Мошенники отобрали квартиру: Что можно сделать и как вернуть жилье
Сегодня именно сферу недвижимости можно отнести едва ли к самой популярной среди тех сфер, в которых чаще всего происходят различные противозаконные действия. И результатом этих самых действий является то, что собственники недвижимости в итоге оказываются на улице. Можно ли вернуть квартиру, если ее незаконным путем получили мошенники, и как правильно поступать обманутому собственнику?
В каких случаях квартира возвращается обратно
Законодательно существуют определенные основания, согласно которым проданная или же переданная недвижимость может быть возвращена обратно ее хозяину:
- Расторжение заключенного договора по купле и продаже недвижимости. Данный вариант будет возможен лишь в тех случаях, когда одна сторона по каким-либо причинам не смогла выполнить свои обязанности в рамках установленного договора. Также это возможно в тех случаях, когда соответствующими службами и органами были зафиксированы нарушения в оформленном договоре.
- Признание совершаемого договора недействительным. Например, это может касаться тех случаев, когда есть соответствующие основания, регламентированные ГК России. Это может быть признание договора противозаконным на основании решения суда (так называемая оспоримая сделка), а также ее признание вне зависимости от суда (ничтожная сделка). В общем понимание к недействительным сделкам в отношении объекта недвижимости относятся те сделки, которые так или иначе противоречат основам как правопорядка, так и простой человеческой нравственности. В тот же список попадают притворные и мнимые сделки, а также те сделки, которые были совершены несовершенными или же недееспособными гражданами.
- Соглашение сторон. Также сделку по купле-продажи недвижимости можно признать недействительной в том случае, если на это согласятся обе стороны этой сделки. Правда, так как речь идет больше о мошенниках и обманутых владельцах квартиры, не стоит быть уверенным в том, что покупатель (мошенник) согласится отдать квартиру.
- Обстоятельства. В том случае, если после заключения договора были выявлены какие-либо новые обстоятельства, так или иначе влияющие на этот договор и на саму квартиру, сделку могут на официальной основе признать юридически недействительной. Подобные ситуации могут возникнуть, к примеру, в тех случаях, когда недвижимое имущество было продано без соответствующего согласия всех членов семьи, на момент совершения сделки отсутствовавших. А причин отсутствия законных наследников или близких родственников, которые претендуют на квартиру, очень много, начиная от тюремного заключения и заканчивая путешествием в другие страны и иные случаи. И такие родственники, приехав домой и узнав о продаже квартиры, имеют все законом данные им основания для того, чтобы оспорить ранее совершенную сделку в органах судебного делопроизводства.
- Действия мошенников. Сюда входят все те сделки, которые были оформлены без согласия и даже без участия владельца квартиры. Подобная ситуация может произойти в том случае, когда документы, удостоверяющие право собственности на квартиру были пропечатаны и подделаны как продающей, так и покупающей стороной, тогда как хозяин квартиры был в неведении.
- Недееспособность. Еще одна причина отменить совершенную сделку по купле-продажи квартиры – это те ситуации, при которых стало известно о том, что одна из сторон заключаемого договора была на тот момент недееспособной. К примеру, если продающая сторона на суде предоставит необходимые справки из психического диспансера о наличии заболевания, для судебного производства этот документ будет достаточным основанием для того, чтобы аннулировать сделку. Точно такая же ситуация будет происходить со всеми теми сделками, которые совершались собственником, не отдающим отчет своим действиям (невменяемость, оказание давления или то, что человек находился на момент подписания в алкогольном или ином опьянении). Правда, если речь идет о том, что собственник подписывал договор под давлением, то ему необходимо будет доказать наличие этого давления.
- Преждевременная продажа. Бывают такие ситуации, при которых законный владелец квартиры уже скончался, а дети владельца (или наследники) решили быстро продать его квартиру, чтобы разобраться с недвижимостью. По закону дети или наследники имеют право полностью владеть наследством наследодателя только через 6 месяцев. Все сделки, которые проходили раньше данного срока, могут быть на суде официально признаны недействительными. Соответственно, такие сделки будут расторгнуты.
- Ввод в заблуждение. Еще одна причина, из-за которой сделку могут признать недействительной – это явные действия мошенников-покупателей, которые вводят человека-продавца в заблуждение. Конечно, это еще предстоит доказать в суде, но, если ввод в заблуждение будет доказан, сделку по купле-продаже на суде официально лишат юридической силы и расторгнут, а имущество вернется обратно владельцу.
Вне зависимости от причин, если правота собственника квартиры будет доказана, квартиру заберут у покупателя и отдадут обратно.
Последствия от расторжения договора
Если сделка была, вне зависимости от причин, расторгнута, обязательства обеих сторон этого договора будут прекращены. Если основным основанием для того, чтобы сделка была расторгнута, служит нарушение какой-либо из сторон, то другая сторона имеет полное право потребовать полного возмещения убытков. В основном это те убытки, которые касаются расторжения или изменения составленного договора.
Если в процессе расторжения составленного договора ни у одной из сторон не было злого умысла совершать эту сделку в обход действующего законодательства (что в некоторых случаях необходимо доказать), то стороны несостоявшегося договора должны будут возвратить друг другу полученное в ходе сделки. Или, другими словами, продавец останется с квартирой, а покупатель – с деньгами за нее. Однако, если на момент расторжения вернуть квартиру уже не выйдет (к примеру, квартира была перепродана третьим лицам), покупатель должен будет заменить квартиру денежной компенсацией.
Однако если в ходе судебного делопроизводства станет известно, что одна или обе стороны пытались или имели умысел заключить договор в обход закона, суд имеет полное право применять к этой сделке конфискационные меры. То есть по заключенной сделке все получит только та сторона, которая действовала честно. Если же нарушили закон обе стороны, то и деньги, и квартира уйдут в сторону государства.
Основания для возврата квартиры
Согласно нормам действующего законодательства, если есть веские основания, продавец имеет право расторгнуть сделку и вернуть квартиру себе. Эти моменты, как и сроки и другие важные особенности закреплены в соответствующих нормативных актах, так как речь идет о квартире. Квартира – это дорогостоящий объект, все сделки с которым должны быть сопровождены документально и с соответствующим документооборотом. В большинстве случаев для того, чтобы доказать основания и предоставить их в суде, следует обратиться к опытному адвокату. К основным основаниям для возврата квартиры владельцу можно отнести следующие моменты:
- покупатель и продавец так и не пришли к обоюдному соглашению во время и после подписания договора;
- договор был по каким-либо причинам признан недействительным;
- сделка была признана как ничтожная в рамках судебного производства;
- сторона нарушила договор;
- иные основания, регламентированные гражданским кодексом.
Эти причины являются сегодня самыми распространенными в юридической практике, поэтому продающая сторона, попавшаяся на уловки мошенников, сможет найти достаточно подобных дел для более грамотной защиты собственных интересов.
Сроки оспаривания сделки
В Гражданском Кодексе РФ строго прописаны и регламентированы те сроки, в течение которых продавец имеет право оспорить совершенную сделку, а также признать ее ничтожной или же недействительной. К основным срокам можно отнести следующие:
- Согласно 186 статье ГК России, исковая давность для оформления и последующей подачи иска на возвращение квартиры – 3 года.
- Согласно 181 статье ГК России, пункту 2, исковая давность подачи иска против сделок с квартирой с целью признать таковую недействительной – 1 год.
- Согласно 181 статье ГК России, пункту 1, давно иска для начала судебного производства для признания сделки как ничтожной – 3 года.
- Максимально допустимые сроки исковой давности, касающиеся вопросов недвижимости – 10 лет.
Но для того, чтобы любой иск был написан грамотно и был принят судом даже в случае просрочки сроков давности, следует обратиться за помощью к квалифицированным юристам.
Какие люди попадаются на мошенников
Вообще в сфере недвижимости может возникнуть превеликое множество таких ситуаций, при которых человек может столкнуться с действиями мошенников. Поэтому стоит знать, у кого из законопослушных граждан будет самый большой процент встречи со злоумышленниками. Среди всех категорий граждан можно в первую очередь выделить следующих людей:
- Граждане, занимающиеся сдачей своей квартиры или ее продажей. Конечно, чаще всего жертвами мошенников становятся не те, кто продает, а те, кто сдает квартиру. Причина здесь только одна – мошенники могут (и по закону даже имеют на это право) потребовать от владельца квартиры документы, на основании которых владелец квартиры на законных основаниях занимается арендой или продажей квартиры. Естественно, выбрав подходящий момент, мошенники просто-напросто сфотографируют этот документ, а уже потом отдадут на конвейер создания поддельных документов. Уже после этого, законно сняв квартиру, мошенники могут сделать все, что угодно – сдавать ее другим людям или же даже попробовать ее продать. Для этого они также дополнительно к фальшивому паспорту создают такую же фальшивую доверенность. При этом в некоторых случаях фальшивые документы получаются настолько качественными, что даже хозяин квартиры не всегда сможет отличить оригинальную подпись от поддельной.
- Граждане, которые буквально недавно потеряли свою копию ключей от собственной квартиры. Конечно, вероятность этого очень мала, однако мошенникам ничего не стоит просто взять и сделать копию ключей вместе с копией документов. Что же касается действий, то мошенники или заберут из квартиры ценные вещи, или (если у них появились документы владельца) в отсутствие хозяина заниматься продажей/арендой квартиры.
- Те граждане, которые очень часто и на долгий срок покидают квартиру. Здесь все просто – мошенники в отсутствие жильцов проникают в квартиру и, как в предыдущем примере, или выносят вещи, или находят документы на квартиру, подделывают ее и продают, предварительно поменяв замки на новые.
- Также жертвами мошенников становятся те, у кого украли документы на квартиру или свой паспорт. Схема в каждом из случаев остается точно такой же – дождаться удобного момента и заниматься продажей/арендой квартиры.
Для того, чтобы хотя бы минимально обезопасить себя от действий мошенников, необходимо для начала соблюсти стандартные нормы собственной безопасности. К примеру, следует поменять замок, если ключи потеряны, не разбалтывать дату и срок отъезда, не афишировать документы и прятать их как можно глубже.
Как обезопасить себя и квартиру от мошенников
Помимо банальных и минимальных способов обеспечения безопасности для хозяина квартиры и недвижимости, также следует принять во внимание и другие способы. К самым распространенным из них можно отнести следующие:
- Подружиться со своим участковым для разрешения конфликтных ситуацию.
- Как можно чаще приглашать гостей и родственников в гости. Если мошенники «положили глаз» на квартиру, то они обязательно будут узнавать о ней и ее жителях как можно больше. А если они узнают, что дома постоянно кто-то есть и в квартиру постоянно приходят гости, они в большинстве случаев как можно быстрее отступят.
- Переоформить все документы на квартиру с незащищенного гражданина (пенсионер, алкоголик, ведомый человек и т.д.) на адекватного и способного дать юридический отпор возможным мошенникам. Конечно, если незащищенный гражданин, являющийся хозяином квартиры, сам против подобных перемен, тут уже нельзя что-либо сделать. Ведь он, в конце концов, не лишен способности здраво мыслить и контролировать свои действия – это решает лишь суд в установленном порядке. При этом стоит помнить и о том, что даже если человек находится на учете в психической больнице или диспансере, это еще не будет показателем его неадекватности или недееспособности. Конечно, если налицо все признаки, целесообразнее всего будет родственникам обратиться за помощью к юристам и написать прошение в суд о принудительном лишении родственника дееспособности.
- Попробовать заранее заблокировать все возможные сделки с квартирой. Был в юридической практике интересный и очень полезный случай, когда девушка обратилась в паспортный стол с заявлением о запрете на любые действия с квартирой родственника без обязательного ее уведомления. То есть она в заявлении отметила, чтобы любые сделки, если в их проведении не участвует лично она, были недействительными. Конечно, в законе не сказано о том, что паспортный стол обязан принимать подобные заявления, ведь и тот родственник, в ком была не уверена девушка, мог бы быть вменяемым и иметь собственные интересы в процессе продажи квартиры. Однако в том случае сотрудники паспортного стола пошли девушке навстречу. Опять же хочется отметить, что это не правило, а больше исключение, когда работники выслушают историю, поймут, что родственник может продать квартиру и «пустить по миру» всех ее жильцов, и примут заявление. Но они могут этого не делать.
Говоря о паспортном столе, можно использовать другой способ защиты недвижимости.
Страхование квартиры от мошенников
С недавнего времени в России существует определенный механизм, главная функция которого – создание защиты для владельцев квартир на случай мошенничества и мошеннических сделок, совершенных на основании договоренности.
Для защиты квартиры достаточно обратиться в МФЦ или Росреестр с заявлением. Ситуация будет такой же, как в паспортном столе – необходимо написать заявлением с просьбой запретить проведение любых сделок с недвижимостью, если заявитель (тот, кто принес заявление), не принимает в этих сделках участие.
Сотрудники Росреестра (МФЦ), получив такое заявление, внесут его в ЕГРН и создают специальную отметку. Ровно с момента проставления этот отметки никакая сделка с квартирой не будет рассматриваться, если в ней не будет принимать участие заявитель.
Следует учесть, что это достаточно простой и, что примечательно, практически бесплатный (госпошлина) эффективный механизм, способный защитить имеющуюся в распоряжении недвижимость. Еще один плюс в том, что заявление можно подавать в любой точке страны, а не по месту регистрации человека или квартиры.
Защитить квартиру просто:
- Подать заявление в письменном виде в МФЦ или в Росреестре.
- Оплатить государственную пошлину в размере 350 рублей.
- Сразу после этого нужно подождать пять рабочих дней, в течение которых сотрудники внесут в ЕГРН отметку, защищающую недвижимость.
На этом все – можно больше не переживать из-за того, что квартиру кто-то продаст или включит ее в какой-либо другой договор. Правда, есть и исключение – это требование от органов, представляющих власть (судебное решение, постановление пристава и иные ситуации). Тогда сделка будет проведена без участия заявителя и, в некоторых случаях, даже без его уведомления.
Важно! По всем вопросам, если не знаете, что делать и куда обращаться:
Звоните 8-800-777-32-16.
Бесплатная горячая юридическая линия.
