Договор аренды нежилого помещения - как он составляется + особенности и условия
Договор аренды нежилого помещения это основополагающий документ, регулирующий отношения собственника и арендатора. Составлять договор нужно не только с точки зрения закона. Но и со стороны здравого смысла, в любых ситуациях нужны какие-то общие правила и условия которых нужно придерживаться. Это же касается и спорных ситуаций. Когда градус напряжения превышает все разумные пределы, стороны обращаются за помощью в суд. И уже в рамках судебного заседания можно оценить просчеты и вину той или иной стороны. С оглядкой на договор, действующий на момент конфликта. Об этом сегодня и поговорим.
Как ищет объект предприниматель?
Вообще, местоположение это один из важнейших компонентов успеха в бизнесе. Нежилые помещения могут использоваться для разных целей:
- Торговая площадь;
- Офисные помещения;
- Складские помещения;
- Логистические хабы и т.д.
Стоимость и привлекательность конкретного здания зависит от огромного количества параметров. Это зависит не только от целевого назначения аренды, но и косметического вида, новизны конструкции, размеров и в конце концов, территориального местоположения.
И несмотря на все эти тонкости, каждый арендатор хочет найти себе лучший объект. Собственнику же интереснее сдать своё здание подороже. Так как именно от этого зависит прямая прибыль. А стоимость обслуживания объекта возрастает, если он пустует или заполнен не на все 100%.
В идеальной ситуации, собственник готов набить все свое здание что называется "доверху". Естественно, с этим готовы бороться различные проверяющие органы и ведомства. Чья задача проверять:
- Правила содержания торговых площадей;
- Пожарную безопасность;
- Другие акты и нормативы, устанавливаемые к складским или торговым (или любым другим) помещениям.
Кроме того, собственник может сильно давить на своих арендаторов. Схема и способов у него достаточно много не только по закону, но и вообще "что называется" по праву собственности. Так как любое недовольство собственника может выражаться в конфликте с арендатором. Особенно на том объекте, где количество желающих достаточно большое. Это:
- Наиболее выгодные объекты;
- Торговые площади в центре города;
- Целевые производственные площадки и т.д.
Одним из вариантов избежать подобных проблем является нежилое административное помещение.
Об аренде муниципальных помещений
Заключать договор аренды с муниципалитетом может:
- Физ. лицо;
- Компания.
При этом, можно получить возможность аренды объекта, который находится в собственности у государства. При этом, порядок оформления прав аренды здесь достаточно сильно отличается от привычной схемы взаимодействия между частным арендатором и собственником помещения.
Под такими помещениями подразумеваются объекты, которые являются собственностью определенного города или меньшего населенного пункта. С точки зрения закона, такое здание может быть:
- Передано во временное пользование компании;
- В дальнейшем физическое или юридическое лицо может использовать его по усмотрению.
При этом необходимо указывать установленную цель аренды. Это может быть предпринимательская или любая другая деятельность, предусмотренная законом. Стоит помнить о том, что право на передачу муниципальной собственности в пользование, есть только у комитета по упр. имуществом (формируется на базе местной администрации).
Кроме того, в аренду у муниципалитета можно взять не только, нежилое помещение, но и:
- Земельный участок;
- Складское здание;
- Другие объекты застройки.
Естественно, подобные здания могут быть в собственности муниципалитета области или района, а не только конкретного города, в котором всё происходит.
Преимущества работы с административной недвижимостью достаточно просты и понятны:
- Стоимость аренды конкурентоспособна;
- Схема передачи в собственность достаточно прозрачная;
- Муниципальные объекты часто находятся в развитых районах
Под развитыми районами подразумевается место с доступной инфраструктурой и другими преимуществами.
Про аренду лесного массива, можно прочитать в следующей статье: Как взять в аренду кусок леса или землю с лесным массивом - основания и условия
Как заключается договор аренды на муниципальную собственность?
Здесь не получится просто встретиться с собственником и взять себе объект в аренду. Прежде чем договор будет заключен, необходимо поучаствовать в тендере. Для этого:
- Пишется заявление в местную администрацию;
- Публикуется извещение (если речь идет об открытой процедуре);
- Арендатор принимает участие в торгах;
- Принимается помещение.
Заявление пишется в адрес администрации-владельца. В нем придется указать не только свои цели, но и интересующий объект.
Извещение будет опубликовано если заявление просителя будет одобрено. Это можно найти в открытых публикациях местной администрации. Естественно, получать право на аренду придется в рамках аукционных торгов.
После того как на торгах будет определен победитель, с ним будет заключен договор с муниципалитетом. Но учтите, заключить договор продолжительностью больше 5 лет не получится. В конце будет оформлен акт приема-передачи. Кроме того, договор аренды должен быть в обязательном порядке вноситься в БД Росреестра, если срок аренды больше 1 года.
Можно ли продлить договор аренды с муниципалитетом?
В теории да. Но для этого арендатору придется проявить себя с лучшей стороны. Это означает, что:
- Должны безукоризненно соблюдаться все пункты договора аренды;
- Платежи должны поступать вовремя и без каких-либо задержек.
В этом случае можно получить шанс на то, что договор временного использования будет продлён. А в отдельных случаях, могут предоставить возможность выкупа объекта в собственность. В последнем случае условия будут ставиться опять-таки администрацией.
Поэтому получение возможности выкупа муниципального объекта через договор аренды, это один из способов заполучить понравившееся здание. Естественно приоритет стараются отдавать:
- Малому или среднему бизнесу;
- Перспективным арендаторам.
А конкурсный характер заключения договора здесь аналогичен системе гос. закупок. Кроме того, желающих арендовать собственность у государства всегда больше, чем этой самой собственности. Кроме того, цена последующего выкупа объекта может быть в 1.5-2 раза ниже рыночной стоимости. Что опять-таки очень выгодно.
Еще о муниципальной аренде
Арендатор может передавать право на съем объекта другому лицу. Это можно использовать при:
- Переезде компании;
- Банкротстве;
- В других случаях.
Однако для переуступки права арендовать помещение придется расторгнуть существующий договор с администрацией. Естественно все должно подтверждаться расторжением договора аренды.
И вместе с тем, здесь действуют те же правила, которые позволяют выкупить объект. Арендатор не должен иметь долгов по аренде перед администрацией, и должен соблюдать условия договора.
Кроме того, при наличии заключенного договора аренды, объект не может быть передан в пользование другой компании. Иными словами, переуступка прав на временное использование прямым путем невозможна. Здесь доступен только единственно верный (с точки зрения закона) механизм:
- Договор с администрацией расторгается;
- Объявляются новые торги;
- Муниципалитет ожидает новых участников.
И дальше все проходит в рамках стандартной процедуры аукционных торгов. Этим способом получить муниципальное здание в аренду может не только юридическое лицо, но и обычный гражданин представляющий интересы других компаний.
Что делать когда накладывается арест на имущество в ФССП, можно ознакомиться в статье: Приставы наложили арест на имущество - как можно снять ограничению + порядок действий
Заключение договора аренды с частником
Процесс аренды подтверждается договором аренды. Здесь действуют простые правила:
- Собственник передает право на временное пользование;
- Арендатор платит за это временное пользование оговоренную сумму денежных средств.
Если опираться на ГК РФ, то договор аренды сроком менее чем на 1 год не должен вносится в гос. Реестр. Здесь правило точно такое же, как и для муниципального договора на нежилое помещение.
При этом если договор регистрируется на срок больше 12 месяцев, он должен быть зарегистрирован в соответствующей БД. Сдавать в аренду можно разные объекты. Но при этом, здесь есть несколько существенных ограничений:
- Нельзя арендовать подвальное помещение;
- Не может быть сдана крыша;
- Не получится взять в аренду подвальное помещение и т.д.
Поэтому с точки зрения законодательства, под понятие аренды не может подпадать отдельный элемент помещений. Сам объект передается стороне арендатора уже с ключами и документами. В иной ситуации придется расторгать договор в связи с тем, что условия для эксплуатации отсутствуют.
Немного о налогообложении: аренда нежилого фонда
Основополагающим моментом здесь является вопрос получения прибыли. Арендная плата за использование помещения это самый что ни на есть доход с которого должен оплачиваться налог в размере 13%. Это обосновано ст.208 Налогового Кодекса.
При этом, сокрытие того, что объект сдается в аренду, предполагает наказание:
- Взыскание налоговых платежей в полном размере;
- Штраф в размере 20%.
Кроме того, придется уплатить пени и другие доначисления за просрочку. А вот узнать налоговики могут различными способами. Как мы уже знаем, сейчас банки все больше вступают в работу с государственными ведомствами и контролирующими органами. И основанием для проверки может стать:
- Информация о регулярных платежах в размере 100 и более тыс. рублей (ежемесячные как правило);
- Жалоба от арендатора в налоговые органы (например личный конфликт).
И здесь собственнику нужно понимать, что давление на арендатора и наличие налоговых сокрытий это в 90% случае конфликтная ситуация. И вполне закономерный исход развития событий.
Что такое договор субаренды?
Кроме того, наниматель может сдавать жилье в субаренду. Но действующий закон допускает это только:
- При наличии такого условия в основном договоре аренды;
- При наличии письменного разрешения собственника.
Для заключения договора субаренды могут использоваться как юридические, так и физические лица. Вот как раз на базе субаренды стараются и работать различные риелторские агентства. И другие компании, выстраивающие свой бизнес на пересдаче чужой собственности.
Копия договора в обязательном порядке должна передаваться субарендатору. Это подтверждает согласие собственника на передачу его недвижимости в субаренду. Но и у этих договоров есть ряд ограничений:
- Срок действия ограничивается базовым контрактом (договор аренды);
- Договор субаренды может быть заменен на договор аренды с собственником;
- Субаренду придется проводить через Росреестр (если период больше 1 года);
- Контроль за помещением и использованием его по назначению осуществляется арендатором.
При заключении договора субаренды в обязательном порядке прописываются основные права и обязанности сторон. Субаренда тесно связана с аналогичными понятиями:
- Своевременное внесение платы;
- Поддержание помещений в порядке.
При этом момент передачи от арендатора к субарендатору регулируется актом передачи.Естественно, в момент нарушения обязательств по договору, соглашение может быть расторгнуто до срока действия. В судебном порядке.
О том, какое имущество може быть изъято у должника, можно прочитать в статье: Отбирают имущество у должника банкрота - что можно сделать что бы сохранить свои вещи
Немного о подводных камнях
В первую очередь арендатору стоит перепроверить объект. Согласно действующему законодательству, сдавать нежилое помещение в аренду могут:
- Собственники;
- Лица их представляющие (законно).
Поэтому перед тем как подписать договор нужно проверить, является ли другая сторона собственником. Или лицом который представляет его интересы. Для этого придется затребовать права на собственность. Естественно придется внимательно его изучить. Нужно проверять следующие моменты:
- Проверяется право подписания договора аренды;
- Проверяется устав;
- Если предполагается представительство, то у человека сдающего здание должна на руках быть доверенность.
Кроме того, можно узнать о том, есть ли в наличии зарегистрированные права на помещение. Это можно прояснить в местных территориальных органах. Гос. регистрация это не секреты гос. важности, и носит открытый характер.
Если человек подписавший договор со стороны собственника не имел права этого делать, то контакт будет расторгнут.
При составлении договора аренды предусмотрена письменная форма документирования. Оригинальных экземпляров делается ровно столько, сколько существует сторон. В том случае если контакт составляется на срок больше 12 месяцев, то потребуется 3-й экземпляр. Его необходимо отправить в регистрирующие органы.
Договор аренды нежилого помещения: на что обратить внимание?
В самом документе должно быть указано все, что нужно. Это не только такие простые координаты как местонахождение на этаже, адрес здания и другие параметры. Здесь придется указывать:
- Функциональное назначение помещения;
- Конкретное наименование;
- Инвертарный индекс;
- Существенные характеристики и т.д.
Под функциональным назначением понимается определение помещения под какие-либо задачи. Например там будет храниться складское оборудование. Или же в нем расставят компьютеры и это будет знакомый всем openspace.
Нужно понимать, что договор может быть признан недействительным или незаключенным. Это происходит в том случае, если присутствует только экспликация (к плану помещения) и адрес здания. Все дело в том, что этой информации для идентификации будет крайне недостаточно. Ведь отсутствует количество нежилых помещений, этажность и прочие расширенные данные.
В этих случаях наличие данных не будет являться согласованием предмета аренды. Так как невозможно это подтвердить. Здесь же есть и исключения. Можно сослаться на техническую ошибку. Что достаточно трудно доказать. В конечном счете сумятицы добавляет еще и непредсказуемость результата на суде. Так как в системе есть несколько разных позиций касаемо расхождений.
Поэтому договор будет признан все-таки правильным и заключенным только в случае, если расхождения в описании были не такими значительными. Во всех остальных случаях лотерея, не поддающаяся прогнозам.
Прием и передача помещения
Еще одним конфликтным моментом может послужить момент передачи помещения арендатору, и его возврат собственнику. Поэтому состояние помещений нужно в обязательном порядке описывать:
- В договоре аренды;
- В акте приема-передачи.
При этом важно указать не только техническое состояние. Но и описать количество техники и каких--либо элементов обстановки. Делается это с той простой целью, что собственник передающий помещение арендатору не хочет чтобы тот что-то повредил или остался безнаказанными. Но и арендатор не хочет чтобы собственник вдруг в конце контракта обвинил его в том, что пропал какой-то невероятно дорогой элемент в одном из помещений. Или что-то еще было повреждено так, что немедленно требуется огромная компенсация.
В этом плане обе стороны заинтересованы в том, чтобы указать как можно больше деталей и нюансов. Это поможет избежать проблем в дальнейшем и поспособствует справедливому судебному разбирательству, если без него уже ничего сделать не удается.
Заключать акт приема-передачи обязательно для арендатора. Так как его отсутствие может стать препятствием для использования помещения.
Заключение
Во взаимоотношениях арендатора и собственника есть огромное количество нюансов и тонкостей, которые не удастся прописать в договоре. Крупные компании решают этот вопрос достаточно прагматично и даже меланхолично. Просто составляют 60-страничный контракт с описанием всего, что можно и чего нельзя. Более простым же предпринимателям и собственникам стоит воспользоваться юридической помощью. Это позволит исключить противоречия и сохранить хоть какую-то ответственность с обеих сторон.
Важно! По всем вопросам, если не знаете, что делать и куда обращаться:
Звоните 8-800-777-32-16.
Бесплатная горячая юридическая линия.