Оценка нежилого помещения с земельным участком
Оценка помещений требуется во множестве различных ситуаций, например, перед продажей, или для оформления соответствующих документов. Нередко оценка проводится экспертами, например, в рамках судебных производств по делам об отчуждении имущества, либо компенсации ущерба за счет реализуемого имущества. В данной статье разберёмся, как проводится соответствующая оценка.
Как делается оценка не жилого помещения?
По большому счету оценка не жилого помещения производится по тем же правилам, что и жилое помещение, за исключением тех моментов, что в не жилом помещении есть свои особенности, которые не оцениваются.
Так не жилое помещение, как и жилое оценивается по множеству параметров, по рыночным характеристикам, инвестиционным, кадастровым и т. д.
Разберем все три характеристики. Рыночная оценка производится на самом деле довольно просто, берется подобное помещение и анализируется сам рынок. Предположим, что не жилым помещением выступает помещение под магазин на первом этаже многоэтажного здания. Так, берется средняя цена за квадратный метр в данном район у сходных помещений. Предположим, что помещении полностью пустое, в нем нет никакого ремонта, он оборудован санузлом. Таких помещений по району может быть небывало множество. Так, например, предположим цену в 30 тысяч за квадратный метр. Помещение составляет 30 квадратных метров, что составляет 900 тысяч рублей. Так была вычислена рыночная стоимость, без каких-либо углубленных оценок.
Если же помещение имеет какие-либо особенности, например, в нем не одно окно, а два, это явно отразится на рыночной стоимости, но здесь уже будет учитываться не цена за квадратный метр, а собственно сама особенность. Если сходных помещений по району нет, то анализируется их стоимость в других районах. Причем нельзя, например, оценивать двухоконное помещение в центре города, и такое же на окраине, так как их рыночная стоимость будет существенно различаться. Целесообразно использовать подход, когда сравнивается двухоконное помещение в другом район и однооконное. Таким образом, предположим, что в центре города, двухоконное помещение на 30 кв метров стоит 2 700 000, а одноконное 2 100 000 (примеры утрированные, а количество окон в помещении взято в качестве одной из особенностей, на которые может быть обращено внимание). Итак, мы видим, что с двухоконным помещение цена составляет 90 тысяч за квадратный метр, а однооконное составляет 70 тысяч за квадратный метр. Учитывая данную пропорцию применяем ее в своем районе.
Возвращаемся к помещению за 900 тысяч рублей. Итак, в пропорции мы видим разницу в 28% в другом районе. Применим такую же разницу к нашему району, получается, что рыночная стоимость такого помещения уже составляет 1 152 000 рублей. Данный пример довольно утрированный, и стоит учитывать, что данные помещения вообще на практике могут стоить абсолютно одинаково, несмотря на то, что в других районах эта разница считается существенной.
Также в рыночных отношениях, естественно, обращается внимание и на другие обстоятельства. Так помещение с хорошим ремонтом явно будет стоить дороже, чем без ремонта. Учитывается стоимость данного ремонта и уровень его износа. Если уровень износа незначителен, то цена бывает даже превышает саму стоимость ремонта. Например, помещения с ремонтом за 300 тысяч рублей, могут продаваться не за 1 200 000 (900 тысяч плюс 300 тысяч рублей), а за 1 500 000. При этом теоретически при формальной оценки рыночной стоимости она будет 1 200 000, а по факту 1 500 000.
При оценки инвестиционной стоимости берутся конкретные предложения инвесторов. То есть здесь идет оценка конкретных предложений и их обратная оценка. В таком случае может быть, например, 3 предложения покупки помещения за 1 100 000, 1 300 000 и 1 500 000 рублей. С экономической точки зрения, конечно же, продавец просто отдаст помещение за 1 500 000 рублей и все, но при этом если проводится инвестиционная оценка помещения, то тогда она будет склоняться ближе к 1 300 000 рублей. При инвестиционной оценке нередко обращается внимание и на рыночную стоимость, поэтому в данной ситуации стоимость вовсе может быть выше или ниже минимальных и максимальных порогов инвестиционных предложений.
Кадастровая стоимость оценивается совершенно иначе и здесь применяются совершенно иные механизмы. Довольно часто кадастровая стоимость может быть, например, 1 миллион рублей, а рыночная стоимость 10 миллионов рублей. Виной тому, что кадастровая стоимость зачастую не учитывает экономические моменты, например, того, что в помещении хороший ремонт, то что цена помещений в данном районе изменилась по каким-либо обстоятельствам и т. д.
Произвести оценку строения вместе с земельным участком
Если мы говорим об оценки строения вместе с земельным участком необходимо учитывать несколько важных обстоятельств. Прежде всего необходимо сначала провести оценку самой земли. Нередко строение на земельном участке достаточно дешевое, а земля в свою очередь очень дорогая, поэтому участок покупают только ради земли, а строения сносятся.
Предположим, что покупается довольно дорогая земля по цене 500 тысяч за сотку. Земля составляет 12 соток, а значит цена составляет 6 миллионов рублей. На земле находится строение, в котором жила старая бабушка, этому строению уже более 50 лет. Таким образом, это строение зачастую даже не учитывается при продаже, а значит рыночная стоимость может быть абсолютно такой же, как бы, если на земле вообще не было никаких строений.
Теоретически может быть добавлено 200-300 тысяч рублей за строение. Таким образом, первоначально проведя оценку земли мы уже держим эту цену в голове. Если подобные пустые земли в этом районе стоят, например, те же 500 тысяч рублей за сотку, и этот участок не имеет никаких отличительных особенностей, то при сравнении этих земель разница в цене будет незначительной.
Учтем, что оцениваем соседские земли мы по тому же принципу, рядом может стоять участок вовсе без строений, и его цена будет 500 тысяч рублей за сотку, в нашем же случае если на участке есть строения, то посчитанная стоимость относится только к земле, а строение мы будет считать отдельно.
Итак, мы посчитали стоимость земли, теперь пора приступать к оценке строения. Здесь зачастую зависит от того, что это за строение. По факту должна быть рассчитана его стоимость и степень износа. Например, если дом стоит 5 лет, он был построен из хорошего кирпича, степень его износа естественно будет низкой, а значит дом подлежит отдельной оценке. Будет рассчитана его площадь, количество комнат, наличие санузлов, стоимость затраченных материалов и т. д. Таким образом, здесь идет комплексная оценка. Учитывая те обстоятельства, что сравнивать различные дома будет довольно-таки сложно, если только это поселение, где все дома одинаковые и их постройкой занималась определенная компания. Таким образом, по факту здесь оценка нередко довольно приблизительная, рассчитывается стоимость затраченных материалов, стоимость имеющегося имущества (мебель, бытовая техника), стоимость ремонта и т. д. Естественно, по цене новых материалов все учитываться не будет, после расчета постройка может быть гораздо дороже, чем ее стоимость.
Порядок проведения оценки строения если земля в аренде
В данной ситуация полностью обратной прошлой ситуации. Все дело в том, что земля по факту в данном случае не оценивается, так как она принадлежит иному лицу, тем не менее все же есть учет некоторых других обстоятельств, связанных с землей.
- В первую очередь, конечно же, здесь мы оцениваем стоимость самого строения. Опять-таки здесь берем в учет все обстоятельства, связанные с данным строением, является ли оно жилым, либо это просто вспомогательное строение, является ли строение капитальным, в какой части участка оно находится и др.
Здесь интересен тот факт, что при покупке такого строения земля под ним находится на праве пользования у собственника данного жилища. Естественно, при оценке рыночной стоимости будет расчет дает ли собственник земли право на выкуп данной земли, а также окружающей земли. Если право выкупа имеется, то строение существенно вырастет в цене, так как оно с землей становится более ликвидным.
Выше мы говорили о возможности оценки параметров косвенно относящихся к земле. Например, если право пользование пожизненное, то в принципе хотя земля и не оценивается, все же оцениваются ее параметры, например, возможность выращивания растений, вид из дома, облагороженность, наличие заборов и др.
Кто проводит оценочные действия нежилых строений и помещений
Оценочные действия проводят различного рода эксперты. Так рыночная стоимость проводится соответствующими экспертами, причем есть как частные эксперты, так и государственные.
Государственные эксперты проводят такую оценку в основном во время подписания государственных контрактов и договор, либо во время судов. В первом случае это необходимо для того, чтобы лицо не обманывало государство, во втором случае для того, чтобы правильно оценить имущество, например, при его реализации. Примером суда может быть, например, причинение вреда имуществу. Так, лицо причинившее вред чужому имущество не может расплатиться с другой стороной, для этого приставы его обязывают реализовать имущество. Производится оценка, чтобы реализовать данное имущество, компенсацию предоставить потерпевшей стороне, а остаток вернуть собственнику данного строения.
Стоит учитывать, что при заключение государственных контрактов, либо разрешении вопросов в суде далеко не всегда прибегают к помощи государственных экспертов. Довольно-таки часто государство пользуются услугами коммерческих экспертов, оплачивая их труд.
Частные лица в 99% случаев обращаются только к коммерческим экспертам, так как к государственным они обратиться не могут. Довольно-таки часто такими экспертами являются оценочные конторы, которые на основе своих нормативов оценивают жилище.
Оценка зачастую может различаться, например, оценкой рыночной стоимости может заниматься одна контора, а кадастровую стоимость вовсе оценивает другая контора и государственные органы кадастра. Довольно-таки часто люди прибегают к помощи коммерческих специалистов в области кадастра для того, чтобы изменить кадастровую стоимость объекта в росреестре.
Какие методы используются?
В задании на оценку помещения (приложение к заключаемому с оценщиком договору) указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки помещения. При проведении оценки помещений используются следующие виды стоимости:
- рыночная стоимость;
- инвестиционная стоимость;
- ликвидационная стоимость.
- Рыночная стоимость помещений - это наиболее вероятная цена, по которой данные помещения могут быть отчуждены на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
- одна из сторон сделки не обязана отчуждать оцениваемые помещения, а другая не обязана принимать исполнение;
- оцениваемые помещения представлены на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных помещений;
- стороны сделки хорошо осведомлены об оцениваемых помещениях, по которым заключается сделка, и действуют в своих интересах;
- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за оцениваемые помещения и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
- платеж за оцениваемые помещения выражен в денежной форме.
По поводу рыночной стоимости можно предоставить еще множество иной информации. Так, выше мы говорили, что зачастую оценка идет за квадратный метр. Тем не менее, мы можем рассчитать, например, стоимость нежилого помещение размером в 50 метров. Далее умножаем на сумму (предположим, что 10 тысяч рублей за квадратный метр), и того получается 500 тысяч рублей. Но это далеко не вся оценка, это мы лишь рассчитали просто стоимость помещение. Теперь необходимо перейти к расчету стоимости ремонтов, а также учитывать некоторые особенности. Сумма ремонта может теоретически включаться в стоимость за один квадратный метр, тогда, например, один квадратный метр будет стоить на 10, а 12 тысяч рублей, тем не менее это далеко не всегда разумно, так как относительно иных помещений довольно сложно сделать такую оценку.
Здесь стоит учитывать, что красивый ремонт в одном помещении и в другом могут существенно различаться. В одном может лежать, например, плитка, а в другом ламинат, в одном быть натяжные потолки за 100 тысяч рублей, в другом более дешевый вариант. Таким образом, довольно таки редко оценивается это по стоимости за один квадратный метр, тем не менее для удобства нередко сначала считают стоимость жилища, потом стоимость с ремонтом, а потом это просто делят для того, чтобы, например, сделать рекламу и указать стоимость квадратного метра.
- Инвестиционная стоимость оцениваемых помещений - это стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования данных помещений. Выше мы уже обговаривали это, но не учли, что здесь идет оценка не только характеристик данного помещения в общем смысла, но и способность помещения приносить денежные средства. Например, если мы возьмем помещение с выходом на внутренний двор, оно будет иметь более низкую инвестиционную стоимость, нежели, если выход будет на внешнюю сторону, где пропускная способность существенно выше. С точки зрения же обычных характеристик, это обычно не имеет значения, более того, если оценивать, например, жилые помещения, то многие предпочитают выход на внутренний двор, так как в нем спокойнее и тише.
- Ликвидационная стоимость помещений - это расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой оцениваемые помещения могут быть отчуждены за срок экспозиции, меньший типичного срока экспозиции подобных объектов для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению помещений.
Какие документы оформляется при оценке нежилых зданий?
Для выполнения работы по оценке помещения потребуются следующие документы:
- Свидетельство о государственной регистрации права или иной правоподтверждающий (правоустанавливающий) документ.
- Кадастровый паспорт, выданный территориальным БТИ.
- Экспликация.
- Поэтажный план.
- Справка о размере ежегодных коммунальных расходов, связанных с эксплуатацией помещения.
- Справка о размере ежегодных платежей за земельный участок.
- Справка о полной и остаточной балансовой стоимости помещения (если собственником является юридическое лицо).
- Сведения о наличие обременений (если есть).
Обычно данного списка документов хватает для того, чтобы правильно провести оценку. Некоторые из этих документов возможно получить только при обращении в определенные государственные органы (например, органы кадастра), а также к коммерческим экспертам, дабы они предоставили официальный отчет о проделанных работах, в которых будет конечная стоимость рассматриваемого недвижимого объекта, проходившего оценку.
Важно! По всем вопросам, если не знаете, что делать и куда обращаться:
Звоните 8-800-777-32-16.
Бесплатная горячая юридическая линия.
