Что будет нового в долевом строительстве - какие наступят изменения для дольщиков и застройщиков
Серьезные поправки в схему долевого строительства многоэтажного жилья были внесены еще год назад. Но надо заметить, самые ключевые моменты и изменения вступают в силу начиная с 1 июля 2019 года. Эксперты отмечают, что это приведет к серьезным изменениям на рынке строителей, и может спровоцировать уход большого количества девелоперов. Что, впрочем, уже говорилось и 2018 году. Но ситуация достигла такой критической точки, что оттягивать изменения в долевом строительстве уже было нельзя. Давайте разберемся с тем, как это работает и какие новшества для дольщиков и застройщиков по ДДУ были введены.
Что спровоцировало введение поправок?
Еще во втором квартале 2018 года начали проявляться изменения, сдвигающие привычную модель долевого строительства. По сути, изменение модели было спровоцировано следующими проблемами:
- Низкой ответственностью застройщиков;
- Большим количеством обманутых вкладчиков;
- Бездействием правоохранительных органов;
- Очень ослабленным контролем за рынком строительства.
При этом, весь процесс разделили на 2 ключевых этапа:
- Переходный период стартовал в начале июля 2018.
- Окончательное вступление новых поправок в силу начинается с 1 июля 2019 года.
В переходный период еще была доступна традиционная схема долевого строительства. Но уже, были введены значительные ограничения. Например, компании были ограничены (банковское сопровождение).
А вот с наступлением нового периода, все денежные средства у дольщиков будут привлекаться на новые объекты только с помощью механизма эскроу-счетов. Стоит заметить, что с точки зрения безопасности вкладчика и участника долевого строительства, это очень правильная поправка в законе.
Что такое escrow-счета?
По сути, это банковский счет, который имеет некоторые отличия от традиционной системы.
В традиционной банковской системе денежные средства просто переводятся со счета покупателя или инвестора, на счет продавца. В системе Escrow денежные средства удерживаются третьей стороной до поры до времени:
- Сторона А отправляет денежные средства;
- Сумма не поступает стороне B, а остается на хранение банку;
- После выполнения обязательств сторона B получает свои денежные средства.
Введение Escrow и гражданский кодекс РФ
Участвуя в долевом строительстве или покупая акции какой-нибудь компании, вы очень сильно рискуете. Ведь суммы о которых идет речь, далеки от покупки обычного мобильного телефона. Очень часто после перевода денежных средств сделка срывается. А о том, как это происходит в контексте долевого участия в строительстве опишем ниже.
Практика США показывает, что там банковская система использует замораживание счетов до того момента, пока не будут выполнены все договоренности.В России же, подобная схема работы еще в диковинку. С нововведениями в законодательстве этот способ оплаты станет основным.
Преимущества:
- Двустороннее доверие;
- Исключение большинства проблем;
- Дополнительное регулирование.
Хотя последний пункт едва ли придется по душе компаниям-застройщикам. Ведь они всячески пытаются уклониться от контроля со стороны государства. А с введением escrow сделок, желающие собрать инвестиции и ничего не сделать или растянуть стройку на 10-летие просто останутся без денег и вымрут.
Практическая реализация
Саму систему предложили еще в далеком 2014-м году. И надо сказать, ажиотажа это особого не вызвало среди коммерсантов. Но времена поменялись, и теперь ведение подобных сделок является единственным способом сбора инвестиций. Регистрация счета в банке возможна для ведения дел:
- С ценными бумагами;
- Промышленными образцами;
- Компьютерным ПО;
- Земельным и участками;
- Недвижимостью и т.д.
Иными словами, почти все что предполагает большие риски, будет переведено на схему с Escrow.
Первое определение и суть этого процесса заложены в ст. 860.7 Гражданского кодекса РФ.
Текущая ситуация с Escrow в строительстве
Как мы уже сказали выше, для рынка недвижимости эта модель заработала еще в 2018 году. На это можно сослаться исходя из содержания ФЗ № 214
После того, как акты и правила вступят в законную силу, система заработает на полную мощность. И случится это уже в июле 2019.
Схема работы следующая:
- Банк организовывает хранилище для денежных средств;
- Проверяется сумма сделки;
- После того как проведут проверку, денежные средства будут заморожены.
Этот простой механизм дает возможность максимально ограничить случаи мошенничества. После того, как строительство будет окончено, банк отдаст денежные средства застройщику.
Естественно, многие попытаются подделать результат. Или просто не достроить дом. Во избежание подобных ситуаций - проверкой объектов будут заниматься независимые агенты.
В случае, если продавец не исполнит взятые на себя обязательства, банк просто вернет денежные средства вкладчику. Если же все в порядке, то средства отправятся на счета компании-застройщика. Вообще, эта схема очень напоминает уже знакомые всем аккредитивы. Вот только разница все-таки существует. Она кроется в условиях, которые могут ставиться для получения денежных средств из ячейки.
Тем компаниям, кто перешел на новую модель привлечения инвестиций сразу, сейчас будет намного легче:
- Они уже успели привыкнуть;
- Перестроили свою внутреннюю систему;
- Рассчитали технические данные и внесли какие-либо изменения
Система счетов escrow и федеральное законодательство
Те компании-застройщики, которые успели получить соответствующее разрешение на строительство здания не будут обязаны работать по новой схеме. Но речь идет исключительно о тех контрактах, которые были подписаны еще до изменения законов по долевому строительству.
При этом, нововведения затронут и такие компании:
- Будет проверен уставной капитал;
- Денежные средства смогут использовать в строительстве.
Если посмотреть на видение ситуации с точки зрения Минстроя, то уставной капитал может меняться, пересекаясь с максимальной суммой общей площади всех помещений на объекте.
Если же застройщик не успел получить разрешение, то его коснутся следующие моменты:
- Обязательность проектного финансирования;
- Предел на административные траты;
- Размер авансовых затрат ограничен 30%;
- Опыт работы на стройке должен равняться периоду в 3 года (и больше).
С проектным финансированием все более или менее понятно. Это и есть обязанность приема денежных средств через новоявленную систему.
Что до опыта, то помимо срока работы компании, потребуется еще и уложиться в минимальный предел построенных объектов (не меньше 10 000 кв.м.). Тут есть несколько нюансов, которые практически не оставляют шансов для новых фирма. Ведь опыт успеха несомненно важен для дольщиков и государства. Но новые компании такой возможности просто лишаются до тех пор, пока установленные нормативы не будут достигнуты.
Что до расходов на административку, то потратить можно не больше 10% на период строительства. Здесь речь идет о:
- Аренде офисных помещений;
- Организации и оплате связи;
- Коммунальных услугах;
- Организации рабочих мест;
- Уплате налоговых сборов и т.д.
Кроме того, есть и ряд дополнительных требований и правил, обойти стороной которые попросту не получится.
Ключевые нововведения
С изменением действующего законодательства, зашла речь о предоплате на определенный вид работ. Это не только инженерные изыскания, но и реконструкция обеспечения (технического);подготовка соответствующих документов и само строительство многоквартирного дома. Кроме того, с нарушителями сроков сдачи теперь возиться не будут. Отныне, сроки устанавливаются очень жестко, и задержка будет определяться после 3 месяцев просрочки сдачи.
Если же нарушение уже допущено, то заключение о соответствии построить просто не удастся. И это не просто страшилка для девелоперов, это реальные правила стройки, продиктованные законодательством.
Всем, кто попытается вести дела по-прежнему, придется испытать большое разочарование или даже банкротство. Так как даже в случаях с крупномасштабными комплексами жилой застройки, просрочка введения в эксплуатацию одного здания может привести к тому, что последующие проект просто не получится реализовать.
Надо признаться, меры по отношению к застройщикам теперь очень жесткие. Но и точку зрения государства можно понять. Уже больше 15 лет в России постоянные проблемы с долевым строительством, миллионами обманутых инвесторов и недостроенными объектами. У компаний настолько развязались руки, что делать они с этим ничего не собирались. Вводимые меры сильно вычистят рынок, а самые сильные сумеют устоять.
Реализация схемы Escrow в долевом строительстве
Базовое законодательство по ДДУ предусматривало большое количество моментов и обязательств со стороны компании застройщика. С практической точки зрения, есть несколько действующих механизмов вернуть свои денежные средства обратно.
Это:
- Взносы компенсационного фонда;
- Банковская гарантия;
- Сама система Escrow.
С компенсационным фондом в принципе все довольно прозрачно и понятно. Туда зачисляется 1.2 процента от договорной суммы.
Что до банковской гарантии, то ее формальное существование вовсе не говорит о том, что компании стали им пользоваться. В теории, подобный функционал можно задействовать в других странах. Кроме того, банковская гарантия утратила свою силу для рынка ДДУ еще в 2018 году.
Что до Escrow, то они гарантируют наличие денежных средств. В конце концов, компании берут деньги в долг у банковских организаций (вернее в кредит). А денег покупателей, желающих приобрести себе квартиру в строящемся доме как всегда не хватает.
Но и дольщикам сильно обнадеживаться не стоит. Дело в том, что процесс возврата денежных средств возможен только в 4 сценариях:
- Дольщик решил аннулировать договор;
- Объект не достроили;
- Договор расторгнут по соглашению или в результате судебного разбирательства;
- Срок хранения денежных средств подошел к концу.
Общий взгляд на ситуацию
Вообще, введение новоявленной системы оплаты должно решить один из самых главных рисков дольщика. Это приостановка строительства объекта. Старые правила ДДУ предполагали:
- Свободное использование денег;
- Возможность перенаправления вложенных средств на реализацию других проектов.
Надо ли говорить, что подобная свобода приводила к очень серьезным проблемам:
- Дольщики вкладывают денежные средства, надеясь получить жилплощадь в оговоренные сроки;
- Застройщик мог перенаправлять эти средства на то, что нужно ему;
- Деньги дольщиков уходили не на то, что они хотят получить.
Естественно, компании-застройщику в таких условиях более чем комфортно. Ведь можно просто заморозить целый дом и строить то, что интереснее. Не говоря уже о том, что это деньги чужие. С кредитором подобные фокусы тоже срабатывали. Что нередко приводило к громкому банкротству.
Законодатели видели эту проблему очень давно. Но отчего-то не особо то и пытались решить ситуацию. Тут стоит только вспомнить ситуацию с Миракс-групп, инвесторы которой до сих пор ожидают сдачи своих объектов. И никаких подвижек нет.
Соответственно, новый закон переводит строительство жилья на рельсы проектного кредитования. В остальном, и от долевого строительства придется рано или поздно отказаться. Так что нововведения являются лишь первым этапом масштабного разворота строительного рынка в противоположную сторону.
Если все пойдет как должно, то в конечном счете компании смогут отстраиваться только на кредитные средства. Само собой, без банков тут дело не обойдется. Они как раз будут страховаться через систему Escrow.
Тут есть еще один интересный момент. Несмотря на введенные изменения, кредитование будет жестко привязано к денежным средствам на счетах системы. А значит, дольщики опять рискуют своими деньгами, ведь банки будут использовать их как залоговый инструмент для кредитования компании-застройщика.
Приведет это к вполне закономерному результату. Долевое строительство будет единственным инструментом который выгоден (формирование цен). После того, как оно перестанет функционировать, стоимость жилья будет очень сильно расти. В лучшем случае, выгода от ДДУ просто перестанет быть заметной. Но наверняка найдутся компании, которые попытаются запросить конские цены на свою недвижимость, объясняясь нововведениями. По крайней мере, все на это указывает.
Кроме того, с купированием ДДУ, интерес к строительству начнет постепенно падать. Вполне возможно, что расчет именно на это.
Проблема обмана дольщиков
А теперь о том, почему новшества для дольщиков и застройщиков по ДДУ все-таки нужны.
Далеко ходить за первопричинам не стоит. В Росреестре есть все необходимые данные, которые отражают просто ужасающую картину:
Около 70-80 процентов зданий строятся с привлечением денежных средств покупателей. А количество договоров за полугодовой период и вовсе превышает все разумные пределы (больше 500 тыс. договоров за 6 месяцев). Неудивительно, что в таком хаосе забыть о постройке нескольких многоэтажек очень просто.
В совсем уж классическом сюжете, дома можно просто не строить, а выгребать инвестиции в свой карман. Благо, ситуация такого характера бывает не так уж и редко. А вот об остановке строительства объекта стоит поговорить отдельно.
Во-первых, большая часть контрактов это заемные деньги инвесторов. И самое смешное, что крайним так или иначе становится дольщик:
- Он берет кредит и выкупает долю;
- Компания приостанавливает строительство;
- Банк начинает требовать деньги обратно.
Ведь банк не интересуется проблемами компании. Кредитный договор составляется добровольно, а кандидаты проходят многочисленные проверки, скоринг и т.п. Но даже это не спасает от невозвратов по кредитам.
А экспоненциальный рост жилых комплексов приводит к тому, что количество замороженных объектов только увеличивается. По тем же данным за 2018 год, около 80 тыс. человек было обмануто застройщиками.
И никакого конструктивного решения для этой проблемы не было. Нельзя сказать, что государство и законодатели не делали ничего. Но принимаемые ими меры и инструменты оказывались малоэффективными в реальной ситуацией. Естественно, даже у крупных компаний могут быть проблемы. И вот тут, позиция государства однозначно на стороне дольщиков. Ведь региональный застройщик (мало кому известный) это дело привычное.
А вот когда становятся банкротами полноценные холдинги, появляется очень много вопросов. Одним из самых ярких примеров тут считается СУ-155. В этот холдинг входило не менее 80 локальных предприятий и других компаний. А состояние владельца давно перевалило за миллиард долларов. Естественно, такие деньги падали не с неба. Поэтому, в ситуацию вмешался арбитраж. Поначалу они наблюдали, а когда ситуация пересекла критическую точку, просто обанкротили холдинг и руководство.
Кто-то может громогласно утверждать, что банкротство СУ-155 это происки федеральных властей. Вот только эта теория расшатывается о реальные цифры:
- Не достроено больше 150 домов;
- Количество дольщиков (проблемных) больше 30 тыс.
Еще одна проблема с ДДУ в том, что СУ-155 не использовала договор долевого участия. Все работало через строительные кооперативы. Чем это обычно заканчивается знают все. И СУ-155 не стала исключением.
Заключение
Переход на новую систему выгоден для дольщиков. По крайней мере, прецедентов станет в разы меньше. Что до компаний, то огромная их часть скорее всего просто перестанет существовать.
Важно! По всем вопросам, если не знаете, что делать и куда обращаться:
Звоните 8-800-777-32-16.
Бесплатная горячая юридическая линия.