Какие есть классы офисов - от чего зависит класс офисного помещения + характеристики классов
Сегодня мы расскажем о том, какие помещения в офисном здании бывают. Во всем этом делении не было бы смысла, если б от этого не было фактической разницы в стоимости пользования помещений. А также разный размер арендной платы и другие показатели. Давайте разбираться с тем, как все это работает.
Введение
Начинать нужно с того, что классифицировать объекты хозяйствования как-нибудь нужно. Организация, расстановка приоритетов-все это позволяет обеспечить адекватное функционирование офисных помещений. Да и не только офисных. Если говорить о фундаментальной задаче, то помещение оценивается по классам для:
- Престижа;
- Разделения целей назначения;
- Налогообложения и т.д. и т.п.
Перед тем как разобраться с буквенной классификацией офисных зданий, давайте рассмотрим общие параметры для сравнения.
Общая классификация
Если обращаться к строительной терминологии, то зданием можно назвать любую наземную постройку с помещениями, для различных задач:
- Обучения;
- Труда;
- Отдыха;
- Работы и т.п.
К зданиям относятся вообще все постройки, такие как кинотеатры или торговые центры например. Что до требований, то их можно условно разделить на несколько групп:
- Экономические;
- Архитектурные;
- Технические;
- Функциональные.
Экономические требования предполагают снижение затрат по времени, и по финансовой части. А также, сюда закладывается рационализация самого строительного процесса. Архитектурные требования предполагают наличие подходящей композиции. Общего ансамбля, вписывания в ландшафт и т.п.
Тематические требования предполагают наличие показателей по нагрузкам и устойчивости здания к различному внешнему воздействию.
Группа функциональных требований предполагает соответствие изначальному целевому назначению. Проще говоря, промышленный цех не должен быть 25 этажным. А жилой многоквартирный дом одноэтажным. Это может быть обычный коттедж, но никак не многоквартирный дом.
Разумеется, все требования меняются в зависимости от того, какие цели ставились изначально. Например для тех же коттеджей первоначален презентабельный внешний вид. А вот для промышленного цеха богатая архитектура и ландшафт менее важны.
О классификации по этажности
Если брат в расчет Градостроительный кодекс Российской Федерации, то появляется несколько интересных нюансов:
- Установлено определение этажности;
- Количество этажей не соответствует этому определению.
Дело в том, что междуэтажное пространство меньше 180 см. не входит в общее понятие. Плюс к тому, подполье тоже не будет иметь отношения к этажности. И вместе стем, для подготовки технической и проектной документации учитывают абсолютно всё. В том числе и цокольные помещения.
По дополнительной классификации все этажи можно разделять на:
- Мансардные;
- Технические;
- Подземные;
- Наземные.
Мансардные это условно помещения на чердаке. Техническими называют этажи, где размещается специализированное инженерное оборудование. При этом, местоположение относительно поверхности тут вовсе не играет роли. А наземные этажи предполагают закладку на один уровень грунта.
Что до зданий, то они делятся на:
- 1-этажные;
- Малоэтажные;
- Многоэтажные;
- Повышенной этажности;
- Высотные.
Где многоэтажные до девяти этажей, малоэтажные до 3, повышенная категория до 20 этажей, а высотные от 20.
При этом стоит помнить о том, что по СНиПам методика определения этажности различается. Т.е. для производственного и жилого помещения способ будет не одним и тем же. А понятия эти требуются как мы уже говорили выше, для подготовки различной документации.
Кратко о классификации назначения
Делить здания можно и по конечной цели их использования. А именно:
- Сельскохозяйственное;
- Промышленное;
- Гражданское.
Сельскохозяйственные здания определить достаточно просто. Это постройка для проведения различной деятельности, связанной с сельским хозяйством. Например для хранения овощей используются специальные хранилища. Они как раз попадают в эту категорию. Загоны в которых содержатся коровы (здания, а не простой забор по периметру) тоже можно относить к сельскохозяйственным зданиям. Даже те постройки которые нужны для переработки сельскохозяйственной продукции (первичной) можно относить к этой категории.
Промышленные здания кстати, во многом пересекаются с сельскохозяйственными. А еще тут есть свои собственные подкатегории:
- Складские;
- Энергетические;
- Подсобные;
- Производственные.
Со складами и так все понятно. Энергетические это здания, где есть трансформаторы например. Подсобными можно называть условные кладовые. Ну а производственным зданием называется обычный цех.
Остается последняя группа, это здания гражданские. Они дополнительно разделяются на:
- Жилые;
- Общественные.
Жилые необходимы для постоянного размещения людей. Это привычные нам дома или квартиры. А еще комплексы гостиниц, отелей и т.п и т.д.
А вот общественные нужны для того, чтобы вы могли там временно пребывать. И поток людей там куда выше, чем в жилых. Это касается любых зданий, куда мы отправляемся каждый день. Рестораны, кафе, кинотеатры, больницы и т.п. Рабочие чаще всего представлены офисными. Вот как раз на офисных давайте пока и остановимся.
Офисные помещения и их классификация
Вообще, есть общая классификация для офисных площадей, на 4 категории:
- A;
- B;
- C;
- D.
Надо понимать, что классификация эта достаточно условная. Например разница между офисами B и C достаточно сильно размывается.
Тут на помощь пришли специалисты по недвижимости из Москвы. У них действует более расширенная классификация офисных зданий, где не 4, а 6 категорий. Нельзя сказать, что она уже "объезжена" в регионах. Но вот в столице все работает на ура.
Давайте рассмотрим систему разделения офисных зданий по этим условиям. Надо заметить, что большинство таких помещений находится в тех зданиях, которые подвергались реконструкции еще в начале 90-х.
Проблема в том, что девелоперы не умели работать с современным зданиями. У них не было опыта, позволяющего соответствовать всем современным строи тельным тенденциям. Да и весь рынок слабо соответствовал международной стандартизации. Как раз последние 4-6 лет начали появляться строения, которые по качеству легко переплюнут то, что предлагалось раньше. По крайней мере застройщикам хочется в это верить. Потому что ситуацию на рынке жилой недвижимости словами не описать.
А классификация нужна для того, чтобы определять степень износа здания, время его возведения и другие технические параметры.
Класс А
Помещения этой категории преимущественно располагаются в деловых центрах современной постройки. Им свойственно несколько особенностей:
- Оптимальная планировка;
- Удачное расположение;
- Доступность транспорта;
- Высочайший уровень отделки;
- Системы жизнеобеспечения.
Кроме того, в таких зданиях инженерные коммуникации выстроены по самым современным и актуальным стандартам. А под системами жизнеобеспечения мы подразумеваем не просто противопожарную сигнализацию. Это могут быть системы пожаротушения со специальными распылителями, которые гасят огонь, но не вредят оргтехнике например. Системы эти обычно автоматизированные.
Класс офиса А предполагает наличие развернутой инфраструктуры. Тут есть все, что необходимо для любой соответствующей деятельности:
- Развернутая инфраструктура;
- Средства связи;
- Развернутая телекоммуникационная сеть;
- Залы для конференций;
- Охраняемая парковка.
Плюс к тому, в отдельных комплексах подобных зданий арендаторов могут даже снабжать офисной оргтехникой. Централизованно, это надо отметить. А парковка предполагает расчет места по стандартной формуле:
60 квадратных метров площади на 1 парковочное место.
Деловые центры подобного уровня содержатся просто в идеальном состоянии. Плюс к тому, их обслуживают на высшем уровне. Есть места для работы, отдыха и т.д. А внутренняя отделка по идее, должна выполняться под заказ конкретного арендатора. Но не всегда подобная возможность присутствует.
Если применять все вышеперечисленное на российскую специфику, то большая часть офисных зданий которые сейчас под классом А на деле ему не соответствуют. Потому что построены они или в 90-е, или еще раньше. Часть требований и свойств совпадает, но не более того.
И вместе с тем, здания с автоматизированным жизнеобеспечением сейчас все-таки появляются. И как показывает практика, арендаторы (в основном с запада) постепенно переходят на новые офисы. Опять-таки, крупнейшие российские компании выкупают себе офисные здания полного соответствия классу А. Или арендуют их. И вместе с тем, престижность тоже играет огромную роль. И как показывает практика, стандартизация престижности должна определяться в:
- Инженерных коммуникациях;
- Архитектуре;
- Отделке.
Но на деле, престижность у нас до сих пор определяется тем, где именно располагается здание.
И вместе с тем, по модифицированной классификации офисные здания класса А до А+ недотягивают. Дело в том, что категория А используется в основном в случае, когда часть требований не выполняется. Давайте разберем подкатегорию А+. Обычно такие офисы имеют следующие особенности:
- Расположение рядом с кольцевой линией столичного метрополитена;
- Есть вся юридическая документация;
- Нет проблем с доступностью надземного транспорта;
- Обслуживается здание профессионалами;
- Стандарты открытой и рациональной планировки;
- Здание новое;
- Колонны с шагом не меньше 6 метров.
Разница между используемой и арендуемой площадями не может быть больше 12 процентов. Плюс к тому, от окна до окна (по этажам) расстояние не больше 20 метров. Отдельные требования к перекрытиям: высота не меньше 3.3 метров. А окна должны обеспечивать должный уровень освещенности. Разумеется, окна должны быть еще и качественными. В самих офисах должна быть возможность установки:
- Подвесных полков;
- Фальшполов.
Расстояние с ними не должно быть меньше 2.7 метров на помещение. А нагрузка на перекрытия не может быть меньше 400 кг/метр квадратный.
Для А+ актуальны еще и следующие особенности:
- Наличие подземной и наземной парковки (расчет в 100 кв. метров/место);
- Наличие современной 2 трубной вентиляции (по минимуму);
- Климат-контроль;
- Оптоволоконные сети коммуникации;
- Независимое электроснабжение (с 2-м я узлами);
- Наличие источников бесперебойного питания;
- Кафетерии, банкоматы, полиграфия и т.п.
Не надо забывать и о том, что в таких зданиях устанавливаются высокоскоростные лифты. А в самом деловом центре есть еще и ресторан например, или другое место общественного питания.
Как вы можете понять, под категорию А+ не подпадает даже большая часть деловых центров Москвы. О провинции даже речи не идет.
Офис класса В
В принципе, подобные здания достаточно близки к категории A. Но есть ряд ключевых отличий:
- Расположение объекта менее удачное;
- Предлагаемые услуги малочисленны;
- Престижность и востребованность меньше.
Кстати, здания класса А могут перекочевать в класс B. Происходит это после того, как здание несколько лет интенсивно эксплуатируется. Плюс к тому, изменение и завышение стандартов естественным образом образует офисы класса B. Ведь то что предлагалось в А 10-15 лет назад, сейчас уже не соответствует даже с натяжкой.
Если брать пример со столицей, то подобные здания даже не являются изначально деловыми центрами. Обычно офисы разбиваются в зданиях, которые были реконструированы. И вместе с тем , спрос на них есть у:
- Издательских компаний;
- Банковских организаций;
- Представительств различных европейских компаний и тю.п.
Как показывает практика, офисы класса А используются в основном для представительских целей. А еще там заседает топ-менеджмент. А вот основная работа ведется как раз в зданиях категории B. Хотя бы потому, что арендная плата за них гораздо ниже.
Что до реальных различий, то они скрываются в деталях:
- Отделка менее качественная;
- Набор предоставляемых услуг сокращен;
- С инженерными системами уже не все так хорошо.
Можно сказать, что это условно бюджетные офисные помещения. Правда, если показать цены на аренду предпринимателю из регионов, то для него подобное здание едва ли будет бюджетным. Есть у этого класса и подкласс B+. Он отличается следующими особенностями:
- Здание новое или реконструированное (полностью);
- Расположение в районе 3 транспортного кольца;
- Есть доступ к основной транспортной магистрали (хотя бы одной);
- Наземная парковка (по формуле 1 место на 100 квадратов);
- Есть система вентиляции (с охлаждением);
- Наличие круглосуточной охраны;
- Есть рабочие лифты;
- Значения нагрузки на перекрытия высчитываются в индивидуальном порядке;
- В холле допускается инфраструктура по классу А, или в усеченном варианте.
Офисное помещение класса С
Как мы уже говорили выше, все приводимые данные актуальны в большей степени для Москвы. Стандартная классификация торговой недвижимости по классам предполагает наличие только A, B. C и D соответственно. Классификация торговых центров по классам расширенного типа на данный момент практически не используется.
Со зданиями этого класса уже не все так радужно. Их можно примерно сравнивать (по параллелям) с классом B, но недостатков тут уже больше. В основном это проблемы с:
- Расположением;
- Оснащенностью.
Если хоть по одному из ключевых критериев здание класса B не будет соответствовать, то оно перейдет в C. Что до практических недостатков, то в основном они проявляются в том, что подъезд расположен крайне неудачно. Парковочных мест не хватает, а структура обслуживания сильно "хромает". Есть проблемы с автоматизацией, или ее нет вообще. Кстати, вот как раз в эту группу будут попадать:
- НИИ;
- Заводоуправления;
- Гос. здания времен СССР и т.п.
Они переоборудуются под современные требования, но полной модернизации разумеется не происходит. Иными словами, обычные здания класса C уже не лучшим образом подходят для офисных помещений вообще. Вид у них тоже может быть весьма непрезентабельным. О престижности и говорить не стоит.
Отличительные особенности подобных зданий:
- Система вентиляции есть;
- Местоположение вообще не играет роли;
- Здание не подвергалось реконструкции;
- Проблемы с документами;
- Эксплуатация осуществляется напрямую владельцем;
- Наличие коридорно-кабинетной планировки;
- Значения по перекрытиям роли особой не играют;
- Наличие телефонных линий;
- Наличие проводного интернета;
- Охрана круглосуточная;
- Внутренний ремонт проводится обычно за счет арендаторов.
Снять помещение для офиса класса D
Если у вашей компании почти нет средств, то придется выбрать здания этой группы. Они связаны с началом 90-х, когда офисные помещения пытались подстраивать под существующие нежилые помещения. Тут есть прямое пересечение с классом C, так как они восстанавливались из:
- Бывших административных зданий;
- Научно-исследовательских институтов;
- Заводоуправлений и т.п.
Ремонт на этих объектах конечно проводился. Но скорее всего лет 10-20 назад. Кстати, некоторые здания достаются от недавно закрывшихся НИИ. В этом случае есть риск урвать здание в классе D, с характеристиками C. Так как далеко не все объекты этой группы выглядят непрезентабельно. И вместе с тем, надо признать, что подобные объекты международным стандартам не соответствуют. Отсюда и низкая стоимость аренды.
Заключение
Класс объекта коммерческой недвижимости влияет на кадастровую стоимость. Отсюда начинается прямая зависимость стоимости аренды. Ведь здания класса A облагаются большими налогами, чем С или D.
Важно! По всем вопросам, если не знаете, что делать и куда обращаться:
Звоните 8-800-777-32-16.
Бесплатная горячая юридическая линия.
