вносить рентные платежи и исполнять другие обязательства, прописанные в договоре. Рента уплачивается достаточно долго, забывать об этом тоже не стоит. Кстати, по нормам действующего законодательства, рентными должниками могут быть не только физические лица (обычные граждане), но и юридические лица (компании).
С рентным кредитором все немного интереснее. Кредитором в данной сделке выступает получатель рентных платежей. Это лицо, юридическое или физическое, которое передает имущество другой стороне. А взамен получает денежные средства или платежи в натуральном выражении. В России на данный момент рентным кредитором не могут быть коммерческие компании и организации. Потому что это прямое противоречие с механизмом самой ренты.
Если же мы говорим о некоммерческих организациях (НКО), то вот как раз они могут оформить постоянную ренту. Естественно, для НКО есть ряд дополнительных ограничений. Ведь НКО в роли рентного кредитора может просто противоречить действующему законодательству. Поэтому тут нужно изучать вопрос отдельно. А вот для граждан (т.е. физических лиц) особых ограничений по ренте нет. Гражданин может оформить пожизненную или постоянную ренту без особых ограничений.
Не забываем о том, что получатель платежей по ренте не может одновременно выступать с разных сторон. Потому что это правовое противоречие.
Общие условия договора
Начать пожалуй стоит с существенных условий по договору. Тут надо сказать о том, что сами существенные условия очень сильно будут в прямой зависимости от категории договора. Например предмет всегда является существенным условием. Если мы говорим о пожизненной или постоянной ренте, то имущество может быть передано практически любое. Если мы говорим о договорах на пожизненное содержание, то речь идет только о недвижимости, никаких исключений из правил тут нет. Кроме того, интересы рентного кредитора будут условием существенного характера. Фактически, интересы рентного кредитора и защищаются действующим законодательством. А вот рентного должника защищают в меньшей степени.
С формой договора ренты все проще. Есть 2 ключевых требования по нормам действующего законодательства:
- Удостоверение нотариусом.
- Письменная форма договора.
Всё, больше никаких требований не усматривается. Разумеется, если же мы говорим об отчуждении объекта недвижимости, то придется еще и регистрировать сделку в соответствующем государственном реестре. Если мы говорим об обременении по ренте, то оно тоже подлежит обязательной регистрации.
Если же стороны нарушили требования и не стали ничего удостоверять в нотариате, возникнут проблемы. Такой договор по умолчанию не может считаться действительным. А значит, его признают ничтожным. Если же договор по передаче недвижимости будет заверен у нотариуса, но не будет зарегистрированным, то сделка просто будет аннулирована. В этом случае рентный договор будет в состоянии "не заключен". Иными словами, с позиции законодательства, такой договор заключенным считаться не может.
Не стоит забывать и о таком важном нюансе, как сроки договора. Пожизненную ренту можно оформить на период всей продолжительности жизни человека. Если мы говорим о ренте постоянного характера, то она вообще не имеет срока. О платежах нужно рассказать отдельно, это слишком объемная тема.
Платежи и рента
Итак, договор ренты по умолчанию (и по общему регламенту) является возмездной сделкой. Правда, ничто не мешает вам оформить соглашение, которое будет исключать это условие. Кроме того, рентные платежи это не единственная возможность собственника недвижимости. Дело все в том, что получатель ренты еще может в момент передачи имущества получить встречное представление. Разумеется, при имущественном отчуждении возмездного характера, к договору о ренте прикрепляется еще и стандартный ДКП. Если мы говоримо том, что отчуждается на безвозмездных началах, то придется оформлять своеобразный договор дарения.
Но что является платежом по такой сделке? Это может быть:
- Иждивение.
- Только денежные средства.
- Денежные средства или эквивалентная польза.
К вопросу о том, что считается постоянной рентой. Это сделка, по которой можно получить денежные средства. Или же эквивалентное натуральное выражение суммы денег, а именно:
- Оказание услуг.
- Выполнение работы.
- Передача вещей и т.п.
Если мы говорим о договорах пожизненного содержания (это иждивение) то тут можно получить деньги. А еще можно получить обеспечение одеждой, лекарственными средствами, питанием и даже жильем.
Если же мы говорим о пожизненной ренте, то это только денежные средства.
Иногда рентные платежи можно предоставлять по комбинированной схеме. Но только при условии, что это прописано в договоре. Например, вы можете выплатить одну часть обязательств по договору денежными средствами. А вот другая часть ренты будет оплачена предоставленными услугами.
Кроме того, на законодательном уровне закреплены номинальные величины размера для иждивения, пожизненной и постоянной ренты. Это сделано для того, чтобы рентный кредитор был защищен в полной мере. Ведь рентным кредитором может быть пенсионер. И его могут обмануть, если минимальный размер ренты будет определен очень скромной суммой денег. Более того, по действующему законодательству, рента будет увеличиваться в обязательном порядке. Увеличивается номинальный размер ренты точно так же, как и коэффициент с размером прожиточного минимума.
Не стоит забывать и о том, что у рентного кредитора появится право на получение платежей только после того, как имущество будет передано. И именно с этого момента у должника возникнет обязательство выплаты. Не стоит забывать о том, что любой договор ренты должен содержать условие о систематическом исполнении взятых на себя обязанностей. Если же платежи вносятся не вовремя, то можно использовать механизм наложения штрафных процентов. Штрафы за просрочку тут определяются или условиями договора, или законодательным регламентом.
Ну а теперь нужно разобраться с постоянной рентой.
О постоянной ренте
Начнем с того, что постоянная рента это практически тот же механизм, что был описан выше в общей картине. Но, есть несколько своих отличительных особенностей, которые сегодня точно не стоит игнорировать. Например постоянная рента предполагает:
- Отсутствие срока.
- Особенность участия некоммерческих организаций.
Начнем со срока. Дело в том, что по договорам постоянной ренты соглашение предполагает бессрочность. Что это значит на практике? А на практике это значит, что сами обязательства не будут ограничиваться по срокам. Иными словами рента будет действовать даже с учетом продолжительности жизни получателя платежей. С организациями мы разбирались выше, но тут нужно упомянуть еще и о том, что НКО по сделке постоянной ренте могут работать таким образом с физическими лицами. Разумеется, если подобная возможность была прописана на уровне учредительной документации.
Не стоит забывать и о том, что права для получателя могут быть переданы другому лицу. Иными словами, ренту можно уступить другому человеку по этой схеме. Разумеется, если мы говорим о каком-то установленном законом порядке. Это может быть как наследование, так и другая процедура. Правда тут не все так просто. Ведь право на получение ренты (постоянного формата) напрямую по наследству передать не получится.
А еще в качестве плательщика может выступить физическое или юридическое лицо. Исключения мы уже описывали тут выше.
Мы узнали о том, с кем можно заключить договор постоянной ренты. Теперь пора поговорить о цифрах и сроках.
Основные сроки исполнения обязательств по договору постоянной ренты не обозначаются. Именно поэтому она называется постоянной. Сколько платят по ренте? Платят точно так же, как и по любому другому договору содержания описанному выше. А вот с оспариванием не все так просто, как может показаться изначально. Давайте разберем и этот вопрос.
Можно ли оспорить ренту?
Вне всяких сомнений. Обычно этим занимаются уже родственники, после смерти собственника. Да, реальность нашей правовой системы такова, что любую сделку, даже если она была заключена на законных основаниях, на деле можно оспорить. В этом контексте, договора по ренте можно ассоциировать с:
- Брачными контрактами.
- Завещанием.
Так что не стоит удивляться тому, что наследники попытаются аннулировать сделку. Очень часто наследники даже не подозревают о том, что какой-то договор вообще был подписан. И когда узнают, очень сильно удивляются. Ведь это противоречит их интересам. Интересы получателя ренты к этому моменту уже никого не интересует.
Традиционно, все пытаются оспаривать ренту, которая была оформлена на объект недвижимости. Это может быть:
- Квартира.
- Дом.
Традиционно, для запуска процедуры оспаривания нужно обращаться в полицию или органы прокуратуры. Правда делать это стоит только в том случае, если вы на 100 процентов уверены в том, что сделка была инициирована мошенниками. И да, на практике, наследники почти всегда уверены в том, что сделка мошенническая. Даже если они в глубине сознания понимают, что сделка могла быть с обоюдным согласием, принять они это не захотят. Потому что им это не выгодно. Все дело тут как раз в этом.
Правда, толку от таких действий будет не так уж и много. Начнем с того, что есть маленькая вероятность того, что вас могут привлечь по уголовной статье. Это квалификация 306 УК РФ. Судебной практики по таким делам сегодня не так уж и много, но рисковать ради имущества точно так не стоит.
Только если вы уверены в том, что сделка была заключена против воли одной из сторон, есть смысл попытаться оспорить действующий договор.
Дело тут еще и в том, что после смерти получателя платежей обязательства прекращаются. Следовательно, наследники не могут потребовать расторжения договора. Однако, и здесь есть одно исключение. Предположим, что у нас сложилась следующая ситуация:
- Собственник квартиры начал сомневаться в целесообразности сделки.
- Собственник квартиры поставил вопрос о том, чтобы прекратить обязательства.
Доказательством "сомнений" разговоры и свидетельские показания скорее всего не будут. А вот если собственник недвижимости сам подал соответствующее исковое заявление в судебную инстанцию, но не дожил до начала первого заседания, это прецедент. Это сценарий, в котором оспорить договор с большой вероятностью удастся. Разумеется, если представители наследодателя сделают всё правильно и предоставят больше доказательств для судебной инстанции.
Заключение
В какой-то степени рента может быть очень полезным механизмом. Но не стоит забывать о том, что ее особенности могут привлечь мошенников. Так что перед оформлением сделки, проконсультируйтесь с юристом.
Важно! По всем вопросам, если не знаете, что делать и куда обращаться:
Звоните 8-800-777-32-16.
Бесплатная горячая юридическая линия.