Как купить жилье - порядок приобретения + проверка чистоты сделки
Покупка жилья – это необходимость любого человека, желающего жить отдельно от родителей. Многие заводят семья и желают построить свой быт, не зависеть от родственников. Купить жилье сейчас очень сложно. Нужно либо долго копить, либо получить наследство от бабушек, дедушек. В некоторых случаях кредитор может предоставить ипотечные средства. Но стоит понимать, что в последнем случае придется переплатить.
Сделки с объектом недвижимости – это сложная операция в правовых отношениях. Еще сложнее операция становится, если привлекаются заемные денежные средства или же средства из материнского капитала. Для упрощения задачи граждане вправе обращаться в специальные агентства, кто может помочь клиенту в решении его вопроса. Но тогда ему придется заплатить денежные средства за предоставленные услуги.
Выбор объекта недвижимости лежит на гражданине. Он вправе привлечь риэлторов или найти собственность самостоятельно. При выборе первого варианта, необходимо помнить о рисках, которые несет на себе клиент. Ведь на рынке недвижимости мошенники встречаются достаточно часто. Для оформления делопроизводства клиенту потребуется не только найти себе объект недвижимости, который совпадает с его желаниями, но и корректно оформить сделку. То есть нужно собрать полный пакет документации и убедиться в чистоте в юридическом плане. Также нужно определиться со способом внесения платежа и налоговыми отчислениями.
Покупка собственности – это мечта каждого человека, особенно который создал ячейку общества. Приобретение собственности вправе оформляться как по договору долевого участия, так и по договору покупки-продажи. Все зависит от того, какой тип недвижимости выберет клиент.
Самостоятельная покупка – это рискованное дело, особенно если человек никогда с этим не сталкивался и не знает как это происходит. Лучше всего иметь подкованность в юридическом плане или приобретать собственность у знакомых граждан, кому он привык доверять. В большинстве случаев без привлечения высококвалифицированных специалистов не обойтись. И дело касается не в выборе имущества, а оформления с формальной стороны сделки. То есть не каждый знает как подготовить пакет документации и как провести независимую оценку квартиры, если нужно привлечь ипотечные средства.
Собственная квартира – это хорошее вложение средств, позволяющее минимизировать инфляцию. Это свобода и комфорт приобретателя. Рынок недвижимости ежедневно развивается, меняется по нему спрос и предложение. Но и мошенничества здесь достаточно много. Особенно много ошибок возникает по невнимательности. А это позволяет мошенникам завладеть денежными средствами и уехать в другую страну.
Алгоритм покупки
Алгоритм действий позволяет человеку корректно совершить операцию, не привлекая дополнительных лиц для ее проведения.
Первоначальным шагом становится определению юридического статуса объекта недвижимости:
- Не имеется регистрация прав владения (первичный рынок);
- Имеется регистрация прав (на вторичном рынке).
Далее необходимо приобрести сведения из единого реестра о приобретаемом объекте недвижимости. здесь будет прописан кадастровая нумерация, а также кадастровая стоимость, площадь и наличие обременительных мер. Нельзя совершать никакие действия без проверки представленного документа. Официальную и новую информацию можно заказать даже дистанционно. Для этого на официальном сайте нужно заказать справку ЕГРН.
В ней прописывается вся история объекта недвижимости – кто до этого владел собственностью, какие аресты и обременения были. Это позволит проверить риски по оспариванию и уточнению ничтожности сделки.
Также немаловажным становится проверка пакета документации, устанавливающей право на оформление операции. То есть от продавца нужно потребовать весь пакет документов для проверки. И их нужно тщательно проверить. Возможно запросить и копии документации для спокойной проверки дома.
В качестве подтверждения своих намерений покупатель может переговорить с покупателем и уточнить условия, а также заключить предварительную письменную договоренность. Необходимо подписать документы и соглашение о задатке, если таковой присутствует.
Далее следует следующий алгоритм действий:
- Нужно передать денежные средства в качестве задатка или аванса на основании предварительного письменного договора.
- Далее необходимо передать список документации, которая необходима для оформления прав владения в уполномоченном органе. При нехватке документов сделка будет приостановлена.
- Далее составляется договоренность по покупке, которая согласовывается между участниками делопроизводства.
- Оплачивается обязательная государственная пошлина за регистрационные действия.
- Каждый участник сделки подает в государственную инстанцию заявление о переходе прав владения на основании договоренности купли-продажи и передаточного акта. Дополнительно прописывается список прилагаемой документации. Подать документы, установленного образца, возможно и через многофункциональный центр.
- Далее потребуется получить расписку от сотрудника о приемке документации. Нужно проверить все сведения указанные там.
- Далее человек получает правоустанавливающую справку с регистрационными действиями. Также потребуется получить выписку из единого реестра, где имеется штамп о переходе прав владения.
Про жилищную инспекцию, специально подготовлен материал: Жилищная инспекция - что должны делать + права и обязанности
Как выбрать
Прежде чем приступить к выбору объекта недвижимости, нужно составить перечень необходимого минимума. Именно этот минимум будет предъявляться в качестве требований к объектам. К примеру, таковым может быть минимальный шум, близость к автотранспорту или же утепленная лоджии, наличие парковочного места и детских развлечений.
Каждый человек может расставить собственные приоритеты, исходя из своих пожеланий. Стоит помнить, что рынок недвижимости даже в маленьких районах очень широк. И можно подыскать то, что необходимо именно клиенту.
Алгоритм действий по выбору:
- Для начала необходимо определиться с характеристиками объекта недвижимости. Здесь нужно уточнить все габариты и расположение объекта. Также стоит сузить круг поисковых работ – решить первичка или вторичка это будет. Если второй пункт, то требуется ли ремонт и мебель. Как только человек сможет установить требования, он не должен от них отступать, даже если будет заманчивое предложение с другими характеристиками. Ведь продавцы часто идут на ухищрения и врут в глаза покупателям.
- Необходимо сразу же определиться с суммой, которая пойдет на приобретение объекта недвижимости. Пусть это будут денежные средства, которые меньше присутствия в кармане. Это связано с тем, что может в любой момент времени понадобиться потратить средства на дополнительные расходы. Но также не стоит рассматривать предложения с дешевой вариации. Как правило, в дешевых предложениях имеется риск налететь на мошенника. Очень сложно найти квартиру без сложностей, но такое присутствует.
- Необходимо заблаговременно определиться и с источником финансирования. То есть человек должен изначально знать как он будет платить – наличными денежными средствами, с привлечением заемных средств или в рассрочку.
- Также нужно изначально определиться где будет осуществляться поиск и каким образом. То есть это может быть самостоятельный поиск или же с привлечением специалиста, посредников.
- Необходимо выезжать только на приоритетные варианты в указанных условиях. И лучше всегда иметь выбор между несколькими объектами недвижимости. То есть если один объект понравился, то можно посмотреть сразу несколько вариантов для сравнения. Возможно он останется при первоначальной политике, а возможно что-то изменится.
Проверка
Заключение любого типа договора с недвижимостью должно сопровождаться обязательной проверкой объекта. Как правило, все начинается с истории и всех обладателей, которые за все время существования имущества переменились. Здесь нужно учитывать:
- Психическое и физическое состояние человека, который решился на сделку с продажей объекта недвижимости. Также он должен пройти тест на алкогольную и наркотическую зависимостью. Потребуется проверить наличие неврологических заболеваний, которые напрямую действуют на память, а также хронические болезни, которые влияют на состояние человека. Если таковое имеется, то родственники могут опровергнуть сделку и признать ее недействительной.
- Если объект недвижимости приобретается по праву наследования, то нужно уточнять период, который прошел со дня ухода человека из жизни. Уточняется и основание для перехода прав владения именно этому наследнику. К примеру, наличие завещаний или иных типов договоров.
- Проверка судебного решения, если право владение приобреталось путем подачи требования в суд. Здесь нужно просмотреть возможность отмены и обжалования в вышестоящей организации. Также нужно проверить подлинность документации.
- Проверка количества собственников. Если родственники не конфликтуют, то можно приобретать собственность. Главное чтобы долевое участие было прописано и каждый собственник поставил свою подпись под согласием на реализацию. Также каждому собственнику должно быть предложено первоочередное приобретение.
- Если правом для обладания становится договоренность по дарению, которая прикрывает фактически договор купли-продажи. Здесь имеется нюанс, что бывший владелец вправе оспорить договоренность в судебной инстанции. Поэтому новый владелец может лишиться денежных средств и объекта недвижимости.
- Если имеются несовершеннолетние дети прописанные или же они являются собственником. То для реализации потребуется согласие органов опеки и попечительства. Согласие должно быть оформлено в письменном виде.
- Наличие сложностей с правоохранительными инстанциями. Если каким-то образом уполномоченные сотрудники могут повлиять на сделку (по причине розыска или следствия), не стоит покупать квартиру.
На что обращать внимание при покупке новостройки
Каждая процедура по покупке-продаже имеет свои риски. Даже если человек приобретает первичный рынок, здесь ему никто не может с точностью минимизировать риски. Все это связано тем, что документация оформляется некорректно. Даже застройщик может ненадлежащим образом оформить сделку.
Также стоит отметить, что особого внимания требуют следующие особенности:
- Строительная компания обязуется сдать новый дом с актом государственной приемки. Именно он должен быть подписан уполномоченной инстанции после уточнения соответствия всем требованиям;
- Ранее не должно на квартиру быть оформлено ДДУ, чтобы не было двойных реализаций;
- Также строительная компания обязуется предоставить разрешение от соучредителей;
- В случае, когда продавец является бывшим дольщиком, он должен запросить выписку из единого реестра, подтверждающую права владения;
- Платежи по долевому участию должны вноситься своевременно. То есть у человека на руках должны быть подтверждающие документы;
- В случае, если ранее договоренность по ДДУ передавалось по переуступке прав требования, то требуются документы по цессии;
- Также требуется чтобы на участок придомовой территории были документы об аренде или владении;
- Качество производимых работ.
Если документация еще не подготовлена, а объект недвижимости еще не сдан, то приобретатель берет на себя все риски по сдаче. Юридических гарантий здесь не присутствует, так как не было еще государственной приемки. Все будет зависеть от добропорядочности продавца и иных факторов.
О залоге недвижимости, читателям будет интересно прочитать статью: Что делать если заложил квартиру - как вернуть себе жилье в собственность
Пакет документации
Для оформления договоренностей и перехода прав владения понадобиться собрать целый список документов. А именно:
- Общегражданский паспорт заявителя;
- Учредительную документацию, если сделка осуществляется от лица юридической компании;
- Разрешительные документы на проведение сделки;
- Если у физического лица приобретение – то договор долевого участия и дополнения к нему;
- Письменное разрешение от второй половинки, если реализация происходит в брачном союзе;
- Договоренность об аренде на земельный участок, который имеется под домом;
- Наличие проектной документации и свидетельства права владения земельным участком;
- Кадастровая документация в оригинальном виде;
- Технический план, где указывается этажность и адрес;
- Разрешение на проведение строительных работ.
Подпись договоренности и составление
Процесс по оформлению сделки производится двумя участниками. В качестве них может выступать покупатель и продавец, которым считается строительная компания или физическое лицо. От каждой стороны могут предоставляться и доверенные лица, которые выступят исполнителями в делопроизводстве.
В назначенное время стороны встречаются у высококвалифицированного юриста или риэтора, где им предлагается подписать письменную договоренность. В типовой договоренности проставляются следующие реквизиты:
- Реквизитные данные самого документа;
- Вводные сведения, где указываются стороны и участники;
- Предмет соглашения, где указывается какой объект недвижимости и с какими характеристиками реализуется;
- Период оплаты и условия для этого, ценовой диапазон имущества;
- Период и условия для передачи объекта недвижимости во владение;
- Обязанности и права каждого участника сделки;
- Ответственность каждой стороны;
- Основные положения для расторжения отношений;
- Заключительная часть – дата и подпись.
Договоренность такого типа составляется в 3 копиях. Каждый участник сделки подписывает все три копии. Физическое лицо прописывает паспортные данные, юридическое все реквизиты.
Про съем жилья, интересен будет материал: Как лучше снять жилье - обезопасить себя от дальнейших проблем
Передача денежных средств
Для оформления сделки нужно оплатить стоимость передаваемого объекта недвижимости. На данный момент можно расплатиться как наличными, так и безналичным путем.
Наличный взаиморасчет оформляется при помощи специальной расписки. Преимущества данного метода – это экономия на различных финансовых инструментах и комиссиях. Но здесь возрастает риск мошеннических операций – денежные средства могут быть поддельными. Или же клиента ограбят при первой же возможности.
Основной безопасной сделкой является операция при использовании банковской ячейки. В документации указывается что взаиморасчет производится с применением финансового инструмента по договоренности с кредитным учреждением. Денежные средства вносятся в ячейку в присутствии второй стороны. По окончанию регистрации продавец сможет забрать денежные средства. Данный метод взаиморасчетов требует дополнительных затрат на аренду ячейки.
Также возможно использовать и банковский аккредитив. Предполагает аналогичные действия, но через банковский счет. Как только выписка из единого реестра сформируется, продавец получает денежные средства после уведомления о поступлении их. Возможно использовать также заемные денежные средства по ипотеке, а также средства из материнского капитала.
Покупка объекта недвижимости сопровождается определенными трудностями и сложностями. Поэтому за самостоятельную подборку и сопровождение берутся не многие покупатели. Им все легче переложить эту ответственность на стороннее лицо. Но стоит понимать, что далеко не все риэлторы берут на себя такую ответственность. Да, они берут денежные средства за услугу, но в договоре, как правило, прописано что они не несут никакой ответственности за произведенные операции.
Поэтому каждый человек должен перепроверять за специалистами – запрашивать выписку и просматривать информацию там. При любом затруднении он может отказаться от этого имущества до передачи денежных средств.
Важно! По всем вопросам, если не знаете, что делать и куда обращаться:
Звоните 8-800-777-32-16.
Бесплатная горячая юридическая линия.
