Черные риэлторы обманом отбирают жилье - что делать если столкнулся с махинациями
Черные риэлторы появились в РФ практически сразу, как у граждан появилась собственность. И несмотря на то, что на дворе не 90-е, методы отъема недвижимости зачастую граничат не только с законом, но и вообще какими-либо высокими ценностями. Особенно упорные экспроприаторы становятся героями различных телевизионных сюжетов. Так как до сих пор находятся целые ОПГ, которые просто убивают владельца квартиры. Но речь сегодня не об убийцах, скорее о мошенниках. Которых распознать достаточно трудно.
Что такое черный риэлтор?
Если ориентироваться на общераспространенную терминологию, это:
- Любой человек, получающий собственность незаконно;
- Бывший или действующий работник риэлтерской конторы;
- Откровенный мошенник.
Обычно, работает сразу целая группа людей. И способов отъема квартиры, несмотря на ужесточения и усложнения в законодательстве остается достаточно много. И далеко не все из них силовые.
Очень часто гражданин просто по каким-либо причинам начинает доверять недавним знакомым и это доверие доходит до того, что человек просто теряет собственную недвижимость.
Охотятся черные риэлторы за правом собственности. Т.е. просто вынуждают фактического владельца переоформить квартиру на подставное лицо. В некоторых случаях, мошенники оформляют квартиру сразу на себя. Это упрощает работу правоохранителей и других ведомств, расследующих дело.
Понятие права собственности
Получить право на собственность, можно только после его регистрации. А значит, человек купив квартиру или дом не может сразу им распоряжаться. Нужно еще и зарегистрировать его. Только после этого можно:
- Использовать недвижимость в качестве залога;
- Продавать;
- Дарить и т.д.
Само право регулируется 219 статьей гражданского кодекса. Наличие права дает возможность распоряжаться квартирой или домом (последний в контексте основной тематики не очень уместен) как того душа желает. Причем делать это можно, основываясь на соответствующем документе.
При этом, само по себе право собственности (как вещь в себе) не появляется на пустом месте. И накладывает определенные обязанности на владельца:
- Нужно платить налоги;
- Нужно оплачивать коммуналку.
Появляется право на собственность после того, как недвижимость была внесена в РосРеестр. Естественно, для внесения потребуется другая правоустанавливающая документация. Обязанность внесения в реестр продиктована федеральным законодательством (ФЗ № 218).
Возможно ли передать право собственности?
Да. И законодательством предусмотрена возможность передачи. На этом и базируется вся деятельность мошенников или откровенных бандитов:
- Приобретение;
- Наследование;
- Дарение;
- Обмен;
- Выдача государством.
Государство выдает недвижимость гражданам только в особых случаях. И то, в основном это стандартный договор социального найма. Поэтому последний вариант мы просто не рассматриваем. А вот все остальные годятся для мошенников. В ситуации с черными риэлторами, дарение, наследование или обмен - идеальный вариант.
Но сначала надо разобраться как это работает в идеальной ситуации. В случае с дарением, недвижимость (в нашем случае квартира) передается просто безвозмездно.
Наследование (в соответствии с действующим законом) должно сопровождаться завещанием. Или гражданин получает свидетельство на наследство.
А вот приобретение квартиры, это как раз один из самых подозрительных и опасных для мошенников процессов. Но как ни странно, они используют его чаще всего. Все дело в том, что сделка купли-продажи может быть проведена так, что жертва ничего не заподозрит. Более того, это фактически единственный рабочий инструмент, для передачи своей квартиры незнакомому человеку.
Это вовсе не означает, что весь рынок продажи недвижимости заполнен черными риэлторами. Просто подозрений у окружающих к сделкам, связанным с куплей-продажей намного меньше. Так как речь идет о:
- Передаче недвижимости;
- Выплате определенной суммы за квартиру/дом.
Правда, в последнее время все чаще приходится сталкиваться с понятием фиктивной сделки. И сталкиваются чаще всего юристы и представители различных государственных ведомств.
Также интересно будет прочитать статью, про адвоката по мошенничеству: Адвокат по мошенничеству в Москве - статья 159 УК РФ
О понятии фиктивной сделки
Каким образом выглядит обычная сделка-купли продажи? Достаточно просто:
- Стоимость квартиры определяется рыночной ценой;
- Обе стороны (покупатель и продавец) находят друг друга случайно.
Но добавление "фиктивной" здесь указано не просто так. Это слово означает,что сделка выгодна обеим сторонам. Что очень часто противоречит действующему законодательству.
Если опираться на конкретную сделку, то фиктивность несет задачу прикрыть истинные цели при передаче квартиры. А именно:
- Есть попытка скрыть намерения;
- Цена излишне занижена;
- Между сторонами есть договоренность.
И договоренность эта, чаще всего нацелена на передачу недвижимости за символическую стоимость. Вовсе необязательно продавать квартиру в провинциальном городке за 800 тыс./1 млн. рублей, если можно продать ее за 100-300 тыс. При этом, наблюдается фактический разрыв по стоимости.
Делается это по разным причинам:
- Нужно получить выгоду (что и преследуют черные риэлторы);
- Хочется сэкономить на обеспечении сделки (что встречается часто);
- Мошенники пытаются укрыться от контролирующих органов (что фактически играет в обратную сторону).
Фиктивная (притворная) сделка описана в 170 статье Гражданского кодекса. И закон дает четкое определение такому событию:
- У сторон есть желание скрыть противозаконную операцию;
- Правовой факт создается намеренно (при этом отсутствуют последствия).
В действующем законодательстве есть отдельный механизм, признания подобных сделок ничтожными.
Разбор на реальном примере
Предположим, сотрудникам мошеннической компании удалось уговорить свою жертву подписать договор. Естественно:
- На очень невыгодных условиях;
- С использованием символической суммы.
Более того, пожилого человека могут попытаться обмануть тем, что сумма в договоре указана такая маленькая по причине сокрытия от налоговиков. Т.е. пенсионер условно продает квартиру за 100 тыс. рублей (официально) при реальной ее стоимости в 500 тыс.
Естественно, мошенники могут воспользоваться доверчивостью человека. Или замотивировать его тем, что взимаемый налог будет выплачен ему наличными средствами. Проблема наличных средств только в том, что их никак не удастся задокументировать. Ведь по договору купли-продажи вышеозначенная квартира стоит условные 100 тыс. рублей.
Пенсионер доверчиво соглашается и подписывает договор. Естественно, это сделка фиктивная. Так как есть несколько скрытых обстоятельств:
- Есть попытка снизить налоговые платежи;
- Есть попытка обмануть пенсионера.
Последнее обстоятельство может быть установлено уже только в процессе расследования. Тем не менее, после того как правоохранители разберутся, недвижимость (в теории) можно будет вернуть.
О юридической ничтожности
Законодательством РФ предусмотрен механизм, позволяющий признать любую сделку недействительной. Естественно, если для этого существуют законные основания. А само признание сделки недействительной может быть проведено 2мя способами:
- Оспаривание;
- Ничтожность.
Решение о ничтожности может быть принято без суда (в досудебном порядке).
Оспоримость предполагает наличие сложных обстоятельств, которые должны быть рассмотрены в судебном порядке. А значит, и саму сделку придется аннулировать только через суд.
В обоих случаях мы рекомендуем воспользоваться профессиональной юридической поддержкой. Дело в том, что работа с оспариванием сделок предполагает:
- Заполнение огромного количества бумаг;
- Составления документов по установленным формам и нормам.
Сделать это человек далекий от юридической практики просто не сможет. Кроме того, часто мошенники используют более сложные схемы по отъему недвижимости. А признание сделки недействительной это лишь один механизм, который может помочь вернуть собственную квартиру.
Черные риэлторы и их базовые схемы
Изначально (в 90-х) квартиры просто изымались силовым методом. К владельцу отправляли бандитов, которые:
- Избивали;
- Запугивали;
- Убивали.
Естественно, все эти действия проводились с мотивацией, подписать фиктивный договор купли продажи. Человека вынуждали продать квартиру за бесценок . А наличие договора было лишь частью общей схемы.
В дальнейшем, купля продажи оформлялась от собственника-преступника на другое лицо (координатора) уже за нормальные денежные средства. Этим способом решалось сразу несколько проблем:
- Получалось "отмыть" немного денежных средств полученных преступным путем;
- Фиктивность сделки уже размывалась, а вся цепочка запутывалась.
Кстати, в средствах и инструментах бандиты не очень-то себя и ограничивали. Владельца в 90% случаев убивали, если он не соглашался подписать договор. Так как он мог пожаловаться милиционерам (а сам факт насилия уже нес серьезные проблемы).
Но работа правоохранителей постепенно восстанавливалась после развала Союза. И на смену силовым методам , пришли более мягкие. Ими пользовались даже сами милиционеры, нечистые на руку. Как бы там ни было, среди "хранителей закона" тоже было очень много оборотней в погонах.
Алкоголики как целевая аудитория
У милиционеров было одно ощутимое преимущество. Они могли работать по конкретной местности, сотрудничая с участковыми. А участковые в свою очередь, позволяли:
- Отфильтровывать потенциальную жертву;
- Определять приоритетную недвижимость.
Так как участковый хорошо знал свой район, первыми под удар попали граждане, имеющие проблемы с алкогольной зависимостью. О глобальных и социальных проблемах рассказывать не будем. Но алкоголиков достаточно и сейчас. Схема отъема жилья у таких граждан чрезвычайно простая:
- К владельцу квартиры "втираются" в доверие;
- При необходимости, спаивают его.
Кстати, схема работает не только с алкоголиками, но и с наркоманами. А найти подходящего "клиента" помогал как раз участковый. Он в силу своей обычной работы должен был вести некую документацию и составлять характеристики.
Вся эта информация о человеке могла быть доступна не только "оборотню" в погонах, но и черному риэлтору, имевшему связи в милиции. В конце концов, все можно было купить за деньги.
Схема отъема заветной квартиры предельно простая.Человека спаивали до невменяемого состояния, а потом уже подсовывали договор. К алкоголику легко попасть в доверие, кроме того он едва-ли сообразит о чем ведется речь. Заветная подпись давала преступникам возможность заполучить отличную квартиру практически за бесценок. А иногда и вовсе бесплатно (тот же договор дарения, который мы упоминали выше).
Современная практика работы
Стоит заметить, что методы работы черных риэлторов мало чем отличаются от традиционных. Используются все те же стандартные схемы с:
- Несовершенством законодательства;
- Откровенным обманом;
- Введением собственника в заблуждение.
Более того, буквально 6 месяцев назад в Москве была задержана целая банда, на счету которой:
- По меньшей мере 5 убийств;
- Десятки отнятых квартир.
Граждане эти, надо заметить, работали не только привычным способом. Они работали с недвижимостью, в том числе и по долговым обязательствам. Реальный пример разберем дальше. За 5 лет они умудрились отнять более 40 квартир.Вся деятельность велась в основном в Московской области, так как с недвижимостью в столичных регионах "работать" достаточно сложно. Связано это со спецификой:
- Квартира в столице стоит очень дорого;
- Практически вся столичная недвижимость указывается в нескольких реестрах;
- Контроль за сделками усиливается.
Да и найти столичного гражданина, которого удастся споить или избить и заставить подписать договор достаточно трудно. Весь столичный рынок переполнен коммерческими владельцами (которые часто сами связаны с преступностью). Информацию о "проблемных" собственниках купить невозможно.
А всех пенсионеров с квартирой, охраняют их же собственные родственники. Которые превозмогая желание отправить любимую бабушку к праотцам, готовы разорвать любого чужака, попытавшегося претендовать на вожделенную квартиру.
Интересно будет ознакомиться со статьей, об адвокатах: Можно ли отказаться от адвоката когда уголовное дело - сколько адвокатов может помогать сразу
Расширение рынка
Кроме того, на дворе уже давно не 90-е . А потому, расширяется не только аудитория черных риэлторов но и арсенал методик их работы. Спаивать людей среднего класса или "семейных" не получится, а при любой попытке силового воздействия жертва тут же бежит в полицию.
И к несчастью жертвы, облик среднестатистического черного риэлтора сильно поменялся. Теперь он не бьет, вынуждая подписать договор. А просто пользуется стандартными рыночными инструментами. Например, системой выдачи быстрых займов.
Вся система выстроена достаточно просто. Большинство граждан РФ уверены в том, что они защищены законом, мотивируя это:
- Наличием ипотечных обязательств;
- Многодетностью.
На самом деле, это совсем не так. Более того, мошенники нашли способ использовать действующее законодательство против обычных граждан.
Разбор схемы на практике
Одна из столичных студенток похоронила свою пожилую мать. Но проблемы у девушки только начались. Она узнала о том, что 3-комнатная квартира была переписана на неизвестного доселе мужчины.
Детальное расследование показало, что:
- Женщина подписала кредитный договор с ООО;
- По договору она выплачивала по 20 тыс. рублей (Каждый месяц).
Содержание договора и указанная схема выплат предполагала 6-летний период действия договора. И естественно, квартира была использована в качестве залогового имущества (при стоимости в 10 млн. рублей). При этом, стоимость выданного займа (по договору) не превышала 3 миллионов.
Более того, покойная оплачивала эти платежи 3 раза. Что косвенно, сгладило подозрительность сделки для правоохранителей. Ведь отсутствие оплаты это ничто иное как мошенничество. А наличие платежей по кредитному договору означает, что должник пытается погасить кредит.
Фактически же выяснилось, что кредитные средства действительно были получены покойной лично. Правоохранительные органы до конца еще не разобрались, но никаких новых покупок и миллионов студентка не нашла. И есть немалая вероятность, что и не найдет.
Как отстаивать свои права?
В идеальной ситуации, лучше вообще никак не смешивать свою собственную недвижимость с кредитными или заемными договорами. Помните: как только вы вносите квартиру или в дом в качестве залогового имущества, вы автоматически:
- Подвергаетесь риску;
- Лишаетесь недвижимости (в 60% случаев).
И это только законными методами. Мошенники же могут сыграть на несовершенстве законодательства. И если это произойдет, то придется судиться доходя до вышестоящих инстанций. Иногда и до ВС РФ. На что не у всех хватает мотивации. А иногда и смелости. Ведь черные риэлторы это не простые мошенники, которые испугаются закона. Вовсе нет, зачастую они работают в связке с настоящими бандитами.
Еще одним советом по защите своих близких и знакомых, будет недоверие. Тотальная подозрительность к любой бумаге которую просят подписать.
В категорию риска, как мы уже определили, попадают не только алкоголики и наркоманы. Но и граждане:
- С психическими отклонениями;
- Одиночки;
- Преклонного возраста;
- Социально незащищенные.
Ведь втереться в доверие ради квартиры преступникам не составит труда. А схема отъема порой выстроена столь сложно, что разобраться не могут даже в правоохранительных органах. В любом случае, на недвижимость нужно бороться. И сделать этого без юриста не получится.
Важно! По всем вопросам, если не знаете, что делать и куда обращаться:
Звоните 8-800-777-32-16.
Бесплатная горячая юридическая линия.
