Подарить свою квартиру - что делать если есть наследники + могут ли оспорить дарственную
В жизни многих появляется необходимость подарить квартиру или передать права на собственность каким-либо другим образом. Речь тут не о продаже, а именно о передаче и дарении в частности. Это один из самых простых способов передачи недвижимого имущества. Кроме того, дарить квартиру еще и выгоднее. Ведь налогообложение на дарение недвижимости на данный момент отсутствует (отменили в 2006 году). Но не стоит воспринимать это как панацею, составить дарственную не так просто. Да и законом установлено достаточно много ограничений.
Законодательное регулирование
Процедура дарения и составления соответствующей дарственной регулируется 572 статьей Гражданского Кодекса. В частности, для передачи недвижимости используются 2 стороны:
- Даритель;
- Одаряемый.
В первом случае подразумевают человека, который отчуждает свою собственность в пользу другого лица. Здесь важен факт безвозмездности.
А одаряемый может получить объект недвижимости, не имея никаких последующих обязательств. Впрочем, они могут и быть, но для этого их прописывают в документах. Однако и к обязательствам закон применяет ограничения. Нельзя потребовать в обмен денежные средства или любое другое имущество.
Процедура дарения квартиры может рассматриваться как передача права собственности. Впрочем, можно использовать ее как возвращение долга. Главное, соблюдать принцип безвозмездности.
О смешивании понятий
Использовать процедуру дарения квартиры или дома нельзя для:
- Маскировки сделки купли-продажи;
- Для передачи денежных средств.
Иными словами, в договоре не получится указать сумму вознаграждения, которая будет передана за квартиру. Кроме того, не удастся сделать отвод наследства.
Очень часто граждане пытаются сделать все так, кто квартира передается по договору дарения уже после смерти владельца. Это попытка обойти наследственное право. И никаких законных способов здесь нет. Заявление просто не будет принято регистратором.
Кроме того, нельзя забывать и о существовании налогового кодекса (глава 23). В этой главе говорится о том, что одаряемому удается получить прибыль. И с этой точки зрения, квартира в дар не получается, а приобретается. Но безвозмездность сделки от этого факта не теряется. И в теории, подобную процедуру могут подвергнуть налогообложению (стандартные 13%). Чтобы этого не происходило, закон предусматривает ограничение.
Дарить квартиру не уплачивая налоги можно только:
- Близким;
- Родственникам.
Поскольку все члены семьи освобождаются от уплаты налогов по дарению. Имущество передаваемое в семье не считается прибылью. Но обратите внимание на то, что дальних родственников это не касается. И им придется выплачивать налог в полном размере.
Этот момент регламентируется Семейным кодексом. Под близкими родственником подразумевают:
- Усыновителей/усыновлённых;
- Супругов;
- Детей/родителей;
- Дедушек, бабушек и внуков;
- Сестер и братьев с одним общим родителем.
А вот подвести под категорию близкого родственника не удастся следующих лиц:
- Тети или дяди;
- Двоюродные сестры/братья;
- Дальние родственники;
- Племянницы/племянники.
Если речь идет о дальнем родственнике или любом другом человеке, не входящем в состав семьи по закону, то придется указать цену объекта. Это необходимо сделать в договоре дарения. При этом помните о том, что надзорные структуры жестко контролируют ситуацию. И в случае, если вы укажете чересчур заниженную стоимость объекта, договор может быть признан фиктивным.
А значит сделка с точки зрения контролирующих органов будет считаться небескорыстной. И это несет определенные последствия. Об этом поговорим чуть позже.
О вопросе изъятия имущества у должников, можно прочитать статью: Отбирают имущество у должника банкрота - что можно сделать что бы сохранить свои вещи
Об основных ограничениях на дарителя
Закон четко регулирует еще и статус дарителя/одаряемого. Тут срабатывают дополнительные ограничения. Основы договора дарения описываются в 572 ГК РФ. А уже в 575 статье устанавливаются правила и разграничения.
Так, позиция дарителя недвижимости недоступна для:
- Граждан с ограниченными возможностями (или законных представителей);
- Детей до 14 лет (и его представителя);
- Организации (но тут есть исключения, их рассмотрим подробнее).
Что до недееспособности или возраста до 14 лет - все достаточно просто. Такое ограничение нужно для того, чтобы противостоять мошенническим схемам с отъемом квартиры через договор дарственной.
Что до организаций (в том числе и коммерческих) то все немного сложнее. Дарителем не может быть организация, которая владеет объектом:
- В оперативном управлении;
- На правах хоз. ведения.
Этот момент можно обойти. Для этого собственник должен выдать согласие на отказ от имущества по договору дарения. В этом случае организация получает объект недвижимости в собственность. И может распоряжаться ею как угодно (если иного не предусмотрено в договоре).
Запретительные меры касаются и схем, где одна компания передает другой квартиру по договору дарения. Все дело в том, что будь подобное разрешено, этим пользовались бы для ухода от налогов. И вместо сделок купли-продажи (как положено) начали бы дарить друг другу целые многоэтажные офисы.
На этом, ограничения по стороне дарителя заканчиваются. Теперь разберемся с непосредственным получателем объекта недвижимости.
Ограничения на одаряемого
А вот к одаряемым ограничения жестче. Так, по закону первой категорией лиц, которая не может быть получателем по договору дарения являются работники/сотрудники:
- Фондов соц. защиты;
- Лечебниц или больниц;
- Воспитательных учреждений (и т.д.)
Это работает в случае если даритель/ родственник или человек являющийся пациентом или частым посетителем этой организации. Объясняется простым примером: пациент не сможет подарить квартиру лечащему врачу. По крайней мере в контексте дарственной
Кроме того, под запрет подпадают все государственные служащие (в том числе и работники муниципалитета). Все дело в том, что эта категория граждан может использовать дарственную как инструмент для получения взятки. На что непременно обратят внимание соответствующие органы.
Последней категорией лиц является категория не имеющая гражданство. А также граждане других государств и связанные с ними юридические лица. Речь идет о договоре дарения на землю сельскохозяйственного значения. Это же правило сработает и для юр.лица у которого в уставном капитале больше половины доли у граждан других государств.
В остальном, никаких ограничений на дарение недвижимости не существует. И составить договор может как физическое, так и юридическое лицо.
С чего начать?
Предположим, вы хотите подарить свою квартиру близкому. Или есть 2 стороны, которые пришли к аналогичному соглашению. Соответственно, нужно собрать все требующиеся документы и уплатить госпошлину.
Наиболее часто квартира передается по дарственной родственникам. Весь процесс проводится по упрощенной процедуре (через письменный договор).
В теории, его можно составить и самостоятельно. Воспользуйтесь все-таки установленной печатной формой. Если вы не знаете, где найти образец, обратитесь за помощью к юристу.
Не забывайте о том, что в самом документе придется подробно описывать саму квартиру. Эту информацию можно найти в техническом паспорте (получается в БТИ). Что до самих данных, то вносят:
- Этажность;
- Инвентарный номер;
- Количество помещений;
- Площадь объекта недвижимости;
- Адрес;
- Правоустанавливающую документацию.
Под правоустанавливающими документами мы предполагаем те, которые подтвердят, что даритель является собственником и непосредственным владельцем.
Кроме того, закон не требует обязательного наличия цены подарка. Но его придется составить в 3 отдельных экземплярах. Так как 2 остаются у каждой стороны, а третий передается регистратору.
О рентных обязательствах, интересна для прочтения будет статья: Можно ли оспорить ренту - порядок действия + основания и примеры
О том, без каких документов точно не обойтись
В первую очередь, нужно взять:
- Заявления о регистрации;
- Документы об уплате государственной пошлины;
- Паспорта;
- Договора дарения.
Что до заявления, то оно позволяет внести право собственности в БД. При этом подавать заявление должен не только даритель, но и одаряемый.
Оплачивать гос.пошлину должны также 2 участника сделки.
Если речь идет о представительстве, то вместе с паспортом потребуется еще и нотариальная доверенность от собственника.
Помимо того, могут затребовать еще и дополнительные бумаги. Тут все зависит от конкретной ситуации. Если квартира в собственности у супружеской пары, то подарить ее целиком сложнее. Потребуется согласие второго партнера на отчуждение недвижимости. Соответственно, процесс этот сильно затянет дарение.
Кроме того, для дарителя потребуется подтверждение факта отсутствия брака. Подобную справку можно взять в ЗАГСе.
Куда подавать заявление?
Вы можете сделать это или через Росреестр, или через МФЦ. Во втором случае центр выступает в роли промежуточной инстанции. А Росреестр является непосредственным регистратором сделок с недвижимостью. Выбирайте то, что вам удобнее. Никаких конкретных предпочтений здесь не существует.
Если речь идет о Росреестре, то туда можно отправить документы даже через обычную почту. Но обратите внимание на сроки доставки. И обязательно воспользуйтесь:
- Уведомлением о вручении;
- Описью.
Для отправки придется собрать все документы. А саму дарственную придется заверить нотариально. Отправление должно отправиться по адресу местного отделения Реестра (в поле работы которого попадает как раз квартира). Кроме того, вы можете обратиться в управление лично, если такая возможность существует.
Об электронной заявке
Росреестр позволяет принимать заявление на дарение квартиры и через электронную форму. В теории, можно провести сделку с договором дарения даже дистанционно. Но для этого потребуется:
- Стабильный доступ в интернет;
- Наличие ЭЦП.
Причем простой вариант электронной подписи здесь не подойдет. Потребуется подпись с усиленным сертификатом защиты. Для получения потребуется:
- Обращение в ФСБ или Мин. Связи;
- Паспорт и СНИЛС;
- Оплата услуг по изготовлению.
В среднем, на производство и выдачу подписи нужно около 5 тысяч рублей. После того как она будет готова, вы получите на руки специальный накопитель. Он и будет являться аналогом обычной рукописной подписи.
Ну и последний вариант — это написание доверенности. Если у кого-то из сторон нет возможности заняться вопросом лично, можно воспользоваться представителем. Это другой человек, который будет представлять одну из сторон. При этом нужно составить доверенность, которая и будет подтверждать право. Мы рекомендуем выбрать в качестве представителя юриста. Это позволит решить 2 проблемы сразу:
- Компенсировать собственную юридическую неграмотность;
- Найти человека, которому можно доверять.
О личном присутствии
Естественно, для проведения сделки по дарению обязательно присутствие обеих сторон. Но как мы и говорили, могут быть использованы доверенные представители. Кроме того мы рекомендуем:
- Использовать услуги юриста;
- Нотариально заверять дарственную.
Все дело в том, что закон не обязывает этого делать. Но именно нотариальное заверение позволяет обрести договору дарения большую силу (в юридическом поле).
Кроме того, такой договор куда сложнее аннулировать в суде. Фактически, нотариус — это некий арбитр (или гарант если угодно). Он подтверждает факт взаимного согласия. И исключает момент принуждения сторон к дарению/получению недвижимости. По крайней мере для правоохранителей и судебной системы.
Кроме того, нотариус который заверяет договор на дарение квартиры может быть привлечен к конфликту. Он будет выступать в качестве свидетеля на суде. Поэтому мы рекомендуем участвовать в сделке лично, Так проще разобраться в ситуации и защитить свои права на уровне законодательства.
Более того. Если сделка совершается между близкими, мы рекомендуем также обратиться к нотариусу. Если сделать этого не получится, то оформляете договор вы на свой страх и риск. Поэтому к другой стороне не может быть недоверия. В качестве гаранта юрист выступать не может, но вот помочь соблюсти порядок - вполне.
По вопросам завещания, можно узнать и прочитать в статье: Что нужно знать о завещании? + оформление и права
О нюансах в процессе дарения
Говоря о плюсах, мы подразумеваем передачу квартиры близкими родственниками. В этом случае, затрат почти никаких и налогообложение отсутствует. Плюсом к тому, является отличная альтернатива завещанию. Дарственная позволяет:
- Передать квартиру быстрее;
- Факт подарка защищает от посягательств (не всегда).
Тут есть даже законодательное обоснование. Например, недвижимость полученная по договору дарения, не считается имуществом, которое было совместно нажито в браке. А значит, претендовать на него другой супруг при бракоразводном процессе не может.
Что до недостатков, то они тоже есть:
- Разграничение близких родственников;
- Наличие возможности оспаривания договора;
- Жесткие ограничения для некоторых категорий граждан.
Кроме того, исключены любые встречные обязательства. Иными словами, собственник подаривший квартиру не может требовать уход или пожизненное содержание. Все дело в том, что рента и дарственная это разные вещи. Ведь в этом случае сделку посчитают (и может ввести статус ничтожной через суд).
И вместе с тем, выкинуть дарителя из квартиры в которой он сам живет не получится. Если речь идет о передаче недвижимости между отцом и несовершеннолетним сыном, которые живут в этой самой квартире. Отец может подарить квартиру сыну, и остаться в ней жить. Этот момент продиктован статьей 292 ГК РФ. Так как отец член семьи сына.
Об оспаривании
В спорных ситуациях может быть не сам факт дарения, но и обещание. Которое зарегистрировано надлежащим образом. Но там играет роль установленная дата. И так случается, что
- Срок истек;
- Даритель умер до его наступления.
В этом случае квартира передается человеку, указанному в обещании (документально оформленном). Но вот для наследников получателя есть ограничение (что можно обыграть в самом договоре).
Вместе с тем, закон не лишает наследников возможности вернуть квартиру, если:
- Она попала в руки мошенников;
- Одаряемый воспользовался доверием собственника.
Но это придется доказать. Популярных методов это сделать, предостаточно:
- Основание притворной сделки;
- Расторжение по желанию сторон (дарителя или одаряемого);
- Аннуляция договора для защиты интересов (по желанию стороны, которая подарила квартиру);
- Недействительность договоренностей.
Вариантов здесь вагон и маленькая тележка. Как мы уже сказали выше, лучше всего заверить договор у нотариуса. В этом случае, суду будет проще разобраться, а оспорить сам договор будет сложнее. Но если удается доказать ряд оснований, то может последовать принудительная аннуляция.
Об основаниях
Момент с притворной сделкой описывается в 170 статьей (ГК РФ). Кроме того, могут использовать требование о соблюдении основных условий в договоре дарения (обосновано 432 статьей того же кодекса).
Одной из самых популярных причин для оспаривания является ситуация, когда есть нарушения в самом договоре (поэтому мы рекомендуем обратиться для его составления к юристу). Это 574 статья Гражданского кодекса. В частности, речь идет о:
- Передаче имущества только после смерти собственника-дарителя;
- Отсутствует конкретизация объекта недвижимости (непонятно что именно дарят, квартиру или участок земли например);
- Желание дарителя не отражено в договоре.
Но не стоит расстраиваться. Если вы сделали все правильно, то даже суд не отберет квартиру. Но на всякий случай обратитесь за помощью к профессиональному юристу. Если вы не знаете как подарить квартиру, обращайтесь за помощью к нам.
Важно! По всем вопросам, если не знаете, что делать и куда обращаться:
Звоните 8-800-777-32-16.
Бесплатная горячая юридическая линия.