Проблема обманутых дольщиков: Что сейчас происходит на строительном рынке
Проблема долгостроев существует уже достаточно давно. Кто-нибудь из читателей удивится, какие есть сейчас проблемы у обманутых дольщиков? Ситуация в этой сфере неоднократно освещалась в СМИ, Президент России Путин В.В. в своих выступлениях поднимал эту тему. С самых высоких трибун звучат обещания решить этот вопрос.
Однако не все так просто. В настоящее время насчитывается порядка тысячи долгостроев по всей стране. Это практически миллион человек, оставшихся без жилья.
ПРЕДЫСТОРИЯ
Когда в конце 2004 года Государственная Дума приняла закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», казалось, началась новая эпоха благополучия в сфере жилищного строительства. Правовой акт четко регламентировал права и обязанности участников, и деньги дольщиков на первый взгляд были надежно защищены.
Новый документ имел цель повысить надежность и безопасность финансовых вложений граждан в жилищное строительство, он определил следующие нововведения для дольщиков:
- Гражданин вносит денежные суммы за жилое помещение только лишь после официальной регистрации ДДУ, что гарантирует наличие у застройщика необходимой разрешительной документации.
- При задержке сдачи дома компания-застройщик обязана уведомить об этом дольщиков и согласовать с ними новый срок окончания работ.
- Процесс регистрации договоров в регистрационной палате обеспечивал безопасность сделки и исключал двойные продажи объекта.
На специально созданную структуру, Стройнадзор, был возложены функции наблюдения и контроля над деятельностью застройщиков и расходованием долевых денежных средств. Прокуратура и иные надзорные органы должны были неукоснительно и в рамках полномочий проверять строительные фирмы на предмет соблюдения законодательства.
ПОДВОДНЫЕ КАМНИ ЗАКОНА
Первое, что бросается в глаза – установленное законом минимальное требование к уставному капиталу застройщика. Имея 10 тысяч рублей в кармане, любая фирма могла начать стройку. При этом не было никаких реальных гарантий, что это строительство будет реально завершено.
Впрочем, печальная статистика показала, что дело не только в размере и уставном капитале компании. Яркий пример тому – строительный концерн «ВАНТ», который в период 2001-2008 г.г. развернул бурную деятельность на строительном рынке. Его объекты появились в различных городах юга России – Краснодар, Сочи, Ростов-на-Дону. Были привлечены денежные средства тысяч людей. Части из них посчастливилось справить новоселье, но остальные участники строительной пирамиды и сейчас ждут своих квартир.
Сфера долевого строительства и до, и после вступления в силу 214-ФЗ напоминала лотерею, где результат определяется удачей. Если компания-застройщик честно ведет строительство, значит гражданам, вложившим свои деньги, повезло. А если нет.. По существу дольщик не имел влияния на застройщика и фактически мог лишь беспомощно наблюдать за срывом сроков сдачи.
Закон предусматривает в таких случаях право гражданина на получение неустойки. В судебном порядке дольщик подает исковое требование к строительной компании. Суд встает на сторону истца и подтверждает его право на компенсацию. Части граждан действительно удается получить деньги по исполнительному листу. Но по существу это финансовые средства других дольщиков, а не самой фирмы идут на оплату неустойки. Затем счета строительной организации оказываются пусты, и дальнейший поток финансовых требований может привести к банкротству застройщика. В процессе арбитражного производства как правило строительные работы на объектах (если они велись) останавливаются на неопределенный срок, счета и активы арестованы. Начинается долгая и мучительная для дольщиков процедура признания должника банкротом и последующая реализация имущества по окончании конкурсного производства. Земельный участок уходит с молотка, если он значился в собственности застройщика.
По завершении процедуры банкротства все обязательства строительной компании перед кредиторами аннулируются, она как юрлицо прекращает существование, и как правило граждане вместо реальной компенсации получают на руки копейки.
СХЕМА ОБМАНА
Способы мошенничества разделяются на два основных вида:
- Преступные действия в обход закона.
- Обман дольщиков совершается в рамках действующего законодательства.
Действия в обход закона происходят на одном из этапов:
- когда вместо ДДУ застройщик заключает с гражданами предварительный договор купли-продажи, выдает вексель или включает в пункты договора дополнительные условия, ущемляющие права дольщиков,
- застройщик продает квартиры, прикрываясь именем известной компании,
- при отсутствии проектных документов дольщика могут принудить оплачивать лишние квадратные метры,
- реализация муниципальных жилых площадей,
- преднамеренное банкротство,
- ход строительства ведется с нарушением различных норм и правил.
Предварительный договор купли-продажи не проходит регистрацию в росреестре, так как является по существу соглашением о намерениях построить дом. В нем не оговариваются какие-либо обязанности застройщика, однако дольщик зачастую уже на этапе подписания документа выплачивает оговоренную сумму денег. В этом случае на одну и ту же жилплощадь мошенники могут заключить несколько предварительных договоров.
При использовании векселя дольщик становится кредитором строительной компании и подписывает соглашение о покупке и продаже долгового обязательства, а также договор о предварительной купле-продаже. Не существует юридической связи между векселем и обязательством предоставить квартиру, поэтому здесь возникает серьезный риск не получить ничего. Подобное долговое обязательство ограничено по времени – срок его действия 1 год.
Преднамеренное банкротство крайне сложно доказать. Чаще всего фирма-застройщик ко времени судебного процесса действительно находится в плачевном состоянии и не может выполнять свои обязательства перед дольщиками. Это отличный способ для мошенников уйти от финансовой ответственности и начать деятельность «с чистого листа».
К нарушениям различных норм и правил относится например самозастрой, когда разрешение выдано допустим на возведение 3-хэтажного коттеджа, а по факту возводится многоэтажное жилое строение. С целью завуалировать преступление, мошенники возводят визуально 3-хэтажный дом, но прибавляют мансарду и жилые подвальные (или полуподвальные) помещения, в которых по бросовым ценам распродают жилье.
Во всех перечисленных случаях очевиден важный нюанс, который многие участники долевого строительства упустили из виду: только заключение ДДУ и его регистрация в росреестре могли обезопасить от подобных схем обмана.
- Второй вариант мошенничества примечателен тем, что преступники используют лазейки в законодательстве и тем самым по факту его не нарушают.
Такого рода нарушения можно разделить на временные и долгосрочные.
К первому типу относятся обещания сдать дом в указанные в договоре сроки, которые впоследствии могут неоднократно переноситься. В этом случае можно говорить о рекламном трюке: не все потенциальные покупатели захотят ждать например 2 года окончания стройки. Это временная ситуация, так как застройщик в итоге может выполнить взятые на себя обязательства.
- Второй вид нарушений в общем случае означает строительство пирамиды:
Застройщик, зарегистрированный в качестве юрлица (ООО), собирает все необходимые разрешения, получает строительный участок и объявляет о начале строительства, начинает рекламную компанию. Как правило, именно на последних этапах начинают поступать денежные средства дольщиков.
На каждом строительстве присутствует генподрядчик, который непосредственно с застройщиком заключает договор о производстве работ по возведению жилья. Он в свою очередь ищет подрядные организации, готовые выполнить оговоренный объем работ и уже с ними подписывает соответствующие соглашения.
С этого момента денежные средства дольщиков от застройщика переходят в распоряжение генподрядчика. И далее события развиваются по обкатанному сценарию. В отличие от застройщика, контролируемого Стройнадзором, подрядные структуры действуют на свое усмотрение. Именно на этом этапе финансовые вложения людей в строительство начинают уходить «налево».
Зачастую генподрядчик оказывается головной организацией, в которую застройщики входят в качестве дочерних компаний. Генподрядная структура остается «темной лошадкой», от которой никто не требует отчета о расходовании долевых средств. Денежные потоки незаметно выводятся со стройки.
Дальнейший путь выведенных денег может быть разным:
Возникает строительная пирамида – когда мошенники, похитив часть средств первой очереди дольщиков, вкладывают деньги в новое жилое (или коммерческое) строительство. При этом чтобы не отпугнуть потенциальных покупателей на новый объект, строительная фирма активно строит первоначальный проект и зачастую может его достроить и сдать. Судьба дольщиков второй очереди может сложиться по-разному, все зависит от аппетита застройщика, и как долго будет расти пирамида.
Осуществляется приобретение различных активов вне основной стройки, которые числятся уже за генподрядчиком или близкими ему лицами. Генподрядная структура может уже на других приобретенных им на украденные средства строительных участках играть роль строительной компании и привлекать деньги граждан.
Происходит личное обогащение руководства строительных фирм, без дальнейшего вкладывания в новое строительство.
Отдельным пунктом выделим двойные продажи квартир. Безусловной защитой дольщиков от этого вида мошенничества считается регистрация ДДУ в Регистрационной палате. Распространено заблуждение, что только не зарегистрированные этим путем договора могут попасть под двойную реализацию.
Однако в последние годы судебная практика к сожалению констатирует иные факты.
Пример из судебного разбирательства. Гражданин Н. заключил с застройщиком Л. ДДУ и приобрел 5 квартир в строящемся доме, полностью заплатив цену договора. Впоследствии фирма Л. предъявила в росреестр документ (дополнительное соглашение), подписанный гражданином Н., согласно которому все купленные квартиры он возвратил строительной фирме. Это соглашение прошло законную регистрацию в росреестре, о чем появилась соответствующая запись. Затем застройщик Л. продал указанные квартиры новым дольщикам, заключив с ними ДДУ. Позже строительная компания оказалась банкротом, дом не построила. Затем гражданин Н. подал в суд на застройщика, обвинив его в мошенничестве. Были проведены две независимые почерковедческие экспертизы, которые доказали: подписи гражданина Н. на ДДУ и на дополнительном соглашении – не совпадают. Суд признал этот факт, а по существу – факт двойных продаж. Но с учетом интересов других пострадавших участников строительства, отказал в требовании удалить соответствующую запись о соглашении, внесенную в реестр, и применить последствия ее удаления.
В 2014 году, чтобы увеличить защищенность денежных вложений дольщиков, было введено обязательное страхование объектов долевого строительства. Оно было призвано гарантировать получение квартир либо, при неблагоприятной ситуации, обеспечить возврат денежных средств: в случае банкротства фирмы-застройщика участники получали полноценные выплаты от страховой организации.
Однако эта мера себя не оправдала, так как крупные участники страхового рынка не пожелали связывать себя подобными обязательствами. Мелкие фирмы-страховщики впоследствии объявили себя банкротами. Куда пропали вложенные в эту систему страхования огромные деньги – неизвестно. Статистика указывает, что из всего количества заключенных ДДУ, сумма страховых выплат составила 0 %.
Все эти схемы объединяет одна характеристика – закон 214 ФЗ здесь бессилен и оказался не способен защитить дольщиков.
СОЦИАЛЬНЫЙ ПРОТЕСТ
Первый период действия закона 214 ФЗ, когда количество обманутых людей было относительно невелико, их митинги и другие акции носили локальный и разрозненный характер.
Однако со временем проблема начала разрастаться как снежный ком, и долгострои появились по всей стране.
Протестная ситуация радикально изменилась со второй половины 2017 года, когда образовалось неформальное объединение обманутых дольщиков, в которое вошли жилищные комплексы практически со всех регионов страны. Координируя общие действия в разных городах России, граждане ежемесячно проводили акции протеста, в единый для всех день по всем крупным населенным пунктам, где значатся недостроенные объекты.
В сети интернет можно легко найти местный форум обманутых дольщиков, они есть почти в каждом регионе. Люди хотят, чтобы власти увидели их и услышали. На этих форумах выкладываются последние новости, а также фото митингов и пикетов.
РЕАКЦИЯ ВЛАСТНЫХ СТРУКТУР
Власти на поток претензий дольщиков сначала реагировали спокойно: писали отписки, действуя согласно закону № 59 ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан». Письма, приходившие в адрес федеральных органов власти, неизменно возвращались на региональный уровень, как и прописано в законодательстве.
После масштабного усиления активности обманутых людей уже стало невозможно игнорировать эти факты. Дольщики получили возможность заявить о своих бедах на федеральном уровне. Кремль, обеспокоенный растущей социальной напряженностью, дал понять властям субъектов, что пора решать вопрос. Во всех регионах, затронутых этой проблемой, регулярно стали проводиться совещания по вопросам, касающимся долевого строительства и возможных путей достройки объектов. Распоряжением Правительства РФ в 2017 году были составлены и официально опубликованы дорожные карты, в которых указывались сроки достройки каждого учтенного объекта по утвержденной форме.
Контроль над исполнением плана-графика возложен на Минстрой. Региональные власти лишены права без веского обоснования менять указанные в плане даты восстановления прав обманутых граждан.
Со своей стороны органы прокуратуры и МВД на местах стали проводить более тщательные и скрупулезные проверки деятельности строителей-махинаторов. Увеличилось количество уголовных дел в отношении лиц, совершивших хищения денег дольщиков. На скамье подсудимых оказались фигуранты, которые ранее чувствовали себя в полной безопасности.
Государственная дума изменила срок наказания, указанный в статье УК РФ 159, часть 4, по которой чаще всего оценивались преступные деяния в сфере долевого строительства – с 5 лет наказание увеличилось до 10 лет.
ПУТИ РЕШЕНИЯ ПРОБЛЕМЫ
При Государственной Думе с 2017 года существует рабочая группа по защите прав обманутых дольщиков. Сфера ее деятельности охватывает задачи взаимодействия с обманутыми людьми, мониторинг долевого строительства, разработку проектов по изменению в законодательстве. Постоянными участниками данной группы являются представители законодательной и исполнительной властных структур, делегаты от обманутых граждан.
На сегодняшний день в каждом регионе есть реестр обманутых дольщиков и официальный сайт местного органа Стройнадзора, на портале в открытом доступе хранятся все необходимые данные: перечень документов, которые подаются пострадавшим лицом, меры поддержки для обманутых граждан и т.д. Там же можно найти доступные предложения инвесторов по обеспечению прав пострадавших людей и перечень недобросовестных строительных фирм. Список обманутых дольщиков и обманывающих компаний регулярно обновляется.
Отдельными региональными правительствами и местными законодательными собраниями предусматриваются различные способы достижения поставленной цели. Эффективность и объем помощи не в последнюю очередь зависят от финансовых возможностей субъекта.
Например, в Краснодарском крае в 2018 году был изменен Областной закон № 3792-КЗ, теперь в нем прописаны новые механизмы решения проблемы:
- Помощь в создании ЖСК (цель которых достройка незавершенных объектов).
- Льготы инвесторам, взявшим на себя обязательства обеспечить жильем пострадавших дольщиков.
Добавлены механизмы решения проблемы при участии девелопера:
- завершение строительства дома и его сдача в эксплуатацию,
- предоставление квартир в жилых объектах инвестора (в завершенном или строительном состоянии),
- денежная компенсация.
В итоге дольщик может получить равноценную жилую площадь или денежную выплату, то есть 1:1 согласно ДДУ (либо договору уступки права).
Для сравнения, в близлежащем регионе была опубликована редакция закона № 1145-ЗС, который также претерпел качественные изменения. В нем обозначены возможные алгоритмы действий:
- помощь при создании ЖСК и выплата субсидий для подключения к сетям,
- жилые здания с готовностью от 65 процентов получают бюджетное финансирование для завершения строительства,
- предоставляются льготы и скидки инвесторам, пожелавшим завершить проблемный дом.
- Инвесторы могут выделить обманутым дольщикам жилые помещения по представленным схемам:
- достроить и сдать объект незавершенного строительства, обеспечить пострадавших лиц квартирами в жилых домах (построенных или возводящихся). Действующими правилами установлен социальный норматив: однокомнатные 33 кв.м., двухкомнатные 42 кв. метра, трехкомнатные 54 кв. метра.
Нельзя сказать, что ситуация безнадежная. Проблема пусть очень медленно, но решается. Например власти Ростовской области в течение 2018 года сумели договориться с инвесторами, согласившимися предоставить в строящихся и построенных жилых объектах квартиры обманутым гражданам. В результате порядка тысячи человек в 2019-2020 г.г. получат долгожданное жилье.
Обманутые дольщики Москвы, согласно официальным заявлениям, получат бюджетное финансирование уже в 2019 году. На эти цели власти выделяют почти 13 млрд. рублей. Эти средства пойдут на завершение строительства наиболее проблемных ЖК. Общее количество граждан, которые смогут получить квартиры благодаря принятой программе – порядка 6 тысяч человек.
ПЕРСПЕКТИВЫ
В 2019 году долевое строительство в своем привычном понимании уйдет в прошлое. На смену придет система дольщик-банк-застройщик, и в этом алгоритме финансовое учреждение будет выступать в роли посредника. Именно на его счетах будут зарезервированы финансовые средства дольщиков. По окончании строительных работ и сдачи жилья в эксплуатацию компания-застройщик получает право на эти денежные суммы.
Кроме того, застройщик должен обладать прописанным в законе уставным капиталом, не менее 2,5 миллиона рублей, чтобы получить разрешение на строительство.
С 2017 года начал функционировать Фонд по обманутым дольщикам, который при банкротстве застройщиков или иных неблагоприятных обстоятельствах будет выплачивать денежные средства обманутым людям.
За счет средств фонда возможна достройка проблемных домов, появившихся после 20 октября 2017 г.
Что принесут свершившиеся изменения гражданам, покажет время. Но эти реформы уже не изменят ситуацию с существующими долгостроями.
НЕМНОГО СТАТИСТИКИ
По официальным данным, на конец января 2019 года в перечне проблемных объектов состоит 894 дома. Согласно этой информации, количество обманутых граждан составляет 98 тысяч 570 (число заключенных ДДУ). В тройке лидеров оказались:
- Краснодарский край,
- Ростовская область,
- Самарская обл.
Только лишь 17 регионов на 100 % решили жилищный вопрос обманутых дольщиков. Правительство РФ намерено изучить опыт данных субъектов федерации и рекомендовать отстающим регионам использовать наиболее эффективные инструменты.
Ближайшее время покажет эффективность предпринимаемых властными структурами шагов.
Важно! По всем вопросам, если не знаете, что делать и куда обращаться:
Звоните 8-800-777-32-16.
Бесплатная горячая юридическая линия.
