8 800 777 32 16

Позвонить

Аренда квартиры и продажа без обмана: Что нужно знать, что бы не обманули

Аренда квартиры (жилья) регулируется главой 35 ГК РФ, а продажа недвижимости статьей 549 Гражданского кодекса РФ. Но при совершении сделки, нельзя исключать обмана, как со стороны владельца жилья, так покупателя и арендатора.

4 Января 2019 21:35
Комментариев: 0
Аренда квартиры и продажа без обмана: Что нужно знать, что бы не обманули

Рано или поздно в жизни каждого человека встает вопрос покупки недвижимости. Так уж исторически сложилось, что для большинства граждан выбора жилища как такового нет - это в 80% будет квартира. Так как стоимость возведения собственного дома или покупка уже готового - это более трудоемкая и затратная процедура. Да и наличие всей городской инфраструктуры сильно влияет на выбор, так как ездить на работу и по личным делам из пригорода - удовольствие сомнительное. Да, у загородной жизни есть свои преимущества, но на примере столицы (Москва) можно заметить, что коттеджные поселки отхватывают все дальние участки пригородов. Жителям подобных домов приходится еще больше времени проводить в дороге, чтобы добраться до нужного офиса в центре Москвы. Сегодня мы поговорим о том, как купить квартиру, чтобы не обманули и на что обращать внимание, когда речь идет о договоре аренды.

Введение

Сейчас вторичный рынок недвижимости буквально наводнен мошенниками всех цветов и мастей. Все дело в фундаментальности рынка и большом спросе на недвижимость, который не угас даже после громкого кризиса 2008 го. Впрочем, определенное влияние этот коллапс все-таки оказал, но в России это коснулось в первую очередь всей промышленности и экономики. В США же проблема изначально уперлась в ипотечное кредитование. Сейчас, купить квартиру в России - удовольствие недешевое, особенно для простого человека. Для того, чтобы обрести собственный угол, граждане готовы выплачивать 10-20 летнюю ипотеку, и надо признать, особого снижения спроса не замечено.

Пугающая тенденция

По оценкам экспертного сообщества, мошенничество с недвижимостью - это одна из причин, по которой возбуждается огромное количество уголовных дел. Подобное разбирательство довольно сложно инициировать, а финансовые потери могут ударить по карману даже самого состоятельного человека. Длительные судебные заседания, пересмотр дел: все это не вызывает оптимизма у рядовых граждан.

Росреестр установил, что за последние несколько лет, не меньше 6% сделок с недвижимостью было признано недействительными. Это очень внушительная цифра. Справедливости ради стоит отметить, что сюда входят не только откровенно мошеннические схемы, но и любые конфликтные ситуации между продавцом и покупателем. Поэтому, уголовное дело по обману с квартирами сейчас уже никого не удивляет - это очень привычное явление.

аренда, квартиры, продажа, обмана, обманули Аренда квартиры и продажа без обмана: Что нужно знать, что бы не обманули

Самостоятельная продажа квартиры

Если у Вас нет лишних денег или желания связываться с риэлторами, то можно заняться продажей и самостоятельно. Правда для этого придется подтянуть свои знания в юриспруденции. Реальность такова, что без сторонней помощи, продать собственную квартиру довольно трудно. Но у подобного решения есть несколько плюсов:

  • Всецелый контроль сделки;
  • Отсутствуют расходы на сторонних специалистов;
  • Богатый опыт, который можно использовать впоследствии.

И все-таки, несмотря на явные преимущества самостоятельной продажи, у нее больше минусов чем плюсов (для человека неподготовленного). Приготовьтесь потратить достаточно большое количество времени на оформление документов и поиска покупателя. В целом, весь процесс можно разделить на 3 условных этапа:

  1. Сбор документов и подготовка;
  2. Поиск покупателя и оформление предварительного договора;
  3. Расчёт и регистрация финального договора.

Каждый из этапов имеет большое количество подводных камней и нюансов, разобраться в которых довольно сложно. Давайте же разберем каждый их них и узнаем, как правильно продать квартиру чтобы не обманули. Для вашего же удобства, рассмотрим каждый этап более детально.

Подготовительный этап

Любая квартира или другой объект на рынке недвижимости требует подготовки. И дело тут не только в полноценном или косметическом ремонте, но и в документах. Помимо того, нужно урегулировать все вопросы с долевыми собственниками (если таковые имеются) и решить вопрос задолженности по коммунальным платежам. И если последний вопрос можно решить просто оплатив всю сумму, то разобраться с собственниками на практике довольно трудно. А если имеет место личная неприязнь и конфликт, зачастую и вовсе невозможно. Для этого и предусмотрена возможность выкупа долевой части недвижимости, по праву преемственности.

Иными словами, другие собственники имеют право выкупить квартиру самостоятельно, что автоматически выставляет им больший приоритет.

Предположим, что вы решили эти 2 вопроса. Возникает следующая проблема - сбор документации.

На этом этапе нужно собрать огромное количество справок, выписок и других бумаг, так или иначе связанных с продаваемой квартирой. Здесь есть очень тонкий момент - сроки действия документов. Поэтому, важно следить и сопоставлять сроки действия одних документов с другими. Даже очередность получения может сыграть с продавцом квартиры злую шутку.

Не стоит забывать и о правильности заполнения заявлений и технических данных. В противном случае специалист может отказать в регистрации. Это правило касается в большей степени договора купли-продажи. Технические данные в нем, должны полностью соответствовать другим документам на квартиру. В противном случае, придется переделывать договор.

аренда, квартиры, продажа, обмана, обманули Аренда квартиры и продажа без обмана: Что нужно знать, что бы не обманули

Вопрос документов

Прежде, чем огласить стандартный пакет документов отметим, что все расходы на оформление ложатся на плечи продавца. Никаких исключений здесь не предусмотрено. Это не вопрос жадности, а скорее практической целесообразности. Таким образом удастся сэкономить огромное количество времени. Потому как, несвоевременное оформление документов может затянуть процесс продажи или вовсе отпугнуть покупателя. Итак, для продажи нам понадобится:

  • Пакет технической документации;
  • Свидетельство права собственности;
  • Паспорт (покупателя и продавца);
  • Выписка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам;
  • Выписка с указанием всех лиц, прописанных в квартире (подобные сведения хранятся в домовой книге).

Что касается выписки о прописке жильцов, то ее нужно дополнительно заверить у нотариуса. Заранее оформлять ее не имеет смысла, так как у нее очень ограниченный срок действия. Поэтому эту выписку нужно брать непосредственно перед регистрацией сделки купли-продажи. В отдельных случаях понадобятся следующие документы:

  • Свидетельства рождения детей (если они есть);
  • Свидетельство о заключении брака (при наличии);
  • Разрешение опеки.

Если с детьми и браком все понятно, то вопрос получения разрешения от органов попечительства ставит многих в тупик. Подобное разрешение потребуется, если владелец жилплощади еще не достиг совершеннолетия. Эта бумага понадобится и в том случае, если несовершеннолетний является одним из нескольких собственников. Эта мера призвана защитить ребенка от потери квартиры, в случае какого-либо мошенничества.

В определенной ситуации могут потребоваться и другие документы. Целесообразно проконсультироваться по этому поводу у работника Росреестра. Если в квартире прописаны люди, то перед продажей их нужно выписать, что занимает довольно большое количество времени. Поэтому озаботьтесь решением этого вопроса заранее.

Предварительный договор и поиск покупателя

Найти потенциальных покупателей можно подав объявления в газетах и разместив соответствующую запись на специализированных сайтах. Благо выбрать есть из чего. Так как речь сейчас идет о самостоятельной продаже, то обращение в риэлтерскую компанию мы не рассматриваем.

Дальше следует процесс обсуждения деталей по договору и ведения переговоров с кандидатами, изъявившими желание купить квартиру. На практике, именно на это уходит огромное количество времени. Не стоит утаивать от покупателя серьезный дефект или проблему, в противном случае покупатель сможет инициировать судебное разбирательство. А если проблема очень серьезная, то суд может и вовсе аннулировать договор купли-продажи. Нам этого не нужно.

Предварительный договор фиксирует и регулирует всю сделку. Он является своего рода обязательством купить квартиру. Поэтому, заключается он в том случае, если покупателя устраивает квартира и он собирается ее приобрести. Здесь же описываются и финансовые обязательства сторон. В случае, если один из пунктов договора будет нарушен - оппонент сможет привлечь нарушителя к ответственности (обычно это материальное возмещение).

Обратите внимание на то, что предварительный договор и соглашение о внесении предоплаты - это два разных документа. Они могут быть составлены в произвольной форме, но законодательство четко регулирует вопрос обязанности сторон в этом случае. Если покупатель резко откажется от покупки квартиры, то продавец имеет полное право оставить себе задаток. По крайней мере, подобные условия можно встретить в любом типовом соглашении. В нем указывается сумма внесенного аванса и другие технические детали сделки.

На всем протяжении оформления сделки имеет смысл оплатить работу собственного юриста, чтобы не оказаться как те обманутые студенты с жильем, по громкому разбирательству в 2017 году (в Москве).

Финальный договор и расчет

Полная оплата обычно вносится на этапе заключения окончательного договора. Сделать это можно и после того, как акт приема-передачи будет описан. Форма оплаты не регулируется ничем, и остается на усмотрение покупателя и продавца. Наиболее безопасным способом передачи полной оплаты за квартиру является банковская ячейка. Но для хитрых мошенников и подобная осторожность не является препятствием. Поэтому грамотное юридическое сопровождение необходимо на весь срок проведения сделки.

В финальном договоре присутствует:

  • Срок передачи квартиры покупателю;
  • Окончательная стоимость;
  • Реквизиты сторон;
  • Адрес и другие тех. данные;
  • Схема распределения денег в контексте сделки;
  • Способ и время оплаты;
  • Детали подписания акта на прием и передачу недвижимости.

Если продавца и покупателя все устраивает, и никаких дополнительных вопросов не возникло, то можно переходить к подписанию договора и регистрации сделки. Точку в этом процессе ставит специалист из Росреестра, который выступает здесь в качестве контроллера, проверяющего правильность заполнения документов и другие технические детали. Если никаких претензий со стороны реестра нет, то можно забирать оплату и передать недвижимость новому владельцу.

Собственно говоря, передача квартиры и регулируется актом. Он составляется в 2-х экземпляров (по 1-му: на покупателя и продавца).

аренда, квартиры, продажа, обмана, обманули Аренда квартиры и продажа без обмана: Что нужно знать, что бы не обманули

Оригинальный способ обмана через банковскую ячейку

Как уже сказано выше, этот способ передачи денег, сам по себе не является страховкой от мошенничества. Это безопасный способ передать деньги, который стоит немного усложнить (чтобы максимально защититься от потенциального мошенника).

Со стороны банка может поступить предложение предоставить кассира для пересчета денег. Это продиктовано вопросом безопасности и потребует дополнительной оплаты услуг специалиста. Экономить на этом точно не стоит. Так вы сможете защититься от мошенника с фальшивыми купюрами. Впрочем, банк не отказывает клиентам и в самостоятельной проверке подлинности денежных средств.

В крайнем случае, можно воспользоваться машинкой для проверки денежных средств. Такая есть в любом банке, и вы вправе потребовать ее для сделки. Кроме того, имеет смысл обозначить условия и права доступа покупателя к банковской ячейке. Это еще один способ защитить себя от мошенника.

Что делать если хотят обмануть с квартирой?

Если договор уже подписан - срочно его аннулировать и обращаться в правоохранительные органы. И чем быстрее вы это сделаете, тем больше шансов сохранить квартиру или деньги. Если же факт обмана обнаружился много позже, придется прибегнуть к судебному разбирательству. Суд может признать сделку купли-продажи недействительной. И даже тут, мошенники нашли довольно хитрый способ обмана. В основном, речь идет о недобросовестных продавцах недвижимости.

В чем суть?

После того, как договор подписан и денежные средства переведены, бывший владелец квартиры вдруг заявляет о том, что он совершил сделку, будучи в неадекватном состоянии. Как по мановению волшебной палочки, у него в руках оказывается какой-либо документ подтверждающий это или вовсе, медицинское освидетельствование.

Мошенник начинает оспаривать договор, и суд признает его недействительным. Но все дело в том, что на это уходит непомерно много времени, и к тому моменту, деньги уже испаряются со счета продавца. В этой ситуации можно только развести руками: мошенник остается с квартирой, а покупатель без денег. Никто не оспаривает право пострадавшего получить свои деньги обратно - соответствующее постановление выносит суд. Вот только у продавца волшебным образом не остается никаких денег и взыскать с него ничего не получится.

Как от этого защититься?

Заставлять владельца дышать в алкотестер конечно не самое приемлемое поведение, но потребовать справку о том, что человек не стоит на учете в наркологическом диспансере вы имеете право. Это не обязательство, прописанное в законодательстве, а скорее вопрос доверия сторон.

аренда, квартиры, продажа, обмана, обманули Аренда квартиры и продажа без обмана: Что нужно знать, что бы не обманули

Как правильно снять квартиру чтобы не обманули?

Выше, мы разобрались с тем, как правильно продавать недвижимость. Но и попытавшись снять квартиру в аренду, есть высокий риск потерять денежные средства и время. Ниже, мы приведем несколько рекомендаций неопытному квартиросъемщику.

  • Составляйте договор: все детали, включая очередность и сроки оплаты нужно прописать в договоре;
  • Проверка на честность: обязательно проверьте человека в черных списках и специализированных ресурсах;
  • Требуйте документы: у владельца или риэлтора должны быть на руках документы или доверенность, дающая право сдавать квартиру в аренду;
  • Имущественное соглашение: чтобы вас не обвинили в краже дивана или дорогостоящего телевизора, составьте полноценную опись всего имущества арендодателя до того, как подпишете основной договор. Естественно, в подобном соглашении должна стоять оригинальная подпись обеих сторон.

Субаренда: и смех и грех

Наиболее распространенным способом кинуть потенциального квартиранта, является субаренда. Мошенники расклеивают объявления о сдаче чужой квартиры и водят потенциальных жертв на показы. Некоторые даже готовы поделиться дубликатом ключей, чтобы человек ничего не заподозрил. За короткий срок таких "квартирантов" появляется огромное количество, и собрав со всех задаток за первый месяц (или несколько) мошенники убывают восвояси. А разгневанные квартиросъемщики с удивлением обнаруживают, что квартира принадлежит другому человеку, и он даже не знал о том что сдает ее.

Есть и более усовершенствованная схема обмана. Она завязана на подделке документов (вплоть до паспорта с фотографией). На руках у них, как правило, есть и так называемая "зеленка". Избежать такой ловушки сложно даже подготовленному человеку. Но подобная схема актуальна скорее для продажи квартиры, чем для аренды. Удивительно, но даже контроль со стороны нотариуса и Росреестра иногда не срабатывает, и злоумышленникам удается "продать" чужую квартиру.

Как защититься?

Аренда квартиры по слишком заниженной цене уже должна наводить подозрение, и вызывать сомнения у потенциального съемщика. Согласитесь, очень трудно поверить в альтруистические побуждения "владельца" квартиры, сдающего ее за плату, меньшую средней в 2-3 раза. Выгодные предложения на сайтах действительно присутствуют, но подходить к ним лучше с особой осторожностью, так как риск нарваться на мошенника очень высок.

Важно! По всем вопросам, если не знаете, что делать и куда обращаться:

Звоните 8-800-777-32-16.

Бесплатная горячая юридическая линия.

Просмотров: 92

Комментарии

Выберите аватарку:

Выберите аватарку
Выберите аватарку

Ваше имя

Ваш e-mail

  • Эмоджи
  • Колобки
  • Стикеры
  • эмоджи 1
  • эмоджи 2
  • эмоджи 3
  • эмоджи 4
  • эмоджи 5
  • эмоджи 6
  • эмоджи 7
  • Стандартные
  • Психушка
  • Она и Он
  • Герои
  • Спортивные
  • стикер 1
  • стикер 2
  • стикер 3
  • стикер 4
  • стикер 5
  • стикер 6
  • стикер 7

Размещая на сайте вопрос, комментарии, обсуждения, статьи Вы соглашаетесь с Правилами сайта и даёте согласие на обработку персональных данных.

Юл+многое другое

Телефон: 8 (800) 777 32 16, email: support@yurlitsa.ru

Размещая на сайте вопрос, комментарии, обсуждения, статьи Вы соглашаетесь с Правилами сайта и даёте согласие на обработку персональных данных.

© www.yurlitsa.ru 2018. Копирование материалов сайта www.yurlitsa.ru допускается с разрешения администрации сайта.