Финансирование строительных проектов - кто финансирует строительство + вложение денег
Сегодня мы расскажем о том, как подбираются строительные проекты для финансирования. И вообще попробуем разобраться с тем, как все это работает.
Терминология и реформа долевого строительства
В июле 2019 года был задействован новый регламент работы, теперь это называется проектным финансированием. Девелоперы могут использоваться для процесса строительства:
- Собственные деньги.
- Заемные деньги.
Ну а дольщики теперь получают возможность снизить свои риски. Ведь теперь их деньги размещаются на специальных escrow-счетах. И лежать они там будут в специальных банках с аккредитацией. После того как здание будет введено в эксплуатацию, компания-девелопер сможет получить эти деньги.
На деле есть еще несколько вариантов развития событий, но об этом чуть позже.
Инвестиционное кредитование и финансирование строительных проектов
Инвестиционным кредитованием называют систему одалживания денежных средств крупным компаниям. Впрочем, инвестиционное кредитование актуально и по отношению к начинающим свое развитие компаниям. Существует еще и структура источников финансирования. Источники финансирования проектов строительной фирмы условно можно разделить на 3 категории:
- Деньги иностранных компаний.
- Государственные средства.
- Банковское целевое кредитование.
В случае с иностранными компаниями все предельно просто. Это или иностранные банковские организации, или прямые инвестиции со стороны иностранных компаний.
Государственные средства перечисляются из бюджета. Он может быть муниципальным или федеральным. Надо понимать, что это касается только отдельных отраслей, ведь государство ищет только выгодные для себя и своих задач проекты.
Ну а банковское инвестиционное кредитование это один из самых популярных инструментов. Это невозобновляемая или возобновляемая кредитная линия
При проектном финансировании денежные средства вкладываются закономерным образом в новый проект. Кроме того, нужен подробный бизнес-план с жесткими расчетами. А сам кредит рассчитывается так, чтобы можно было сопоставлять его с потенциальной прибылью. Обычные инвестиции в строительство могут быть привлечены для возведения каких-либо зданий или сооружений. Но перед этим компании придется получить все лицензии и разрешения. По-другому не получится.
Кроме того, придется отправлять отчеты о планируемых и уже состоявшихся затратах в банковскую организацию.
Кто вкладывает деньги в строительство?
Обычно это частные лица, компании, крупные холдинги и даже государство. Все зависит от того, что конкретно строится. При этом, нужно еще учитывать и риски связанные с инвестициями напрямую:
- Форс-мажорные обстоятельства.
- Срыв сроков сдачи.
- Мошенничество.
- Банкротство.
Даже если вы изучаете договор вдоль и поперек, тщательно изучаете компанию-застройщика, риски все-равно остаются. Все-таки строительство это та область, которая давно и очень прочно освоена мошенниками. Давайте попробуем разобрать каждый аспект, несущий риски при инвестировании.
И начнем мы пожалуй с форс-мажорных обстоятельств. Даже если застройщик в которого вы вложились самый честный и профессиональный, никто не даст вам 100-процентных гарантий того, что вы получите жилье. Потому что форс-мажорные обстоятельства уже снимают часть ответственности с компании-застройщика. Это может быть что-угодно, от торнадо до полноценного теракта. В принципе, на такой случай и существует страховка.
Срывы срока сдачи это еще одна очень частая проблема российского строительства. Зачастую получается так, что все сроки уже вышли, а объект еще не готов. Причин тому может быть огромное множество. Иногда это даже не вина застройщика. Но потенциальному инвестору не легче от того, что вина лежит на ком-то другом. По примерным расчетам, всего 7 дней простоя строительства объекта по номиналу снижает прибыль в диапазоне от 0.01 до 0.1 процента, И это, прямо скажем, еще очень оптимистичный прогноз. Потому что сумма по итогу набегает немаленькая. Были даже случаи затягивания сроков сдачи на несколько лет. Такая задержка приводит к тому, что объект просто приходится замораживать. Примерно такая ситуация сложилась с дольщиками Полонского. Впрочем, об этом тоже чуть позже.
Кроме того, до 2019 года в долевом строительстве существовало целое направление мошенников. Они просто собирали деньги с обычных дольщиков, а потом исчезали. К счастью, практика введение escrow-счетов позволили снизить эти риски для дольщика.
Еще одной распространенной проблемой является банкротство компании-застройщика. Средства могут быть просто использованы нерационально. Или же неправильно посчитали затраты. В конце-концов, кто-то из сотрудников компании (ключевых) может просто организовать массовые хищения. В этой ситуации обычно начинается банкротство, и до 2019 года это вызывало серьезные проблемы среди дольщиков. Ведь основные кредиторы девелопера просто накладывали арест на все что построила компания. Таким образом проект просто для дольщиков замораживался, и никто ничего не мог сделать. Естественно, вслед за девелоперами в дивный мир банкротства отправлялись и инвесторы. И эти риски было достаточно сложно снижать, ведь по факту, все в руках застройщика. К счастью, ситуация немного поменялась.
Инвестиции в строительный бизнес через escrow
Итак, с 1 июля 2019 года в РФ заработала новая система обеспечения долевого строительства. Начнем с того, что это прямое преимущество для потенциального дольщика. Потому что раньше он все свои денежные средства обычно терял. Принцип работы этой системы предельно прост:
- Одна сторона вносит денежные средства на счет.
- Банк их депонирует (грубо говоря замораживает).
- Начинается строительство.
Как вы понимаете, первой стороной можете быть вы. А вот второй стороной по сделке будет компания-застройщик. И деньги они ваши не получат до тех пор, пока не будет выполнена хотя бы часть взятых на себя обязательств.
Аналогичным образом такие счета (ГК РФ 3 параграф) могут быть задействованы при прямой покупке недвижимости. Вы вносите денежные средства на счет, после чего проводится сделка. Продавцу эти деньги достанутся только после смены собственника. Кроме того, есть еще и 212 Федеральный закон. Он предусматривает наличие договоров escrow. Но не путайте их с аналогичными счетами. Кстати по счету можно заморозить денежные средства и какое-то движимое имущество. А вот объекты недвижимости не получится депонировать.
Долевое строительство и escrow-счета
Итак, начиная с июля 2019 года в РФ теперь действуют новые правила для строительства по долям. Грубо говоря, покупать такое жилье вы можете только через эту систему счетов. Инвестор или обычный покупатель получает преимущество по 214 Федеральному закону. Потому что застройщику деньги достанутся только после того, как будет передан объект.
Схема предельно простая. Вы открываете соответствующий счет в банковской организации. После этого регистрируется долевое участие, и вносятся денежные средства на счет. Банковская организация после этого будет кредитовать застройщика. И уже после того, как дом (например) будет введен, вы получаете собственную квартиру. А застройщик получит денежные средства с этого специального счета. Банковская организация соответственно получает свои платежи.
Кроме того, внесенные через систему эскроу денежные средства будут застрахованы. Но касается это исключительно сделок по купле-продаже объекта недвижимость. Страховка перестанет работать через 3 суток с момента передачи вам права собственности
Опять-таки, по договорам долевого участия денежные средства будут страховаться до самого последнего момента действия сделки. Пока квартира не будет сдана в эксплуатацию, страховка не аннулируется.
И в случае, если банковская организация потеряла собственную лицензию, дольщику это ничем не грозит. Денежные средства будут переведены в другой банк на аналогичный счет. Но учитывайте, это уже вопрос страхования. АСВ устанавливает лимит на сумму в 10 миллионов рублей, по одной банковской организации. Если у вас несколько счетов эскроу в одном проблемном банке, то вернуть вы все-равно сможете не больше 10 миллионов рублей.
Об инвестировании в уже строящийся объект
Это один из самых выгодных способов вложить денежные средства. Проблема в том, что он же и рискованный. Как вы понимаете, теперь часть рисков покрывается через счета эскроу. Соответственно, стоит ожидать снижение рентабельности, с позиций потенциального инвестора. До сделок с эскроу прибыль могла быть до 50% от вложенных средств, а иногда и больше. Схема предельно простая:
- Готовый объект уже никуда не денется, а значит это фактически готовая недвижимость (она дорогая).
- Строящийся объект несет дополнительные риски.
Риски мы описывали уже выше. И как раз за счет этих рисков и обеспечивается прибыль. Ведь когда дом на стадии котлована, далеко не факт что его вообще достроят. Да, существуют застройщики, которые доводят проект до конца. Но сами понимаете, мошенничества здесь тоже достаточно.
А там, где обычным гражданам видится лишь угроза, инвесторам можно заработать. На практике, возведение еще одного этажа на площадке увеличивает стоимость конкретной квартиры на 2-4 процента. Это усредненный показатель, и он не может быть универсальным. Мы просто привели его для примера.
Фактически, инвестиция в строящийся объект это приобретение еще не построенного объекта недвижимости. Естественно, этот вид инвестиций в недвижимость является долгосрочным. Ведь пока дом построится и будет сдан в эксплуатацию, пройдет достаточно много времени. Не забывайте о рисках и форс-мажорных обстоятельствах, которые могут возникнуть в процессе.
Да, застройщики до сих пор готовы биться насмерть за инвесторов. Так что потенциальному вкладчику есть что выбирать. Но делать это нужно крайне внимательно. И перед тем, как вкладывать деньги, нужно досконально изучать компанию-застройщика. В России уже давно существуют черные списки строительных компаний, с которыми нельзя сотрудничать ни при каких обстоятельствах. Потому что они уже срывали свои обязательства, или просто проваливали проект на стадии строительства.
Изучайте потенциального застройщика вдоль и поперек, чтобы потом не оказалось, что вас обманули. Да, через эскроу-счета сделки безопаснее, но с точки зрения прибыли, это не самое выгодное занятие. Тут уже каждый решает для себя, каким образом инвестировать в еще строящийся дом или любой другой объект недвижимости.
Вложение денег в строительство: что учитывать?
Начнем с новостроек. Да, изначально в новостройках жилье не самое дешевое. Но тут надо учитывать долгосрочную перспективу. Если же вы собираетесь просто зарабатывать на перепродаже готовых квартир, то это можно не учитывать. Вообще, новостройки это один из самых простых способов инвестирования в недвижимость. Впрочем, тут тоже есть свои нюансы. Например рынок элитных новостроек может в ближайшее время просто просесть. И квартиры будут пустовать, а покупать их никто не будет. Ведь близится очередной кризис. А значит стоит ожидать:
- Падение покупательской способности.
- Снижение спроса и т.п.
Тут есть свои отхода для потенциального инвестора. Он может и не продавать готовую квартиру сразу, а сначала ее сдавать. Если речь о крупном городе или столице, то окупается все обычно за 3-4 года. Учтите, это расчет на то, что:
- Инвестор купил квартиру на стадии строительства дома.
- Потом сдает уже готовую квартиру.
Преимущество такой инвестиции еще и в том, что квартира после того как вы ее окупите, останется еще и у вас в собственности. Грубо говоря можно окупиться одной только арендой. Но у аренды свои особенности, и сегодня мы их разбираться не будем. Проблемы новостроек в том, что нужно учитывать:
- Последующее благоустройство.
- Инфраструктуру.
- Расположение.
Да, люди не хотят жить в гетто, где нет ничего. Если вы приобрели квартиру в Мурино, то со-временем она сильно потеряет в стоимости. Потому что мы пошли по европейскому сценарию, где огромные муравейники превратились в полноценное гетто. Контингент как вы понимаете, соответствующий. Впрочем, это уже вопрос урбанистики. Просто с точки зрения долгосрочных инвестиций, в таких районах квартиры лучше не брать. Слишком много отложенных проблем, которые вы не ожидаете.
Обращайте внимание на благоустройство в первую очередь. Квартиры на пустыре или с видом на забор местной металлобазы ниже в цене. А если это отдельный жилой комплекс с нормальной инфраструктурой, то это однозначно плюс к стоимости. И не только самой квартиры, но еще и арендной платы. А именно арендой можно в итоге окупить квартиру, так что вы заинтересованы в том, чтобы она была высокой.
Инфраструктура это отдельный разговор. Да, благоустройство важно, но если рядом нет нормальных магистралей, остановок, супермаркетов и других объектов инфраструктуры, то спрос на такую квартиру сильно снижается.
Инфраструктура чаще всего вытекает из местоположения объекта недвижимости. Ведь где-нибудь на окраинах не всегда есть технологическая возможность построить нормальное здание с:
- Проводным интернетом.
- Водопроводом.
- Канализацией и т.п.
Поэтому приходится все это подводить. Плюс к тому, сам фактор местоположения дома уже прямо влияет на стоимость. Тут правило простое, чем ближе к центру города, чем дороже объект недвижимости. Ведь именно в центре сосредоточены офисные здания, большая часть коммерческой недвижимости и т.п.
Опять-таки, если вы будете брать какие-нибудь апартаменты элитного сегмента, то близость метро станет наоборот, серьезным недостатком. Надо понимать, что покупатели или арендаторы элитной недвижимости предпочитают тишину и комфорт. А это невозможно обеспечить, если окна выходят на улицу со станцией метро и т.п.
Вообще, направление элитной недвижимости требует отдельного опыта. Ведь там есть своя специфика, которую сложно применить на обычные многоквартирные жилые комплексы. Например при покупке коттеджа на стадии его возведения, надо обращать внимание на наличие подведенных коммуникаций. Очень часто застройщик просто возводит дом, не заботясь о наличии:
- Газа.
- Водоснабжения.
В итоге стоимость подводки газа становится такой, что весь смысл в инвестировании просто теряется. Вообще, газовые коммуникации в России это очень больная тема. У нас любят вести газ куда-угодно, но только не внутри страны. И больше всего здесь страдают обитатели частного сектора, а не многоквартирных домов.
Водоснабжение это тоже еще одна головная боль. Если застройщик не обязуется заниматься коммуникациями, то вам придется делать все это самостоятельно. Иначе найти клиента будет проблематично. Да и если найдете, не факт что инвестиции окупятся.Ведь даже самый простой способ скважинного снабжения и установленный газгольдер в огороде, это дополнительные траты.
Заключение
Если вы еще не имеете опыта работы с недвижимостью, то мы настоятельно рекомендуем его получить. Как правило, это можно реализовать через трудоустройство риэлтером или сотрудником строительной компании. Так, вы сможете пронаблюдать всю "кухню" изнутри. А главное, сумеете выработать у себя естественное "чутье" отличного объекта. И лучше потратить года на обретение этих знаний, чем купить квартиру у какой-нибудь мошеннической компании и потерять все свои накопления в один миг. Потому что несмотря на все исходные, обмана на этом рынке до сих пор хватает.
Важно! По всем вопросам, если не знаете, что делать и куда обращаться:
Звоните 8-800-777-32-16.
Бесплатная горячая юридическая линия.
