Присоединение участка земли: как можно присоединить ничейную землю + основания, документы, практика
Если участок земли никому не принадлежит, значит вы просто плохо искали владельца. Некоторые граждане очень опрометчиво поступают, надеясь что называется на авось . Потому что в России нет земли, которая никому не принадлежит. И занимаясь самозахватом земельных участков, вы можете лишь усугубить свое положение. Ведь в случае, если обстоятельства сложатся не самым удачным образом, вы рискуете лишиться не только земельного участка, но и всех построек, которые вы успели на нем разместить. Сегодня мы поговорим о такой теме, как легализация земельного участка. Это не самый простой процесс, как вы понимаете.
![Присоединение участка земли: как можно присоединить ничейную землю + основания, документы, практика Присоединение участка земли: как можно присоединить ничейную землю + основания, документы, практика](/upload/iblock/584/58497e29f6c95eeae5ce7794726bff70.jpg)
Введение
На удивление, концепция земли, которая никому не принадлежит появилась отнюдь не сегодня. В латыни есть даже отдельное выражение, если угодно термин, который звучит как terra nullius. Это термин ничейной земли и он появился еще на уровне римского права. Изначально этот термин обозначал еще не открытые земли, которые не находились под суверенитетом какого-либо государства. Кстати, на территории Австралии это понятие сохранялось до начала 90-х. Позже его отменят.
Но в контексте российской законодательной системы, ничейно земли нет. Фактически, все земельные территории в России могут быть:
- В частном владении.
- В государственном владении.
И земельные наделы которые не принадлежат частникам, традиционно попадают в зону юрисдикции государственных органов власти. И лишь изредка земли могут оставаться неразграниченными. Тем не менее, сам статус неразграниченной земли вовсе не отменяет того факта, что она не принадлежит государству. Просто ее еще никто не успел освоить. Благо с территориями у нас проблем на данный момент не возникает.
Классификация земельной собственности государства
Основополагающим кодексом является ЗК РФ. Он же Земельный Кодекс России. По этому кодексу все земли являются собственностью государства, кроме тех наделов, что в собственности:
- Муниципальных образований.
- Частных организаций.
- Физических лиц.
Следовательно, если земля не в собственности, значит она принадлежит государству по умолчанию.
Опять-таки, те земли, что находятся в частном владении, должны быть очерчены фиксированными границами. И у земель в частном владении всегда есть владелец по-умолчанию, он должен быть хотя бы на уровне ЕГРП. С государственными наделами земли все сложнее. Ведь земля, принадлежащая государству, может никому не принадлежать. Это неразграниченный участок. А может быть и разграниченный участок земли, который закреплен за органом исполнительной власти.
При этом, для земель государственной собственности есть собственная классификация. И она включает те наделы, что не были разграничены до этого. Кроме того, в общей классификации еще есть:
- Земля муниципальных образований.
- Земля принадлежащая региональным властям.
- Федеральные участки земли.
Процесс перехода земли по схемам, обозначенным выше и называется разграничением. Разграничивается, как вы можете догадаться, собственность государства. Само разграничение разумеется, регулируется федеральным законодательством. Разграничивать что-то без законодательного регламента обычно не получается.
О законодательном регламенте в контексте разграничения земли
Изначально, процесс разграничения был запущен в период 2001-2006. Ровно 5 лет проработал 53 ФЗ, который предусматривал процесс разграничения земельных участков. Естественно, регламент разграничения земель представлен:
- Соответствующим кодексом.
- ГК РФ.
- ФЗ 137.
По ЗК РФ например, определены понятия для собственности муниципалитета и региона, а еще государства. А вот ФЗ 137 позволил определиться с тем, как отдельные участки земли будут разграничиваться между разными уровнями органов исполнительной власти. ГК РФ в контексте этой темы вообще определяет возможности использования земельных участков. Но пока не будем на этом останавливаться. Давайте лучше разберемся с тем, что же такое федеральная собственность земли. Такие земельные участки уже давно прямо прописаны в ФЗ 137. Фактически, федеральная земля это участки:
- Роставтодорог.
- РАН.
- Унитарных предприятий.
- Казенных предприятий.
- Правительственных учреждений.
- Правительственных зданий.
Кроме того, земельные участки в федеральной собственности это еще и те земли, что принадлежат городам фед. значения. Фактически, же это земельные участки отдельных субъектов России. А вот с региональными и муниципальными землями все проще. Если мы говорим о муниципальной собственности, то это земля под зданиями администрации. А если мы говорим о региональной собственности, то это:
- Участки учреждений.
- Сельскохозяйственные наделы внутри региона.
Ну а теперь самое время рассмотреть вопрос неразграниченных участков земельной собственности государства.
О землях, которые не были разграничены
Традиционно, такие земли могут быть:
- Участками для целей промышленности.
- Земли во внутренних границах поселения.
- Изъятые из оборота участки.
- Участки с ограниченным оборотом.
- Участки для сельского хозяйства.
При этом, для целей промышленности обычно выделяют землю, которая ранее использовалась для сельского хозяйства. Но впоследствии такая земля стала непригодной для сельского хозяйства, в силу разного рода проблем. Например загрязнение (техногенного характера), разного рода катаклизмы и т.п. Вот такие участки переводят в категорию промышленных.
Однако, на данный момент, подавляющее большинство наделов, без разграничения это земля для сельского хозяйства. Другой вопрос в том, что эта земля находится достаточно далеко от ближайших поселений. Что создает дополнительные трудности, ведь делать условный огород за 300 километров от ближайшего села, не очень-то удобно.
Вот только далеко не все участки востребованы для предпринимателей в сфере сельского хозяйства. Ведь не везде можно заниматься капитальным строительством. Фактически, такие земли разграничиваются крайне медленно. И процесс тут сам по себе не протекает. Фактически, разграничить такие земли можно только в заявительном порядке. Когда кому-нибудь требуется определенный участок, гражданин обращается к местным властям, и те уже принимают решение о выделении земельного участка. Или выдают отказ, в силу разных причин. А теперь о том, как присоединить бесхозный участок.
Что делать если с оформленным участком есть не оформленная земля?
Итак, начнем с того, что никакой приобретательной давности, о которой некоторые любят рассказывать не существует. Все дело в том, что в России на данный момент любой участок принадлежит или частникам или государству. Третьего состояния у земли нет. Можете проверить судебную практику по таким делам и она вам точно не понравится. Ниже мы рассмотрим регламент присоединения участка на примере СНТ. К вопросу о том, куда обращаться по поводу земельных участков. В случае с СНТ, нужно:
- Отправиться к председателю.
- Найти собственника.
Традиционно, контакт с председателем вашего СНТ будет у бухгалтера. Последнего можно обнаружить в местном офисе на территории товарищества. Если офиса нет, то можете обратиться за помощью к другим собственникам земли. Фактически, в СНТ обычно ведут специальный журнал или даже полноценный реестр. Вот из этих источников вам и нужна информация о собственнике участка, на который вы претендуете.
В теории, в реестре или похозяйственной книге должна быть такая информация. Там есть все контактные данные собственников участка. Но обычно, все ограничивается лишь инициалами и номером телефона. Постарайтесь узнать у председателя адрес проживания. Обязательно проясните несколько моментов:
- Неуплата взносов.
- Долги по другим платежам.
2 параметра позволят понять, как давно земельный участок был заброшен. И вы сможете оценить перспективу его приобретения. Ведь если землей уже давным-давно никто не пользуется, то вероятно приобрести ее будет проще. С другой стороны, найти собственника будет очень проблематично. Справедливо и обратное утверждение. Если кто-то регулярно делает взносы, возможно участок продавать не согласятся.
Уточните и момент с собственностью. Потому что не всегда участки в СНТ вообще оформлены в частную собственность. Следовательно, если такой статус у земли есть, то ее придется выкупать у собственника. Если собственник уже сам является частью земельного участника на кладбище, придётся искать наследников. А это не самое простое дело, скажем прямо. Но способы есть, просто обратитесь за помощью к профессиональному юристу.
Председатель может и не знать, в собственности ли земля. Так что если ответ неудовлетворительный, то переходите к следующим вопросам. В частности, надо прояснить ситуацию с правоустанавливающими документами. Обычно такая правоустанавливающая документация представлена в виде:
- Пожизненно-наследуемого владения.
- Св-ва на бессрочную эксплуатацию.
Надо понимать сам механизм работы этой документации. Дело в том, что сразу после развала СССР в СНТ начали выдавать такие бумаги в коллективном порядке. Т.е. документация оформлялась сразу на всех держателей участков в рамках одного СНТ. Обычно представители муниципалитета обращались к председателю напрямую. А председатели уже склоняли участников товарищества к оформлению документов.
Если же ваш СНТ каким-либо образом обошел это явление, то никаких свидетельств нет.
В принципе, у председателя вашего СНТ всегда найдется хоть какая-то информация об участке. Если он уже давно заседает в этом СНТ. Впрочем, есть немало ситуаций, когда председателей просто меняют из-за недовольства участников СНТ. Правда бывали и более курьезные ситуации. Некоторые председатели после такого смещения просто уничтожали документацию. И такие случаи уже были в нашей практике. Так что далеко не факт, что документация вообще есть в виде физических носителей.
Если ничего найти не удалось, можете попробовать запросить информацию через БД Росреестра. Перед этим уточните адрес архива, для передачи запроса.
После этого вы можете написать соответствующее заявление, в котором будет указан адрес нужного вам участка. Вот только в ответе на запрос вы не получите никакой конкретной информации. Если в Росреестре есть свидетельство, вас уведомят об этом. Если свидетельства нет, то будет соответствующее уведомление.
Сами данные вам никто разглашать не станет, потому что эта информация выдается в открытую. И никаких персональных данных представители Росреестра вам разглашать не имеют права. Это в общем-то по идее и не нужно на этом этапе. Но в дальнейшем это может стать проблемой. Потому что искать собственника придется окольными путями.
Если участок в собственности
Это проблема. Потому что придется искать собственника.Ведь в случае, если свидетельства выдавались, то заявление на регистрацию права собственности может быть подано буквально в любой момент. Так ч то придется каким-либо образом искать собственника и пытаться с ним договариваться. Искать нужно через:
- Председателя товарищества.
- Соседей по СНТ или других участников.
Вполне вероятно, что у вас ничего кроме ФИО и неработающего номера телефонов у вас и нет. В этом случае придется использовать социальные сети и поисковую систему. Есть немалая вероятность, что если и сам собственник в интернете ничем не пользовался, то его наследники наверняка есть в социальных сетях. Если же есть даже адрес, но никто там не живет, займитесь опросом соседей. Некоторые граждане пытаются совершить провокацию. Например начать что-то делать на участке, чтобы владельцы внезапно узнали о самозахвате и сами вышли на связь.
Мы этого вам делать не рекомендуем, по причине того, что на связь то с вами может быть и выйдут. Но вот воспринято это будет в лучшем случае как посягательство и самозахват, можете не сомневаться. И это в лучшем случае. Так или иначе, но такими действиями вы можете лишь разозлить собственника и он просто откажется лично вам продавать землю, хотя мог бы, не занимайся вы чем-то подобным.
После того как удалось найти собственника или наследников, придется прояснить момент с документами. Если у них нет нужной документации на руках, то ее придется оформлять для проведения сделки. Естественно, если собственник или его представители отказываются передавать участок, то ничего сделать не получится.
Если свидетельство не выдавалось
Если никакого свидетельства не выдали, то в теории, он не в собственности. А значит, в теории, вы можете договориться с председателем и всеми участниками СНТ. По поводу того, что участок можно изъять и закрепить за вами. Но тут уже решать не только председателю, но и участникам. Но вот тут уже масса проблем:
- Председатель может просто не согласиться.
- Председатель потребует определенной оплаты.
В первом случае все крайне проблематично. Рекомендуем обратиться за помощью к профессиональному юристу. И уже в его сопровождении поговорить с председателем. Возможно причина только в том, что председатель товарищества просто не знает, как это осуществляется. С оплатой всё предельно просто. По идее, председатель имеет полное право потребовать оплаты долгов за участок. Но нередко вопрос еще и в том, что председатель хочет денег за свою работу. Тут уже каждый думает сам, давать деньги или нет.
Если с председателем договориться удалось, то будет предложено общее собрание. Организацией этого собрания займется как раз председатель СНТ. Будьте готовы подождать некоторое время, если по плану собрание должно состояться через 3-4 месяца. Все-равно с ритмом жизни в СНТ спешить обычно некуда.
На самом собрании придется собрать определенное количество голосов. В частности, это 50% от общего числа и еще 1 голос по каждому вопросу. Вопросов обычно 2, это исключение бывшего участника СНТ с изъятием земли и принятие нового участника. Впрочем, минимальный процент голосов может быть прописан и по другому, это уже нужно узнать в уставе.
Если вам повезло и вы собрали нужное количество голосов, то вам выдадут садовую книжку. На это уйдет достаточно большое количество времени.
После того как все оформлено, вы можете попросить выдать участок в собственность. Это отдельный процесс и он рассматривается на уровне местной администрации.
Как через суд доказать что земля присоединена законно?
Это нужно для признания права собственности через судебное заседание. Потребоваться подобная процедура может в нескольких случаях:
- Сделка была прекращена незаконно.
- Процедура приватизации намеренно саботируется.
- Есть споры по наследству.
- Требуют оформлять прирезки.
- Границы надела были изменены незаконно.
- Вы купили дом на участке, который не в собственности.
- Потерялась документация (правоустанавливающая).
- Есть имущественные притязания между собственниками.
Так или иначе, но без помощи юриста тут точно не удастся разобраться. Особенно если у вас земельный участок сель хоз назначения. Впрочем, земельные участки с лесом или деревьями тоже не так просты в эксплуатации и оформлении, как может показаться изначально.
Заключение
Будьте готовы к тому, что с первого раза получится далеко не все. Проблем с земельным законодательством и его исполнением в РФ на данный момент хватает. Потому что мошенников хватает не только на рынках недвижимости и продажи земли. Но и среди мелких чиновников, который резервируют самые "лакомые" участки под свои задачи и цели. Так что далеко не факт, что с первого раза удастся все оформить. Даже на примере СНТ, где земля обычно никому не нужна, присвоить участок достаточно трудно.
Важно! По всем вопросам, если не знаете, что делать и куда обращаться:
Звоните 8-800-777-32-16.
Бесплатная горячая юридическая линия.