Залог квартиры: Деньги под заложенное жилье - какие есть подводные камни
Сейчас существует много вариантов, как взять кредит. Банки предлагают всё больше различных опций по разделу кредитование. К примеру, совсем недавно появился вид кредитования под залог какого-либо имущества, то есть, недвижимости. Данный вопрос интересует многих людей, поэтому стоит разобраться, что такое кредитование под залог квартиры и как его оформить.
Что такое залог квартиры?
Юриспруденция полностью контролирует процесс залога какой-либо недвижимости при кредитовании. Данный аспект контролирует ГК РФ, поскольку человеку приходится вступать в правоотношения с банком по поводу кредитования, по условиям которого лицо должно будет обязываться выполнять все условия кредита. Теперь обратимся к полному определению понятия залога. Залогом является способ исполнения обязательств собственным преимуществом, которое будет выступать гарантом погашение долга перед банком и своих гражданских обстоятельств по условиям договора кредитования.
Как правило, наличие какого-либо имущества при договоре о кредите является дополнительным звеном. То есть, существует обязательства первой степени, которые необходимы к выполнению. Если же они не исполняются субъектом, взявшим кредит, то по отношению к его имуществу, которое оформлено как залог, будут приняты какие-либо негативные санкции не в пользу собственника. Получается, что нарушение условий договора влечет за собой такие серьёзные последствия, как полная потеря имущества, которое выступало залогом в договоре. Также сам заговор объявляется недействительным, поскольку одна из его сторон не может дальше исполнять условия.
Если говорить конкретнее, то залог имущества мы привыкли называть ипотекой. Этот термин довольно часто встречается в нашей повседневной жизни. Под ипотекой мы понимаем долгосрочный кредит, по обязательствам которого банк предоставляет человеку квартиру или же иное другое дорогостоящее имущество. В этом случае залогом может выступать исключительно недвижимость человека. То есть, сюда не подойдут деньги и ценности. Необходимо предоставить конкретное недвижимое имущество, которое, как правило, имеет огромную стоимость и может выступить ценностью для банка. Соответственно по договору человеку предоставляется квартира, за которую он обязан определенный период времени вносить средства до тех пор, пока он не погасит долг перед банком. Только тогда, когда долг погашен, он может считать квартиру своей собственностью. Но встречаются ситуации, когда человек не имеет возможности погасить долг перед банком. В таком случае деньги, которые он уже выплатил, пропадают, они остаются у банка, но вместе с этим банк оставляет себе и квартиру.
Если рассматривать ситуацию с объективной стороны, то получается, что человек фактически передаёт свое имущество кредитору, с которым заключает кредитный договор. Данный кредитор выступает в таких правоотношениях в роли держателя залога, то есть, держателя недвижимого имущества, которое передал ему противоположный субъект. И весь тот период, который человек поглощает обязанности по кредитному договору, данное имущество находится у кредитора. После истечения этого периода становится ясно, выдавать человеку его залог назад или нет. Залог будет выдан только в том случае, если у человека по условиям договора больше нет никаких долгов и невыполненных обязанностей. Если же такие обязательства имеются, то кредитору придётся оставить данный залог у себя вместе с финансовыми обязательствами, которые человеку уплатил. Многих людей возмущает именно этот момент, однако стоит отметить, что он является главным условием договора, который подписывается при оформлении ипотеки.
Из всего вышесказанного необходимо сделать четкий вывод. Недвижимость в случае ипотеки выступает лишь гарантом того, что человек, взявший кредит, обязуется вернуть финансы вовремя.
Требования к недвижимости?
С каждым годом условия по ипотеке и другим видам кредитов ужесточаются, вводится новые ограничения и рамки, которые довольно выгодно для банка.
Стоит отметить, что не каждую квартиру можно сдавать под залог в банк. Она должна подходить по установленным государством критериям. Давайте рассмотрим их.
- Собственность. В обязательном порядке недвижимость должна принадлежать тому человеку, который оформляет кредит. То есть, он обязан предоставить такого рода документ, который будет подтверждать его право собственности на ту или иную квартиру.
- Адекватное состояние. Квартира ни в коем случае не должна быть в аварийном состоянии, ветхое жильё в таком случае тоже не подходит. Также помещение не должно требовать ремонта. Там должен быть полный порядок и чистота.
- Один собственник. У квартиры должен быть единственный собственник, им тоже выступать человек, который отдает в залог в банк. Всё же это этот критерий необязателен. Если же существуют и другие владельцы квартиры, то, чтобы предоставить такую недвижимость в залог, необходимо письменное согласие от тех владельцев на такую процедуру. Документ будет приложен к договору при оформлении кредита.
- Наличие жильцов. Зачастую встречаются случаи, когда собственники сдают свою квартиру квартирантам, которые проживают на ее территории недолгое время. Критерий этот также необязателен. Его наличие зависит от того или иного банка.
- Местонахождение. Лучше всего, чтобы дом или же квартира находилась на территории того города, в котором заключается договор кредитования с банком.
Условия получения?
Оформление кредита или же ипотеки является довольно сложным процессом, в котором необходимо знать все условия. Их много и они затрагивают разные стороны общественной жизни человека. Давайте рассмотрим.
- Кредит человеку может выдаваться банком на любые цели в том случае, если он осуществляется под залог какого-либо имущества.
- Оплата обязательств по договору должна проводиться только в рублях. Соответственно сам кредит выдается только в рублях.
- Представление финансов банком может иметь различный период времени. Каждый банк имеет свой определенный период. В общей сумме он длится 5-30 лет.
- Также имеется ограничение по выдаче кредита в финансовом плане. Сумма кредита может быть различной, но она не должна выходить за четко установленные рамки. На данный момент рамки таковы: 2.500.000-80.000.000 рублей.
- Обязательно будут присутствовать проценты, которые будут расти с каждым годом в зависимости от того, насколько лет человек взял себе кредит. На самом деле, процент может и снижаться, но это происходит лишь в том случае, если человек имеет положительную историю кредитов, а также наличие поручителей. В каждом банке устанавливается свой определенный процент. Но также существуют некие рамки, за которые этот процесс выйти ни в коем случае не должен, поскольку банк может понести финансовые убытки и перестать развиваться.
- В процессе, когда квартиры готовится пойти в залог, она в обязательном порядке должны застраховаться. Страхуется она от каких-либо повреждений, пожаров и т. д.
Договор?
Договор кредитования является важной юридической бумагой, к заполнению которой необходимо подходить с умом. Также к нему должны прилагаться различные документы, подтверждающие желание человека на заключение соглашения.
Договор кредитования, который предусматривает с тобой залог какой-либо недвижимости, оформляется особым способом.
В первую очередь, в каждом договоре будет указан предмет, по которому заключается соглашение. Помимо этого, также указывается сумма, на которую специалисты оценят квартиру, являющуюся залогом. В обязательном порядке будут записаны условия, а также сроки, в которые необходимо будет их выполнить. Также будут прописаны все законодательные акты, в соответствии с которыми договор подписывается.
Стоит внимательно читать условия договора, поскольку здесь может скрываться подвох. В юридической практике встречаются случаи, когда банк, предоставляющий кредитный договор, нарушает права человека. То есть, в договоре прописано, что условия кредитного договора может изменять лишь один субъект, который является банком. Получается, что человек, оставляющий в залог квартиру, не имеет права на замену или же какие-либо другие изменения кредитного договора.
Виды ипотеки?
Несмотря на то, что ипотечное кредитование начало развиваться совсем недавно, сейчас оно имеет множество видов. Данные виды выделяются в зависимости от объекта, из-за которого оформляется договор ипотечного кредитования. Существует 4 главных вида такого кредитования, давайте их рассмотрим.
- Кредит на покупку квартиры. Соответственно в этом случае объектом заключение договора между банком и человеком является именно квартира.
- Кредит на приобретение частного дома. Этот вид кредитования имеет множество нюансов, в связи с которыми банки предпочитают давать в кредит населению только что построенные дома. Это необходимо для того, чтобы банк мог избежать каких-либо убытков, связанных с приобретением. Если же банк сдает в кредит людям не новую постройку, то тогда имеется риск ликвидации помещения, то есть, сноса его. В таком случае, конечно же, банку это будет невыгодно.
- Кредит на приобретение комнаты. Данный кредит распространяется, в основном, на покупку жилой комнаты в коммунальной квартире, а также общежитии. Данный вид кредитования является более сложным, если оценивать ситуацию с бумагами. Чтобы банк мог предоставлять людям кредит на покупку комнаты в каком-либо помещении, ему необходимо, в первую очередь, разрешение каждого жильца этой квартиры. То есть, банку необходима бумага, в которой будет написано, что они не против принять на бытовом уровне ещё одного человека.
- Кредит на покупку доли. Такое кредитование в практике юриспруденции применяется при разделе наследства, которым является какое-либо имущество в виде цены недвижимости.
Сейчас довольно часто население оформляет кредит на приобретение квартиры в доме, который только находится в процессе стройки. Банк одобряет такое посредничество и выступает поручителем. В этом случае риски банковской организации огромные, поскольку на момент кредитования, то есть, на момент, когда заключается кредитный договор, сам залог по факту отсутствует, он есть только на бумаге. Он появится только тогда, когда здание построится. Всё же в практике встречаются такие ситуации, когда строительство разоряется и издание попросту ликвидироваться или же его строительство замораживается. Чаще всего причиной тому является отсутствие финансовых средств на дальнейшее строительство. В таком случае стройке необходимо найти инвестора, что занимает довольно протяженный промежуток времени, который также не выгоден ни банку, ни человеку.
Поскольку ипотечный кредит сейчас встречается довольно часто, то стоит поговорить о его плюсах и минусах, которых много.
Плюсы?
- Главным преимуществом такого вида сделки является то, что человек получает жилую площадь сейчас и имеет полное право оплатить ее потом, конечно же, по условия кредитного договора, заключенного в банке. Так же получается, что человек получается свою квартиру или дом сразу же после того, как сделка завершается.
- Стоит также отметить преимущества ипотечного жилья над арендованной квартирой. При съеме квартиры каждый взнос за неё идёт человеку, который является собственником этой квартиры. В случае же квартиры, взятой по ипотеке, всё гораздо проще. Являетесь собственником Вы, а каждый платёж делает у Вас ближе к выплаченному долгу за квартиру. В таком случае никто не станет завышать цену за проживание на жилищной площади.
- Главным плюсом является то, что человеку не нужно в короткий срок собирать огромную сумму финансов на покупку квартиры или занимать деньги у своих товарищей. Он выплачивает деньги за квартиру ежемесячно. А сумма ежемесячного платежа заранее обговаривается в банке и указана в условиях договора.
- В этом процессе огромную роль играют льготы. Если же человек принадлежит такой социальной группе, которая имеет большие льготные условия для кредитования, то помещение для него будет намного дешевле. Принадлежность к той или иной социальной группе в обязательном порядке должна быть зафиксирована законодательством на территории нашей страны.
Минусы?
Несмотря на довольно сладкую историю об ипотечном кредите, необходимо знать и обратную сторону медали. Существует также множество минусов такого вида кредитования. Давайте с ними познакомимся.
- Главный минусом является срок выплата денег за квартиру. Также при выборе банка, в котором человек хочет оформить ипотеку, необходимо обращать внимание на то, предоставляет ли он услугу досрочного погашения. Сейчас множество банков эту услугу не предоставляет, по вполне логичным причинам. Если человек хочет досрочно погасить свою ипотеку, то получается, что он не будет платить ежемесячно проценты от взятой суммы и у банка просто не будет возможности заработать себе средств на личное развитие предприятия.
- Особую роль играет момент психология. Человеку довольно трудно мириться с тем, что он должен огромную сумму денег банку, а возможности отдать полную сумму у него нет. Поэтому долгое время он будет находиться в подвешенном моральном состоянии. Необходимо это понимать и помнить, что ипотека дается на долгие десятилетия.
- Ещё минусом является факт большого размера переплаты. Когда человек берёт в кредит недвижимость, он должен быть готов к тому, что ему придется переплатить довольно большую часть процентов от взятой суммы. Поскольку сейчас банки предоставляют ипотечный кредит под огромные проценты, зачастую человеку приходится переплачивать около 200-300% от взятой суммы на приобретение недвижимости. Соответственно получается, если человек берет квартиру в ипотеку на 1 миллион рублей, только конечном итоге ему придётся выплатить 2, если не 3, миллиона рублей.
- Такой вид кредитования доступен не всем граждан на территории нашей страны, именно поэтому придется собирать большое количество различных справок и бумаг. Огромную роль в этом деле играют поручители и хорошая кредитная история.
- Также стоит помнить, что ипотечный кредит имеет узкую специализацию и направленность. Он даётся только на какое-либо имущество, являющееся недвижимостью.
Ещё раз хотим повториться и предупредить вас, при оформлении кредитного договора необходимо его несколько раз прочитать и понять суть. В нашей практике довольно часто встречаются случаи ущемления прав человека. В кредитном договоре необходимо найти пункт, говорящий об условиях, и внимательно его изучить. В нём должны быть прописаны права обоих субъектов на внесение поправок и некоторых изменений в условия этого договора. Если же этого прописано не будет, то изменять условия имеет право лишь банк, что обычно плачевно заканчивается.
Стоит обращать огромное внимание на процентную ставку, которая указана в договоре. Если же вас что-то не устраивает, стоит это обговорить с сотрудником банка.
Также при подписании договора необходимо обращать внимание на такие детали, как мелкий почерк и закрытие шапки договора. Нужно прочитать весь документ от начала и до конца. Только в этом случае резонно будет его подписать.
Если же Вы не уверены в своих силах, никто не запрещает Вам при подписании договора пользоваться услугами юриста, который при рассмотрении бумаги сможет разъяснить, что законно, а что нет.
Важно! По всем вопросам, если не знаете, что делать и куда обращаться:
Звоните 8-800-777-32-16.
Бесплатная горячая юридическая линия.
