Договор ренты - как он составляется + условия и основания
Приобрести собственное жильё в России достаточно трудно. При отсутствии денег. Заработные платы постоянно уменьшаются, а стоимость недвижимости растет повсеместно. О крупных городах-миллионниках даже и говорить не стоит, купить там квартиру или дом не в кредит или без ипотеки практически не представляется возможным. Тут то и помогает договор ренты. Он позволяет решить сразу несколько проблем и объединяет несовместимые слои населения: трудоспособную и работающую молодежь с пенсионерами, которые имеют собственную недвижимость. Давайте разберемся с этим подробнее.

Ни для кого не секрет, что существующая ныне рыночная экономика предполагает свободное регулирование цен. Вместе с тем, государство вмешалось и сюда, буквально стимулируя застройщиков на возведение огромных многоэтажных муравейников. Цели озвучиваются при этом благие:
- Помощь молодому трудоспособному населению;
- Исполнение социальных программ;
- Регулирование в пользу доступности жилья.
К сожалению, фактическая ситуация в буквальном смысле нивелирует любое начинание. Все сводится к тому, что многоэтажные жилые комплексы сводятся к тому, что превращаются в гетто. Изначальная идея доступного жилья для граждан России стала фактически способом осваивания бюджета или привлечения инвестиций и не более.
Пройдет еще несколько лет, жилье в таких жилых комплексах станет доступнее. Так как фактически, среднестатистический гражданин РФ не может заработать себе на квартиру при всем желании. Приходится выкручиваться:
- Ипотечное кредитование;
- Нелегальный (серый бизнес) и т.д.
Более того, уже всем становится понятно, что ценность такой недвижимости стоит под большим вопросом. Благоустройства никакого, коммуникации подводятся абы как. А уж о местном контингенте и криминале в таких "районах" и говорить не стоит. Есть достаточно научных исследований в США и странах ЕС.
Фактически, приобретая себе недвижимость в таком гетто, вы потом не сможете продать квартиру за нормальную стоимость. Это как раз то, что уже давно существует на западе:
- Система плохих/хороших районов;
- Фактическое ограничение возможностей бедных в таких районах.
И мало кто знает, что при этом делать. Ведь потянуть квартиру в такой многоэтажке могут не все. А вторичный рынок и центр города (советская застройка) это еще более дорогой вариант.
Можно сколь угодно ссылаться на провинцию, но проблема с работой и уровнем жизни буквально вынуждает провинциалов переезжать в города-миллионники. Где они практически уравниваются с точно такими же приезжими. Которые не имеют родственников с собственной недвижимостью (стандартный вариант бабушкиной квартиры в центре города).
Про реновацию и говорить не стоит, количество нарушений зашкаливает. И вся суть этого явления сводится к расчистке города от ненужной недвижимости. Ведь ветхие и старые 5-этажки:
- Не приносят прибыли;
- Создают угрозу жизни обитателям;
- Портят облик большого города.
И местные власти едва ли стали бы заниматься аварийными многоэтажками, если бы в этом не было практической выгоды. Земля освобождается, а значит ее можно продать еще дороже.
Проблема ипотечного кредитования
Как получить жилье молодой семье? Правильно, взять в ипотеку. Вот только вариант этот тесно связан с некоторыми рисками:
- Выплачивать ипотеку придется по 10-20 лет;
- Потеря престижной работы грозит для кредитуемого полным крахом (и для его семьи).
Помимо того, получить ипотеку не так уж и просто. Для подавляющего большинства населения с низкими зарплатами, ипотечное кредитование недоступно.
Есть еще один очень хороший вариант с ДДУ. Это покупка несуществующей квартиры в виде инвестиции. Все достаточно просто:
- Застройщик привлекает денежные средства у будущих владельцев квартир;
- Строит дом и раздает квартиры всем, кто участвовал своими денежными средствами.
Вот только с ДДУ тоже есть большие проблемы. Одна из них - сложность сбора накоплений. А человеку с маленькой зарплатой о ДДУ и мечтать не приходится. Тем же, у кого есть деньги, приходится идти на риск того, что:
- Дом не будет достроен и через 5-10 лет;
- Денег никто не увидит;
- Какой-нибудь банк просто отберет дом у застройщика-банкрота.
Сейчас эту проблему должна решить escrow система. Но разговор не об этом.
Также интересно будет прочитать и знать: Аренда земли под застройку - какие есть нюансы и условия
Выход есть: рента
Вообще, об этом способе заполучить недвижимость знают не все. Это относительно новое явление для России. И как уже говорилось выше, рента позволяет решить проблему пенсионеров и молодого населения. Суть в следующем:
- У пенсионеров, как правило есть собственная недвижимость (вторичный рынок);
- У молодых есть достаточно ресурсов и сил для зарабатывания денег.
В свою очередь, у пенсионера, несмотря на всё, денег постоянно не хватает. Это дорогостоящие препараты, повышенная коммуналка и т.д.
Молодая семья (или 1 человек) в принципе может обеспечить оплату всего этого. Но вот на собственную квартиру денег у них не хватает. Не заработали еще или не накопили
Рента и ее договор регулируются в соответствии с Гражданским Кодексом РФ (583 статья).
Классификация
Договор ренты можно условно разделить на 3 отдельных категории:
- Пожизненного действия;
- Постоянного действия;
- С иждивением.
Пожизненная рента отлично подходит для людей преклонного возраста, которые проживают в одиночку. Предпосылок к этому может быть предостаточно: ссора с родственниками, отсутствие близких и т.д.
А в одиночку жить сейчас очень тяжело. Как мы уже и говорили выше. Чтобы решить эту проблему, пенсионер может подобрать себе помощника (возможно и с семьей) который будет помогать по дому и заботиться. Вот только вместо денежных средств (оплаты за труд) пожизненная рента предполагает передачу квартиры впоследствии.
Это выгодно для обеих сторон:
- Пенсионер получает нужного ему помощника;
- Молодой помощник получает постоянное место где можно жить.
Но договор ренты нужно еще заключить. Основным предметом этого контракта становится сама недвижимость. В рамках договора, появляется 2 статуса:
- Рентополучатель (собственник квартиры);
- Рентоплательщик (оказывает помощь и делает все что предусмотрено договором).
В конечном счете, после смерти рентополучателя квартира достанется плательщику. При этом, держится всё это на фиксированном взносе. Который плательщик вносит с определенной периодичностью. В принципе, соглашение допускает и единичную денежную помощь (в крупном размере).
Право владеть квартирой в данном случае, будет оставаться у собственника до самой его смерти. А плательщику достанется жилище во владение уже после того, как получатель скончается. Интересна пожизненная рента тем, что никакие родственники (при наличии официального договора) претендовать на получение наследства уже не смогут. День смерти рентополучателя становится точкой закрытия договора( контракт исполнен), и платежи прекращаются.
Обратите внимание: если родственники умершего внезапно объявились и пытаются вас шантажировать, не стоит поддаваться на уговоры. При наличии договора пожизненной ренты, вы не обязаны им ничего платить (если собственник уже умер). Так как подобного допущения в законодательстве просто не существует.
Понятие оплаты четко трактуется действующим законодательством. Иными словами, заменить денежные взносы (или безналичный расчет) бартером не получится. Закон не предусматривает никакого обмена. Кроме того, размер выплат (с расчетом на месячный период) может быть даже больше, чем прожиточный минимум, установленного на дату действия договора.
Если же владелец недвижимости умрет раньше, чем пожизненный договор ренты будет официально зарегистрирован,то документ признается недействительным. А значит, сделка не состоялась.
Основные преимущества
Пенсионер (владелец квартиры)может рассчитывать:
- На постоянное проживание в своей квартире;
- На добавку к пенсии (и при том, весьма существенную).
Кроме того, рентополучатель может требовать исполнения обязательств со второй стороны. Если нарушения требований и условий наблюдаются систематически, то получатель просто может расторгнуть договор (путем судебного рассмотрения).
И вместе с тем, не лишена эта схема и недостатков. И основной минус: это большое количество мошенников. Которые не собираются дожидаться смерти собственника объекта недвижимости. И могут просто ускорить наступление смерти пожилого человека.
Рентоплательщик же со своей стороны, тоже выигрывает:
- Получает квартиру по сниженной стоимости (очень низкой в сравнении с рыночными ценами);
- Может получить квартиру в собственность сразу после того, как договор был подписан.
Но и со стороны плательщика есть немало рисков. Во-первых, особенности договора превращают квартиру в залоговую недвижимость. Которой продолжает владеть рентополучатель.
Фактически, рентоплательщик является номинальным владельцем квартиры (до смерти получателя). И распоряжаться ей не сможет (до момента исполнения договора). Есть риск того, что личный конфликт перерастет в судебное заседание. Если отстоять свою позицию не получится, то суд примет сторону плательщика и расторгнет договор в принудительном порядке.
Также интересно будет знать и прочитать: Как делится имущество когда происходит раздел между супругами + можно ли получить больше и в каких случаях
Чем отличается пожизненная рента от постоянной?
Но на пожизненной ренте все не ограничивается. Существует еще и постоянная. Разница весьма заметная:
- Действие контракта не ограничено по времени;
- На плательщика накладываются бессрочные обязательства.
Постоянная рента предполагает оплачиваемую передачу квартиры. Все зависит от продолжительности жизни рентополучателя. А само исполнение договора наступает только в тот момент, когда вся сумма выкупа была получена.
Более того, в договоре можно указать следующие обязательства:
- Мед. обслуживание;
- Помощь по хозяйству;
- Должный уход и т.д.
В договоре постоянной ренты может быть указано вообще все что угодно. Естественно в рамках потребностей собственника квартиры. Практика показывает, что часто используется комбинирование нескольких форм в одном договоре:
- Часть оплачивается обычными деньгами ;
- Часть компенсируется в виде услуг или каких-либо товаров (продуктовое обеспечение например).
Если соглашение по ренте было пожизненным, то плательщик обязан дожидаться смерти собственника. Он будет вносить взносы до момента, когда пенсионер скончается (в силу естественных причин).
Если же заключался договор постоянной ренты, то плательщик может выкупить квартиру и до смерти собственника. Естественно только в случае, если это предусмотрено в договоре (с обоюдного согласия сторон).
А хозяин квартиры в такой сделке, может получить любую денежную сумму. Тут уже все исходит от договоренностей сторон и платежеспособности номинального собственника.
О пожизненной ренте с иждивением
Еще одной формой ренты является иждивение. При этом, плательщик берет на себя обязательства:
- Создавать приемлемые условия для проживания;
- Проводить ремонт;
- Оплачивать лекарственные средства собственнику и т.д.
Иными словами, это пожизненная рента с полным обеспечением собственника продуктами и всем что ему необходимо. Закон не требует от рентоплательщика самостоятельно ставить пенсионеру капельницы например, или делать уколы. Но он обязан нанять мед. работника. Кроме того, договор с иждивением не исключает включения единоразовых выплат.
Более того, иждивение продолжает действовать до самой смерти собственника квартиры. Плательщик обычно берет обязательства по захоронению и оплате всех ритуальных услуг на себя.
Заключение договора ренты: основные детали
Плательщиком может стать любое юридическое или физическое лицо. При этом, в качестве владельца квартиры не может быть компания или ООО (только физ. лицо). В противном случае этим могут воспользоваться недобросовестные бизнесмены, прикрывающие нарушения закона рентой. Для заключения контракта пожизненной ренты нужно соблюдать следующие условия:
- Собственник недвижимости всего один;
- Квартира без ограничений и обременений.
В первом случае, защищаются права плательщика. Ведь фактически, если квартира в равных долях собственности между пенсионером и его детьми, то плательщик останется ни с чем. Это создает прямой конфликт интересов, и разобраться в такой сумасшедшей ситуации будет достаточно сложно даже профессиональному юристу. Поэтому закон не допускает возможности совместного владения при договоре пожизненной ренты.
Что до обременений, то это еще один способ исключить развитие любой конфликтной ситуации. Объясним на простом примере:
- Пенсионер взял кредит под залог квартиры;
- Заключил договор пожизненной ренты с молодым человеком.
А дальше происходит следующее. Пенсионер перестает платить кредит (или вовсе умирает). И банк естественно хочет наложить ограничения или даже отобрать квартиру. Так как это залоговое имущество. Но это прямое нарушение договора пожизненной ренты и прав плательщика. Который честно и исправно исполнял все требования пенсионера.
Налицо еще одна проблема, которая не решится после смерти пенсионера. И суд не сможет решить вопрос так, чтобы обе стороны понесли минимум потерь.
Также интересно будет знать и ознакомиться: Какой наследник имеет право на первую очередь при вступлении в наследство
Собираем пакет документов
Договор ренты обязательно должен быть зарегистрирован в государственной системе. Для этого потребуется собрать большое количество бумаг:
- Согласие получателя на совершение сделки;
- Согласие мужа или жены плательщика;
- Копии паспортов сторон (оригиналы тоже понадобятся);
- Подтверждение права собственности;
- Заверенный договор ренты (нотариальное заверение);
- Лицевой счет;
- Выписка из домовой книги (на рентополучателя);
- Кадастровый паспорт;
- Оплаченная гос. пошлина (квитанция подтверждающая оплату).
Всё это нужно прикладывать к заявлению на регистрацию в Росреестре.
В самом же договоре (на примере с пожизненной рентой) прописывают:
- Условия;
- Стороны;
- Предмет;
- Порядок и условия расторжения;
- Ответственность;
- Порядок разрешения спорных ситуаций;
Под условиями договора понимаются правам и взаимоотношения получателя с плательщиком. В пункте стороны прописываются персональные контактные данные (+ информация из паспорта).
Предметом договора выставляется конкретная квартира. Нужно указать ее фактический адрес с площадью и количество помещений. Порядок расторжения может предусматривать ситуации, при которых договор будет аннулирован. Иными словами, каждая из сторон может вписать сюда то, что в обязательном порядке спровоцирует одностороннее расторжение.
Ответственность предполагает описание системы штрафов или нарушений, идущих вразрез с действующим соглашением. С разрешением споров и так все достаточно понятно, стороны могут договариваться мирно. Но в случае непримиримости, все разрешение споров будет рассматриваться судебной инстанцией.
О подводных камнях
К сожалению, доверие незнакомому человеку может привести к серьезным неприятностям. В частности, категория риска здесь как раз рентополучатель. Поэтому:
- Составлять договор нужно в присутствии своего знакомого юриста;
- При возможности изучите все требования пункты контракта;
- Ни в коем случае не подписывайте договор в одиночку.
По меньшей мере, стоит позвать своего родственника или близкого человека. Чтобы плательщик (особенно если это компания) видел, что хитрить и манипулировать не стоит.
Впрочем, не всех мошенников это останавливает. И часто происходят ситуации, когда у пенсионеров просто отбирают таким образом квартиры.
У плательщика тоже есть масса рисков. Обычно это родственники пенсионера, которые пытаются расторгнуть договор. Мотивируют они это тем, что пенсионер уже давно не адекватен.
Отбиться от родственников достаточно сложно. Но все же можно. Для этого придется посетить не одно судебное заседание. И не забывайте сохранять квитанции и чеки, которые придется использовать в качестве доказательства исполнения своих обязательств.
Важно! По всем вопросам, если не знаете, что делать и куда обращаться:
Звоните 8-800-777-32-16.
Бесплатная горячая юридическая линия.