Оплата за ЖКХ: что входит в коммунальные услуги + размер, оплата, льготы
Ниже вы узнаете всё о коммунальных услугах и том, как это работает. Мы расскажем как обманывают коммунальщики, какими законами они руководствуются и как вообще работают. А заодно поговорим о том, что должны делать в вашем доме бесплатно. Ведь не всегда закон трактуется правильно и за некоторые услуги с обычных жильцов берут дополнительную оплату. При том, что даже в рамках договора подобные услуги должны оказываться бесплатно. Вот об этом всем и поговорим.
Общее определение
Что такое ЖКХ? Это аббревиатура, расшифровывающаяся как жилищно-коммунальное хозяйство. Это такой формат самоорганизации современного общества, в котором создается среда для существования большой группы людей в условиях современных населенных пунктов.
При этом, сам термин появился еще в Советском Союзе. Тогда как в англоязычных странах используется другой термин, имеющий сходное значение. В общих чертах, жилищно-коммунальное хозяйство охватывает огромное количество систем и механизмов:
- Придомовые территории и их обеспечение.
- Обработка общих площадей от вредителей.
- Пожарная безопасности.
- Модернизация зданий.
- Обеспечение и поддержка всей инфраструктуры (от воды до интернета).
- Лифты.
- Вентилирование.
- Мониторинг состояния зданий и т.п.
В общих чертах, жилищно-коммунальным хозяйством можно назвать целую сферу, без которой жизнь человека не представляется себе в современных условиях. Ведь жить в бетонной коробке без отопления, вентиляции и электричества достаточно проблематично.
Какой есть список услуг для населения?
Теперь о том, какие бывают коммунальные услуги. Базовый перечень таких услуг определен Постановлением Правительства России под номером 354. Это:
- Вывоз отходов.
- Ремонт и содержание общедомового имущества.
- Поставки твердого топлива для печей (на практике не работает).
- Отопление.
- Снабжение газом (не только магистрали, но и поставка баллонов).
- Электроэнергия.
- Отвод воды.
- Поставки тепловой энергии.
- Подача горячей и холодной воды.
К качеству услуг (коммунальных) предъявляются отдельные требования. Обычно их должны поставлять 24/7 (за исключением тех, которые подаются по сезонам). Если же происходит какая-то серьезная авария, то подачу ресурса могут и ограничить. Плановые отключения бывают как для отопления, так и для электричества. Ну это в теории. На практике, в провинции горячей воды может не быть по пол-года, и никого это особо не волнует. Это к вопросу о том, что должны коммунальщики по закону, и что исполняют они на самом деле.
Опять так, если общих приборов учета для дома не предусмотрено, то устанавливать общедомовые счетчики придется за свой собственный счет. А на данный момент еще и появилось предложение о том, чтобы переложить на плечи обычных плательщиков еще и установку собственных индивидуальных приборов учета. Впрочем, по некоторым регионам и не скажешь, что когда-то было как-то по-другому.
Что до общедомовых приборов учета, то для жителей квартир есть рассрочка на срок до 5 лет. А вот для частных домов таких рассрочек не предусмотрено, оплачивать придется все и сразу. А еще все вышеперечисленные услуги от коммунальщиков вовсе не обязательно будут у вас.
Базовый регламент предусмотрен отдельными постановлениями Правительства России и жилищным кодексом России. А еще важно разделять жилищные услуги с коммунальными. Последние предполагают поставку какого-то конкретного ресурса. А вот жилищными услугами называют процесс при котором содержится дом, ремонтируется имущество и т.п. Кстати, плата за коммуналку может перечисляться как поставщику напрямую так и через посредника (управляющая компания).
Сами коммунальные услуги еще и предоставляются не только тем, кто живет в квартирах и домах. Ведь отопление нужно не только для жилых помещений, но и для производственных (например).
Что до нормативов, то они регулируются местным (региональным) законодательством. Иными словами, в Москве и Владивостоке используются разные нормативы и тарифы. Такова уж специфика. Соответственно, привести универсального норматива потребления электроэнергии для всей России не получится, так как это не вопрос федерального законодательства.
Кто исполняет коммунальные услуги?
Согласно постановлению Правительства России под номером 354, исполнителем коммунальных услуг будет являться конкретная компания, занимающаяся поставкой ресурсов. Кстати, из-за особенностей самоорганизации, в домах многоквартирного формата исполнителем коммунальных услуг может быть:
- Кооператив.
- Товарищество.
В большинстве случае исполнителем коммунальных услуг является все-таки управляющая компания. В крайне редких случаях, исполнителем коммунальных услуг в отдельном жилом доме может быть какое-то огородническое или садоводческое товарищество. Это затрагивает те объекты недвижимости, которые у нас принято называть загородными домами или просто дачами.
Для исполнителя по действующему законодательству устанавливается сразу ряд существенных обязательств:
- Нужно производить перерасчет (если плата была взята сверх меры).
- Нужно вовремя проводить ремонтные работы и устранять аварии (а заодно своевременно уведомлять жильцов).
- Нужно работать с жалобами жителей.
- Необходимо заниматься обслуживанием всех систем.
- Нужно снимать показания с общедомовых счетчиков и учитывать их для снижения индивидуальных расчетов.
Ну и конечно, исполнитель коммунальных услуг должен своевременно и в полном объеме предоставлять все коммунальные услуги, которые полагаются по договору. А еще в компетенции исполнителя подписание контрактов с теми компаниями, которые поставляют ресурсы (газовые службы, водоканал и т.п.).
При этом, фактически, исполнителем коммунальных услуг в России может быть как фактический поставщик ресурсов, так и управляющая компания. Они могут быть исполнителями одновременно.
Ну и сразу о том, кто оплачивает за жилищно-коммунальные услуги. Естественно это фактические потребители. Согласно всё тому же постановлению Правительства России под номером 354 потребителем может быть:
- Обычное физическое лицо.
- Организация.
Оплата ведется за те помещения, которые организация или гражданин занимает. Естественно, обязанность оплаты коммунальных услуг накладывается с момента получения договора или возникновения права на собственность. Грубо говоря, сразу после того, как договор аренды помещения начал действовать, арендатор должен исполнять свои обязательства по оплате коммуналки. Кстати, все зависит от конкретных условий договора. Не всегда коммуналка оплачивается арендатором, иногда этим обязан заниматься собственник помещения.
А вот в случае, если вы купили квартиру целиком, то и платите за коммунальные услуги вы с момента, когда возникло право собственности.
Кстати, у физических и юридических лиц перечень коммунальных услуг вообще не различается. Правда разница тут в том, как заключаются договора с поставщиками. Компании обычно заключают прямые контракты с поставщиками коммунальных услуг.
Тогда как физические лица обычно начинают сотрудничать с управляющей компанией. А вот управляющая компания уже занимается вопросами заключения договоров на поставку коммунальных услуг. Ну а оплата по квитанции характерна как для обычных граждан, так и для крупных компаний. Да и не только крупных, но и вообще любых.
О расчетах и квитанциях
Начнем с расчетов. Для того чтобы собирать оплату за коммунальные услуги, поставщикам приходится формировать счета. Есть 2 стандартных схемы:
- Отсутствует счетчик.
- Присутствует счетчик.
Обычно в ситуации, когда приборов учета нет, то все рассчитывается по заданным формулам. Эти формулы учитывают:
- Базовый норматив для потребления ресурса.
- Количество жильцов в помещении.
- Цену коммунальной услуги.
Кроме того, за отсутствующий прибор учета могут брать повышенную оплату. Делается это в том случае, если техническая возможность монтажа счетчика есть, но владелец помещения по какой-то причине отказывается его устанавливать. В этом случае коэффициент на повышение устанавливается в виде 1.5 единиц.
Если же приборы учета в квартире, доме или любом другом помещении есть, то просто перемножают тариф с количественным показателем на счетчике. Количественный показатель счетчика отражает фактический объем потребляемых ресурсов.
Кстати, единой формы для коммунальных платёжек на уровне законодательства фактически не существует. Однако, есть установленный формат, которому должны соответствовать все квитанции. Ну как должны, это скорее рекомендация, установленная отдельным приказом Минстроя РФ. В частности, в квитанции обычно размещаются следующие данные:
- Размер счета в денежном эквиваленте.
- Фактическая информация о плательщике.
- Информация о тарифах и нормативах.
- Показания прибора учета.
А еще в некоторых квитанциях размещается информация о долговых обязательствах по конкретным лицевым счетам и т.п. Кроме того, оплачивать квитанции плательщик обязуется до каждого 10 числа последующего месяца. Что до рассылки квитанций, то они приходят до начала следующего месяца.
Обращаем ваше внимание на тот факт, что в арендную плату коммунальные услуги включаться не должны. Они в теории могут быть включены "по умолчанию", но это не в интересах арендатора. Лучше прописать в договоре условие о том, что коммунальные услуги оплачиваются арендатором, но конкретную сумму не устанавливать.
По 153 статье Жилищного Кодекса устанавливается ограничение для отказа от каких-то конкретных услуг. В частности, вы не можете отказаться от отопления (например). С другой стороны, коммунальщики (а вернее управляющая компания) любят навязывать дополнительные услуги. Вот от всего того, что не входит в перечень стандартных коммунальных услуг вы отказаться всё-тиаки сможете.
При этом, вы даже можете уточнить этот вопрос в своей управляющей компании. Учтите, что при наличии долгов сделать этого не получится. Сначала гасим долги, а потом уже пишем соответствующее заявление в управляющую компанию.
ЖКУ для жильцов с отсутствующим домом
Да, бывает у нас в России и такое. Давайте возьмем простую ситуацию:
- Вы давно хотели себе квартиру.
- Денег на готовую пока не хватает.
- Вы подписали договор ДДУ.
После чего застройщик без особых просрочек сдал объект, но еще не успел поставить дом на учёт (кадастровый). В квартире никто пока не живет, там даже нет нормальной отделки. Но вот сюрприз, управляющая компания уже начала присылать вам квитанции в таком формате, будто вы живете в квартире уже полгода и пользуетесь всеми услугами.
К сожалению, это очень распространенная ситуация. И дело не в том, что дом еще не поставили на кадастровый учет. Это вообще не касается коммунальных платежей. Фактически, до тех пор, пока вы не изберете себе управляющую компанию самостоятельно, присылать квитанции вам будет УК застройщика. Это универсальное правило.
Обязанность оплаты жилищно-коммунальных услуг устанавливается с момента подписания всех соответствующих актов. Даже если вы не живете в квартире. Другой вопрос в том, как выстроена тарификация. Этот момент регламентирован 153 статьёй Жилищного Кодекса России. Дело в том, что размер коммунальных платежей зависит от:
- Фактического потребления ресурсов.
- Количества зарегистрированных жильцов в квартире.
Если вы никого не регистрировали, то часть платежей отпадает. Аналогичным образом стоит поступать и с показателями счетчика. Поэтому платить придется только ту коммуналку, которая прямо привязана к площади квартиры. А всё остальное по счетчикам и по факту регистрации жильцов. Вот по этому поводу и нужно устраивать разборку с управляющей компанией.
Мы уже упомянули выше о том, что обязательство уплаты коммунальных услуг возникает сразу появления у вас права собственности. Соответственно, если дом уже сдали в эксплуатацию и у вас появилось право собственности, то с этого момента вы обязуетесь платить по квитанциям. Другой вопрос в том, как платить.
О накрутках ЖКХ
Ситуация достаточно прозаичная. Начнем с простой схемы:
- Управляющая компания списывает расходы одной из квартир в общедомовые нужды.
- Все квитанции других жильцов пропорционально увеличиваются на эту сумму.
Все дело в том, что по закону, общедомовые нужды оплачиваются по установленному законом нормативу. Нормативы на общедомовые нужды вы можете узнать на официальном сайте своего местного органа самоуправления. Именно там устанавливаются нормативы для ОДН. Если сумма не совпадает (в большую сторону) то сверх норматива вы платить не обязаны. Это проблемы управляющей компании.
Обычно такой нехитрой схемой пытаются покрывать коммунальные платежи одного из руководителей УК. Иногда еще таким образом "срезают" оплату для арендаторов цокольных и подвальных помещений. Опять-таки, жильцы не обязаны платить за расходы парикмахерской на первом этаже, даже если они прикрыты через ОДН.
Еще одной простой схемой является фактическое завышение платежей. В один прекрасный день выйдет закон, определяющий очередную индексацию для коммунальных услуг (например на 5 процентов). В этот момент в квитанциях проиндексирована стоимость коммунальных услуг может быть и на 10 или 20 процентов. Как так получается?
Всё предельно просто. УК под прикрытием официальной индексации специально завышает платежи. Первые 3-4 месяца одни жильцы не заметят, а другие не успеют подать в суд. Дополнительная прибыль будет течь непрерывным потоком. Для того чтобы пресечь подобное, нужно созывать собрание жильцов и разбираться всем вместе. Обычно нужно проверять:
- Федеральную индексацию.
- Изменения в региональном законодательстве.
Расчёты там не самые сложные, поэтому вы без проблем сможете пересчитать правильный объем потребляемых коммунальных услуг и их стоимость. В расчетах используют:
- Увеличенный (официально) норматив.
- Показания индивидуального прибора учета.
- Показатели общедомового прибора учета.
- Норматив ОДН.
Если сумма завышена, то нужно выставлять официальное требование в адрес УК. В этом требовании излагается список процедур, которые должны быть проведены УК (в том числе и перерасчет). Если перерасчет делать отказываются, то можно даже подавать в суд. Рекомендуем сразу после окончания суда поменять управляющую компанию.
О навязывании УК застройщиком
В России эта практика очень распространена. Дело в том, что застройщик прекрасно понимает, что сменить УК впоследствии будет трудно:
- Нужно созывать общее собрание.
- Нужно единогласное решение.
А это как вы понимаете огромное количество времени и сил. Поэтому застройщики обычно навязывают собственную управляющую компанию, которая перед этим имеет статус временной. Согласно 44 статье ЖК РФ, до тех пор, пока квартиры не будут переданы в собственность, выбрать управляющую компанию жильцы не могут. После того как квартиры переданы, а акт приема-передачи подписан со всеми собственниками, получается интересная ситуация. Это:
- Обязанность платить за коммуналку.
- Отсутствие возможности отвода таких требований.
После получения квартиры в собственность вы получаете обязанность оплаты коммунальных услуг. А вот обязанности пользоваться навязанной УК у вас нет. И управляющую компанию можно поменять. Если застройщик угрожает отказать в выдаче квартиры и ключей, то надо подавать исковое заявление в суд и обращаться в прокуратуру. Потому что это попытка навязать УК. А по закону, делать этого нельзя. Согласно действующему законодательству, основная управляющая компания должна избираться в процессе открытого конкурса.
Важно! По всем вопросам, если не знаете, что делать и куда обращаться:
Звоните 8-800-777-32-16.
Бесплатная горячая юридическая линия.