Не могу получить квартиру по ДДУ - что делать дольщику

Общая теория

Договор долевого участия позволяет купить себе жилье в среднем на 20-30% дешевле (в сравнении с рыночными ценами на рынке). Но обеспечивается это не за счет какого-то реинвестирования, а совсем по другой причине. По сути, компания-застройщик сотрудничает со своими клиентами как с инвесторами, привлекая их денежные средства в качестве вложения.

Справедливости ради отметим, что это один (и пожалуй единственный) инструмент, для законного привлечения денежных средств у физических лиц, чтобы строить какие-либо объекты.

Основная проблема в том, что далеко не все представляют себе, как вообще работает долевое строительство. Давайте разберем всю схему подробнее:

1. Собирается объединение/компания;
2. Находится и выкупается (или арендуется) участок земли;
3. На этой земле компания собирается строить многоэтажный дом (или целый ЖК);
4. Далее компания-застройщик размещает свое публичное предложение на рынок.

Вот как раз после публикации, появляются желающие купить квартиру в еще строящемся доме. Кстати, это один из эффективных инвестиционных инструментов. Ведь на стадии котлована квартира стоит в разы меньше, чем в готовом виде.

В эталонной схеме (а мы рассматриваем пока только пример) все желающие оплачивают застройщику деньги. И именно на привлеченные средства начинают возводить дом.

Для узаконивания такого сотрудничества используется или договор долевого участия или договор цессии.

Соответственно, после того как застройщик закончит возведение дома, все коммуникации и инженерные системы будут подведены и заработают, настает время раздавать квартиры новым собственникам. В числе собственников оказываются как раз те дольщики, которые вкладывались еще в строительстве дома. Дальше все идет по накатанным рельсам:

1. Акт приема-передачи;
2. Ключи;
3. Оформление права собственности.

На этом все заканчивается. Ну в идеальной ситуации.

Если рассматривать с точки зрения инвестиций в недвижимость, то многие просто вкладываются в наиболее интересные объекты и ЖК, и избавляются от квартир после того, как они будут построены. Это хороший способ заработать денег и преумножить собственные сбережения, но придется научиться разбираться в недвижимости.

Долевое строительство с точки зрения законодательства

Весь процесс строительства с участием долевого инвестирования, регулируется законом ФЗ № 214.

В частности, все что касается договора долевого участия, описывается в статье 4 рассматриваемого закона. В этом разделе рассматривается всё, что касается:

1. Обязанностей застройщика;
2. Взаимоотношений в процессе долевого участия;
3. Правилах и нюансах заключения договора долевого участия.

Кроме того, законодательно предусмотрено, что заключенный договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.

В соглашении, которое заключается отдельно, предусматриваются сроки гарантий и сроки передачи квартиры (например) дольщику. При этом, устанавливаются конкретные пределы.

Не стоит забывать и об ответственности, которая возлагается на компанию-застройщика, откровенно нарушающую обязательства, предусматриваемые договором .

Помимо того, 214 ФЗ рассматривает вопросы:

1. Расторжения договора долевого участия;
2. Передачи жилых помещений их дольщикам;
3. Переступания прав на квартиру;
4. Стоимости сделок

Тут нужно сделать небольшое пояснение. Так, законодательно закреплено, что стоимость заключенного договора не может поменяться впоследствии, даже если поменялись какие-либо обстоятельства.

Если стоимость пытаются изменить, то это как минимум идет в разрез с действующим законодательством.

Согласно ст.6, закона № 214, компания-застройщик не имеет права срывать сроки передачи квартиры или апартаментов (зависит от объекта, но законом редко разделяются эти понятия).

Кроме того, отдельная статья (11) позволяет решить вопросы, касающиеся всего, что связано с переуступкой прав. Это нужно в первую очередь тем, кто решил избавиться от квартиры еще на этапе строительства. Как раз эта статья описывает механизм реинвестирования в недвижимость. Тем самым, законодательно разрешая его.

Основные преимущества долевого участия

Вообще, в любой схеме можно найти положительные и отрицательные моменты, на которых могут сыграть мошенники. И так как с вводной по долевому строительству мы почти закончили , рассмотрим основные преимущества такого договора:

1. Вы покупаете реальную недвижимость (объект);
2. Росреестр является неким свидетелем заключения договора;
3. Стоимость заключенного договора не поменяется. Это и хорошо и плохо одновременно.*
4. Очень жесткие требования к ДДУ;
5. Существует практика взыскания неустойки с компании;
6. Договор можно расторгнуть. Однако подобную возможность нужно предусматривать договором изначально.

*это все-таки больше положительный момент для дольщика. Если бы подобное условие отсутствовало, компания возлагала бы все расходы за удорожание стройматериалов на дольщиков, и издержки были бы просто несоизмеримыми.

Ну а теперь поговорим о том, какие проблемы у дольщиков при долевом строительстве возникают. Так как, несмотря на то, что законодательно долевое строительство и зарегулировано "пробелов" и различных "дыр" осталось еще очень и очень много. И ими без зазрения совести пользуются компании. Да и ситуации бывают разные.

Основные проблемы долевого участия

Вообще, проблема с застройщиками существует в России с момента распада СССР. Давайте разберем самые актуальные мошеннические схемы. И разберемся с тем, как им противостоять.

Так как законодательно все зарегулировано, один из самых простых способов обмануть дольщика - предложить ему заключить какой-либо другой договор, вместо ДДУ.

Потом "обнаруживается" отсутствие ДДУ по сути, с признаками долевого строительства (а иногда их очень трудно выявить). Что делать с такими "строителями" и "участниками" не совсем понятно, а количество проблемных объектов огромное.

Не заключайте предварительный договор

Это простая схема, позволяющая обойти существующее законодательство. Как мы написали пару строчками выше, компания-застройщик предварительным договором убивает сразу двух "зайцев":

1. Обходит действие ФЗ;
2. Избегает регистрации договоренности в Росреестре.

А в самом предварительном договоре содержится много интереснейших пунктов. И в одном из них предусмотрена возможность заключения ДДУ впоследствии. Но в отличие от стандартного ДДУ, который жестко регламентирован законом и постановлениями, в этом документе отсутствуют:

1. Какие-либо сроки исполнения обязательств;
2. Гарантии и сроки завершения объекта.

При этом, нужно заметить еще и одну особенность. Обычно, эта схема используется для реализации квартир в нежилом фонде. Под этим и скрываются как раз "апартаменты".

А дальнейшие события можно рассмотреть на живом примере.

Red Development и московская истерия

Вот как раз на этом и погорело несколько тысяч жителей столицы. Они заключали предварительные договора по купле-продажи недвижимости. Финал такого "сотрудничества" оказался несколько предсказуемым:

1. Люди остались без квартир;
2. Дольщики остались без денег.

Интересно и то, что тут принял участие Промсвязьбанк. Его представители заявили о том, что они не были в курсе всех деталей делопроизводства девелопера. А все взыскания были обращены на объекты застройки:

1. Квартиры, за которые участники выложили немалые деньги, также попали под взыскания.
2. Сама компания-застройщик естественно попала под процедуру банкротства

Что делать:

1. Отказываться от подписания предварительных договоров;
2. Не передавать всю оплату;
3. В случае проблем, обращаться в правоохранительные органы или в суд.

Кстати, речи о возложении ответственности на банки почему-то не идет. А активность девелоперов стоит отслеживать именно банкам, ведь они управляют деньгами участников долевого строительства. И в их силах остановить строительство, без серьезных последствий для всех. Но этого почему-то не делается (прецедентов по крайней мере не было).

В любом случае, заключать договор предварительной купли-продажи вместо ДДУ, это по сути, путь в никуда. Даже если вы готовы рисковать.

Как продать объект 2 раза

Схема, которую мы опишем ниже также предполагает подписание предварительного договора купли-продажи. Но и кроме этого, иногда мошенникам удается встроить в нее настоящий договор ДДУ.

Вообще, с любой точки зрения, это откровенное мошенничество. Ведь одна и та же квартира продается дважды и при этом разным людям. Это случилось Иркутской области:

1. Люди вложились в долевое участие;
2. Прождали в общей сложности около 5 лет;
3. Обнаружили в своих квартирах посторонних жильцов.
4. Смех в том, что "жильцы" также имели законные основания проживать в этих квартирах.

Интересно то, что мошенникам удалось воспользоваться лазейкой в процедурах и процессах сдачи и отложенной регистрации.

Естественно, получить свои квартиры может и не получиться. Но взыскать свои деньги с компании-застройщика получится.*

*если в схеме присутствовали посредники и фирмы-прокладки, доказать свои права будет в разы сложнее.

Что делать:

1. Проверять "честность" застройщика выпиской из реестра (не должно быть никаких обременений;
2. Если вы заключаете договор с компанией-посредником, то нужно удостовериться в его полномочиях.
3. Потребуйте подтверждения (документального) того, что никаких посторонних договоров заключено не было.

Очень важный пункт в договоре - гарантии застройщика или посредника о том, что претензии третьих лиц в отношении квартиры отсутствуют. Единственный способ борьбы (если вы пострадавший участник) - расторжение ДДУ в судебном порядке и возврат собственных денежных средств. (также смотрите: Требовать квартиру или деньги у застройщика)

Берем деньги на стройку, которой не существует

Вообще, это один из самых явных способов обмана своих участников. В частности, речь идет о следующей ситуации:

1. Компания-застройщик предлагает заключить договор;
2. Участник вносит деньги и подписывает договор.

Вот только у застройщика буквально нет разрешения на строительстве на данном участке. В более жестком варианте возможно такое развитие событий, что объект даже не предполагают строить изначально. Просто собираются денежные средства, а потом несколько учредителей или владелец берут и растворяются в неизвестном направлении.

Это откровенное мошенничество. Так, в Самаре был подобный случай, когда застройщик успел собрать таким образом около 200 млн. рублей.

А значит, потенциальному участнику приходится не только требовать ДДУ, стараться избегать посредников, но еще и как-то проверять документацию компании-застройщика. Чтобы избежать откровенного мошенничества.

Кстати, директору этого застройщика (который собрал почти 200 млн. рублей и "кинул" всех") вынесли очень "демократичный" приговор. Что наводит на мысли о том, что часть денег все-таки пошла куда нужно. Возможно на нужды судебной системы, а возможно какому-нибудь чиновнику из регуляторного органа. Который не заметил того, что у него под носом собираются деньги на постройку целого жилого "диснейленда". Который так и не появился в городе.

Как убедиться в том, что застройщик не обманывает?

В первую очередь, нужно затребовать копию разрешения на строительство. Это разрешение выдается в случае, если у компании уже есть:

1. Проектная документация;
2. Право строить что-то на указанном участке земли.

Кроме того, обратите внимание на сам объект, который указан в разрешении. Само собой, копия может быть подделана. Поэтому честный и благонадежный застройщик публикует такую информацию на собственном портале для всех без исключения.

Если же информации нет, и предоставить что-либо отказываются, имеет смысл пересмотреть свои взгляды и подыскать другого застройщика. Что не всегда возможно сделать в регионах к сожалению.

Кроме того, у застройщика должна быть на руках вся правоустанавливающая и подтверждающая документация на сам земельный участок. Это:

1. Договор аренды (с муниципалитетом например);
2. Регистрация права собственности.

Естественно, опять обращаем внимание на месторасположение участка и то, что указано в документе. Проверить достоверность предоставленных сведений можно в общедоступном реестре. Потом, данные из реестра должны сверяться с тем, что предоставляет компания-застройщик. Обратите внимание на:

1. Целевое назначение земельного участка;
2. Категории возводимых объектов.

Само собой, там должно быть полное соответствие реальному объекту. Если его нет или есть сомнения по этому поводу, обратитесь за помощью к юристу. Который разъяснит всю текущую ситуацию и содержание проверяемой документации.

Кроме того, у любого уважающего себя застройщика есть раздел с документами о деятельности. Не будет лишним ознакомление с:

1. Проектной декларацией;
2. Аудиторскими заключениями;
3. Учредительной документацией.

Это дает возможность проверить застройщика и убедиться в его состоятельности.

Самые частые ситуации, приводящие к серьезным проблемам

Вообще, в сам механизм долевого строительства закладывает риск наложения обременения на квартиры. При этом, речь сейчас не о двойных продажах (которые мошенничество сами по себе) а о:

1. Кредиторах;
2. Банках.

Нужно понимать, что одних денег, привлеченных за счет дольщиков никогда не хватает. А значит, часть работ будет осуществляться не на ваши деньги, а на чьи-то другие.

Вообще, банки стараются поменьше работать со строительными компаниями, которые еще не начали возведение объекта. Таким образом они страхуют себя от откровенных дилетантов. Денежные средства даются уже под залог осязаемого объекта, на который можно приехать и увидеть, что он существует.

Проблема в том, что банк заинтересован только в отстаивании собственных интересов. Нормальная ситуация не предполагает каких-либо острых конфликтных ситуаций. Если компания-застройщик будет платить всем кредиторам исправно и вовремя, то никаких проблем не появится. А вот в случае, если:

1. Платежи перестанут поступать;
2. Банк решит взыскать средства преждевременно.

Начинаются серьезные проблемы. Аналогичная ситуация типична для взаимоотношений между строительной компанией и банком. Так, например, начались проблемы между Миракс-групп и его руководителем Сергеем Полонским. Который стал известен своими похождениями благодаря СМИ,

Самое интересное, что дольщики Миракс-групп, до сих пор ждут своих квартир. Что дает понять все последствия "затянувшегося" процесса.

Помните о том, что любое затягивание процесса стройки должно вызывать вопросы. А в случае реальных проблем у компании, целесообразнее выждать некоторое время, а потом уже обращаться за помощью в суд. Главное в этом деле, не потерять момент. Не всегда компания оказывается мошеннической. Как раз с Миракс-групп сложилась фактическая ситуация, когда дольщики сами же для себя остановили стройку объекта. Так как на смену "проблемной" компании, пришел другой застройщик. Который вовсе перестал что-либо делать, числясь лишь для того, чтобы стройка оставалась стройкой. А не бесхозной площадкой и непонятными конструкциями.

Важно! По всем вопросам, если не знаете, что делать и куда обращаться:

Звоните 8-800-777-32-16.

Бесплатная горячая юридическая линия.