Что делать если заложил квартиру - как вернуть себе жилье в собственность
Существует ли вообще у банковских учреждений права на то, чтобы требовать от своих клиентов досрочно погасить ипотечный кредит. Для того, чтобы этот вопрос изучить максимально точно, необходимо как можно более внимательно изучить условия договора кредитования с залогом в виде объекта недвижимости.
В том же случае, если в рамках кредитного договора не было оговорено что-то обратное, что вообще-то очень маловероятно, то у банковского учреждения есть все права на то, чтобы потребовать погасить ипотечный кредит досрочно при уменьшении стоимости залогового имущества. Только вот клиент банковского учреждения способен поспорить с оценками того, насколько точно была снижена стоимость квартиры как залогового имущества.
На самом деле права банковского учреждения потребовать погашения кредита по ипотеке раньше установленного времени еще не говорят о том, что банк в действительно данным правом будет пользоваться. По сути банковское учреждение так-то заинтересовано в том, чтобы клиент совершал именно регулярные платежи, но никак не в том, чтобы забирать у человека, являющегося клиентом банка и практически владельцем квартиры, эту самую залоговую квартиру.
Что банку важнее
Для того банковского учреждения, которое будет выдавать клиенту ипотечный кредитный продукт на весьма и весьма внушительную сумму и на очень большой срок, самыми важными являются гарантии того, что все денежные средства будут возвращены обратно в банк вне зависимости от обстоятельств.
Подобной гарантией при оформлении ипотечного кредитования является как раз заложенная недвижимость. В данном случае речь идет о той самой квартире, которая была куплена на денежные средства, полученные у банковского учреждения.
В том же случае, когда приобретенная на денежные средства банка очень сильно упадет в своей стоимости, появляются ситуации, при которых заложенная квартира перестает является достаточно прочной гарантией возврата денежных средств по ипотечному кредитованию.
Продажа оформленной в рамках ипотеки квартиры при невозможности последующего погашения кредитного продукта должником все равно не сможет покрыть всю сумму задолженности.
В подобной ситуации банковское учреждение, перед тем, как инициировать процесс реализации залогового имущества имеет право обратиться к клиенту только с одним предложением, а именно с предложением погасить некоторую часть взятого ипотечного кредита таким образом, чтобы размер кредитного продукта не только сократился, но и оказался в денежных рамках реальной цены имущества, находящегося в залоге.
О декларациях по имуществу, можно узнать из материала: Налоговая декларация по имуществу + что это такое и как делается
Закон об удешевлении залогового имущества по кредиту
ФЗ «Об ипотеке» или же о залоге объектов недвижимого имущества от 16.07.1998-го года под номером 102-ФЗ достаточно подробно объясняет, что именно означает ипотека.
Согласно договорам о залоге различных объектов недвижимости (речь идет о договорах об ипотеке), сторона-залогодержатель, которая является по своим обязательствам (обеспеченным ипотечным продуктом) кредитором, имеет полное право на то, чтобы вернуть всю одолженную сумму, причем со всеми процентами из стоимости того объекта недвижимости, который был заложен. При всем этом вернуть речь идет о возврате денежных средств в порядке приоритета, то есть первоочередно, вплоть до полного удовлетворения иных кредитов, имеющихся у залогодателя. Но, даже с учетом всего этого, данный закон все равно никак не отвечает на вопросы о том, насколько требования банковского учреждения о том, чтобы клиент банка погасил долг по ипотеке досрочно при удешевлении имущества, являются правомерными.
В подобной ситуации необходимо обратиться за помощью к Гражданскому Кодексу России, в котором содержаться более общие статьи и нормы, чем единичный закон об оформлении ипотеке.
К примеру, согласно статье 813 ГК России, в случае ухудшения условий займов по всем тем обстоятельствам, за которые сторона-кредитор никак не отвечает, кредитор имеет право на то, чтобы потребовать от стороны-заемщика не только вернуть полную сумму займа раньше срока, но и выплатить проценты, если, конечно же, ничто иное не было предусмотрено в рамках договора между банком и клиентом (статья 813).
Даже с учетом того, что в этой статье ГК России рассказано о займах, данное положение в полноценной мере относится также и к кредитным заключенным договорам, что также отмечается в пункте 2 статьи 819 ГК России.
Уменьшение итоговой стоимости заложенного в рамках ипотечного кредитования имущества – это ухудшение условий кредитного договора, а также его обеспечения. Именно по этой причине сторона-залогодержатель, которая является банком, имеет полное право на то, чтобы потребовать досрочного исполнения подобного договора. Речь идет о возврате полное сумму кредитного договора со всеми процентами на день как сокращения суммы долга, так и возврата. В случае же неисполнения условий договора банк имеет полное право на то, чтобы взыскать заложенное имущество.
Причем это работает даже в том случае, если в рамках договора подобного возможность не была упомянута. Сторона-должник способна защититься от подобной претензии только в том случае, если в установленном соглашении было оговорено прямо то, что у банковского учреждения нет и не будет никаких прав на то, чтобы требовать от клиента возврата кредитных денежных средств при уменьшении стоимости объекта залога.
Можно ли оставить себе заложенную квартиру
Если исходить из той нормы ГК России, которая была проведена выше, можно сделать соответствующие выводы о правомерности любых требований со стороны банка о досрочном как полном, так и частичном погашении кредитного продукта в описываемых ситуациях.
Однако это не говорит о том, что если сторона-заемщик по какой-либо причине не может или же хочет погашать кредитный ипотечный продукт в срочном порядке, он потеряет квартиру.
Если необходимо сделать вывод о том, что заложенное имущество (квартира) стала намного меньше стоить по сравнению с той стоимостью, которая была отмечена в ипотечном договоре, банковскому учреждению необходимо будет для начала произвести новую оценку объекта недвижимости.
Но до того, как подобная оценка будет проведена, банковское учреждение способно иметь право лишь на то, чтобы уведомить сторону-заемщика о том, что в будущем к ему, то есть к заемщику проводятся требования о досрочном полном или же частичном погашении ипотечного кредитного продукта.
Для того, чтобы можно было оценивать заложенный недвижимый объект, банковские учреждения в большинстве случаев занимаются привлечением различных дружественных оценщиков, то есть тех оценщиков, чьи данные проверки могли бы пойти банковскому учреждению на пользу.
Важно помнить о том, что, прежде всего, сторона-должник имеет право на то, чтобы обратиться к одному или нескольким независимым оценщикам, имеющим необходимые разрешительными документы на ведение подобной деятельности. Стоит учесть и что, что подобная оценка может значительно отличаться от той оценки, которую предоставила привлеченная банковским учреждением компания по оценке.
При всем этом важно будет помнить о том, что со дня первоначально проведенной оценки стоимости недвижимого имущества, итоговые результаты которой отражаются в ипотечном договоре, данная стоимость на квартиру могла значительно повыситься.
Это касается тех случаев, при которых в квартире были проведены ремонтные работы, значительно в итоге превышающие стоимость квартиры, особенно если ремонтные работы были проведены с обязательным соблюдением правил и норм.
Важном помнить о том, что несогласованные или же противозаконные перепланировки могут стать достаточным основанием для того, чтобы банковское учреждение потребовало погасить кредитный продукт досрочно.
В большинстве случаев банки заинтересованы в сохранении собственного имиджа и в том, чтобы получать деньги от клиентов. То есть, если говорить иными словами, банки не заинтересованы в таком процессе, как продажа квартиры (ведь сейчас ее будет не так просто продавать).
Ключевой интерес банковского учреждения заключается в получении процентов за использование денежных средств. Ведь иногда эти проценты могут быть равны самому кредитному продукту. А терять эти проценты, чтобы вместо этого пытаться продавать квартиру, у банка очень мало желания.
Поэтому еще предстоит доказать то, что у стороны-заемщика будут отбирать квартиру даже при условии уменьшения рыночной ее стоимости. Это совсем навряд ли произойдет, особенно в том случае, если заемщик своевременно оплачивал все суммы каждый месяц, предоставлял указанные в рамках договора данные, а также добросовестно выполнял иные требования, отмеченные в рамках ипотечного договора и в рамках иных документов, регламентирующих взаимоотношения между клиентом и банковским учреждением.
Однако, даже с учетом этого, стороне-должнику необходимо как можно более внимательно относиться к различной корреспонденции, приходящей из банковского учреждения. Также не стоит избегать телефонных или иных контактов с работниками банковского учреждения. Ведь именно за счет такого поведения должник сможет достаточно доказать собственную ориентацию на сотрудничество, а также зарекомендует самого себя перед банком как надежного клиента, выполняющего обязательства.
В том же случае, если банковское учреждение все же предложило своему клиенту, взявшему ипотечный кредит с залогом в виде объекта недвижимости, досрочно погасить кредитный продукт как частично, так и полностью, вне зависимости от добросовестности стороны-заемщика, лучше и правильнее всего будет вступить с банковским учреждением в переговоры. Договариваться необходимо об отсрочке или же о каком-либо ином приемлемом для обеих сторон решении.
К примеру, можно, в качестве одного из вариантов, предложить какой-либо дополнительный залог в виде какого-либо иного имущества вплоть до такой суммы, которая необходима обеспечения непогашенной фиксированной суммы кредитного продукта.
Важно помнить о том, что заинтересованность банковского учреждения в предстоящих финансовых поступлениях, представленных в виде процента по кредиту, способна заставить банк пойти клиенту на встречу.
О ломбардах и как заложить свои вещи, можно прочитать в статье: Как правильно закладывать вещи в ломбард + что нужно знать
О чем стоит помнить для выстраивания отношений с банком
Первое, что необходимо учесть – это то, что взыскательную процедуру на то имущество, которое является заложенным в рамках ипотечного договора, обращают лишь на основе соответствующего решения органов судебного делопроизводства. Исключением при этом являются случаи, при которых стороны на законодательном уровне смогли достигнуть договоренности о реализации объекта недвижимого имущества без обращения в судебные органы .
На основании заявления стороны-залогодателя судебные органы, если есть уважительные причины, имеют право на то, чтобы при решении о взыскании на имущество отсрочить реализацию данного взыскания на 1 год максимум.
Если при этом сторона-должник удовлетворит в пределах определенного времени требования стороны-кредитора в том объеме, который есть на данный момент, суд способен при заявлении стороны-залогодателя отменить решение о взыскании.
Второй важный момент касается федерального закона от 29 июля 1998-го года под номером 135 ФЗ. Это закон «Об оценочной деятельности», согласно которому под рыночную стоимость объектов оценивания понимается, в первую очередь, цена, на основании которой определенный объект оценивания может быть подвергнут отчуждению в условиях открытого рынка и конкуренции. Это возможно в тех случаях, при которых все стороны проводимой сделки действуют максимально разумно, при этом располагая всей информацией, а на цене и ее величине никак не отражаются какие-нибудь чрезвычайные обстоятельства.
На основании всех этих моментов можно сделать соответствующий вывод – на оценочную стоимость объекта недвижимости влияют как стены с полом и потолком вместе с внутренним убранством, так и большое количество самых различных внешних факторов. К ним можно отнести инфраструктуру объекта, удаленность от центра и т.д. Все эти данные в той или иной мере могут быть учтены во время проведения оценки квартиры со стороны одного или нескольких независимых оценщиков. Причем на это могут повлиять все описанные стороной-должником удобства, даже если они не являются значительными. Это может быть удобный подъезд, наличие скверов, магазинов, школ и детских садов, а также иные моменты.
Третий важный момент заключается в порядке выселения всех жильцов из квартир, который был определен в рамках Федерального законодательства от 2 октября 2007-го года под номером 229 Об исполнительном производстве. В данном порядке не существует каких-нибудь ограничений списка лиц, которые могут быть выселены или же быть подверженными данному процессу. Стоит учесть, что при такой ситуации у банковского учреждения нет и не будет никаких обязательств, связанных с обеспечением жилья, из которого был выселен должник.
Это не обязательно будет означать то, что после того, как человека выселят из квартиры, являющейся залоговой по кредитному продукту, в итоге останется на улице без своей крыши над головой, хоть подобный вариант все же является одним из возможных.
Ведь в рамках Жилищного Кодекса России предусматриваются определенные механизмы, в рамках которых происходит предоставление помещений для проживания на основе договоров социального найма. Предусматриваются такие помещения органами государственной власти, а также органами самоуправления.
На подобных условиях место для проживания предоставляется в основном малоимущим гражданам, если они были в рамках установленного законодательством порядка признаны гражданами, нуждающимися в жилых помещениях для проживания на постоянной основе.
Малоимущими являются те граждан, которые признаются таковыми органами местного самоуправления в том порядке, который установлен нормами действующего законодательства субъекта РФ. При определении того, что гражданин является малоимущим, происходит учет доходов, приходящихся на каждого отдельно взятого члена семьи, а также учет стоимости того имущества, которое является собственностью кого-либо из членов семьи. Естественно, это должно быть такое имущество, которое может подлежать обложению налогами.
И последний момент, который стоит отметить, заключается в том, что любой процесс судебного делопроизводства – это достаточно накладное и продолжительное занятие, поэтому банковские учреждения не сильно заинтересованы в проведении судебного процесса. Также стоит запомнить и то, что банковские учреждения если и судятся с должником, то делают это по месту нахождения банка.
О государственной жилищной инспекции, можно прочитать интересную статью: Жилищная инспекция - что должны делать + права и обязанности
Можно ли вернуть квартиры с помощью суда
Для возврата квартиры в рамках судебного порядка нужно составить, а также подать в органы суда соответствующее исковое заявление. Иск необходимо подавать в письменной простой форме в судебные органы по месту физического адреса имущества. Иск, составленный клиентом банка, должен составляться по требованиям процессуальных законов. А это значит, что в нем должны быть такие требования, как:
- Название суда со всеми данными.
- Название стороны-истца со всеми данными.
- Название стороны-ответчика со всеми данными.
- Обстоятельства, ставшие причиной обратиться в суд для защиты собственных прав и интересов.
- Доказательства данных обстоятельств.
- Требования стороны-истца.
- Цена иска.
- Список документов, прилагаемых к заявлению.
- Подпись и дата.
При этом важно не только обосновать требования, но также и сделать ссылки на соответствующие нормы законодательства.
Важно! По всем вопросам, если не знаете, что делать и куда обращаться:
Звоните 8-800-777-32-16.
Бесплатная горячая юридическая линия.
