Правильно взять ипотеку на квартиру: приобретение квартиры по ипотеке + банк и заемщик
Ипотечные продукты от банков давно получили обширное распространение в России. Государство не раздает квартиры как в СССР (правда и в те времена частной собственности не было), поэтому нужна какая-то система приобретения недвижимости. У нас пошли по пути наименьшего сопротивления, и спустя некоторое время появился полноценный рынок жилой недвижимости. Естественно, для того, чтобы получать недвижимость, человек должен очень много зарабатывать. Поскольку даже с заработной платой в 1 миллион рублей в месяц, вы не сможете приобрести квартиру быстро (где-нибудь в Москве), нужно брать кредит. Так появилось ипотечное кредитование, которым пользуется большинство трудоспособного населения. Сегодня мы поговорим обо всех нюансах ипотеки и разберемся с тем, как это работает. А заодно расскажем о простых правилах и закономерностях этого процесса.
Введение в ипотеку
В общей терминологии ипотекой обычно называют:
- Наличие долга перед банком.
- Какое-то кредитное предложение банка по недвижимости.
Однако, с позиций юриспруденции это не самое правильное определение. По сути, ипотека это одна из категорий залога. По сути, беря ипотеку, вы подписываете договор, при котором ваша новая квартира автоматически становится залоговым имуществом. И до тех пор, пока вы не выплатите кредит целиком, квартира к вам в собственность окончательно не перейдет.
Это легко понять, когда вы пытаетесь сдавать квартиру в аренду, и иногда по договору требуется дополнительное разрешение банковской организации.
Естественно, если вы не сможете вернуть долг целиком, то банк сможет отобрать квартиру и продать ее потом. При этом, ипотекой называют сам факт залога недвижимости. Получается, что ипотека это не только кредит, но и подряд или аренда, или даже ДКП с залоговым имуществом. Всё это можно назвать ипотекой (в юриспруденции).
С термином ипотека, случилось всё то же самое, что и со ссудами. Ипотекой называют всё, что связано с ипотечным кредитованием. Равно как и ссудой называют любой кредит в виде денежных средств, который выдан банком.
Поэтому, сегодня мы будем использовать привычную терминологию, к которой уже все привыкли.
По 334 статье ГК РФ, предусмотрена возможность появления сниженных процентных ставок по ипотечным кредитам. И это действительно работает, ведь риски с ипотекой для банка минимальные. Едва-ли заемщику удастся уничтожить имущество или как-то спрятать. А уж продать точно не получится до тех пор, пока не будет возвращен кредит. Конечно, возможность продажи есть (техническая). Но это легко аннулируется в суде и квартира достается банку, а новоявленного "покупателя" из нее просто выбрасывают.
Особенности и регламент
Ипотека нужна для экономики, ведь она оказывает серьезное стабилизирующее влияние. Обосновано это следующими факторами:
- Банки работают с теми долговыми обязательствами, которые обеспечиваются залоговым имуществом (это стабилизирует всю банковскую систему).
- Развивается строительство (а значит и вся промышленность по производству материалов, оказанию услуг и т.п.).
- Денежные средства населения вкладываются в недвижимость, а не сгорают под влиянием инфляции.
Правда, не надо забывать о том, что было после того, как все уверили в нерушимость рынка ипотечного кредитования. Кризис 2008 года сильно ударил и по России, а отдельные его отголоски докатились даже до самых маленьких населенных пунктов. Законодательный регламент представлен несколькими документами:
- Постановление правительства России (370).
- ФЗ №102.
Мы уже определились с тем, что ипотекой называют залог недвижимости. И в теории, ипотека это не кредит, а лишь конкретный залог. А кредит базирующийся на этом залоге называется ипотечным.
Базовый принцип работы механизма ипотечного кредитования
Ипотеку выдают по одной схеме:
- Вы подаете заявку и документы.
- Организация (банковская) рассматривает ее и изучает документ.
- После предварительного одобрения вы начинаете подыскивать нужную квартиру или дом.
- Вы передаете информацию о недвижимости в банк.
- После одобрения сделки денежные стороны подписывают договор.
- Банк регистрирует все документы.
- Продавец квартиры или дома получает деньги.
- После погашения кредита закладная возвращается.
У кого-то сейчас возникнет вопрос: какая ещё закладная? Сейчас все объясним в деталях. Начать следует с целей кредита. Вам нужно указать свою цель максимально понятно и конкретно, иначе банк откажется выдавать кредит. По сути, есть несколько схем проведения ипотечной сделки.
В процессе изучения документов банк определяет вашу платежеспособность. Вообще, по ипотечным кредитам сложилась практика комплексного анализа заемщика. Изучают не только рейтинг кредитоспособности, историю займов и все документы. Банк использует большое количество моделей для анализа заемщика. Это называется системой скоринга.
Если предварительное одобрение было предоставлено, то вы начинаете искать себе подходящую квартиру. Это может быть и новостройка или что-то на вторичном рынке. Уже после того как вы выберете квартиру или дом, вы передаете всю информацию в банковскую организацию. Там изучают всё заново. И если сделка устраивает банк, то вы (как покупатель) сможете подписать договор с продавцом. Обычно на этом этапе денежные средства уже появляются на счете или в ячейке. Но пока продавец не может ими воспользоваться.
После этого банковская организация начинает подготавливать всю документацию. В частности и ту, которая сделает так, что будет квартира под обременением. А еще на этом этапе готовят бумаги для перехода прав собственности. Вот как раз после регистрации обременения, будет оформлена ценная бумага, под названием закладная. Фактически, сам факт наличия закладной уже дает возможность приобрести право собственности на имущество в залоге. Закладная кстати остается в банковской организации. Держатель закладной сможет продать квартиру в случае, если заемщик не вернул кредит. Через закладную банк становится владельцем квартиры (фактическим). Если выражаться точнее, то через закладную у банка появляется законная возможность получения права собственности в форс-мажорной ситуации.
Вся документация по сделке передается в Росреестр. Уже после того как это произошло, сторона продавца получит денежные средства (доступ к ним). После того как вы погасите кредит, ценная бумага дающая потенциальное право собственности будет возвращена.
Если же вы не выплатите кредит, то банк воспользуется закладной и сможет продать квартиру. Естественно, вы в этом случае продадите квартиру в принудительном порядке. Кстати, теоретически, остаток денег от продажи может быть вам возвращен. Но это в теории. На практике, остаток уничтожается:
- Ростом рынка недвижимости.
- Процентными ставками.
- Штрафами и т.п.
Естественно, условия кредитования меняются от одной банковской организации к другой. И не всегда условия проведения сделки купли-продажи являются идентичными общей схеме.
Оплата ипотечных процентов даже с учетом сроков кредитования обычно сильно бьет по семейному бюджету. Распространенная шутка про "доширак" и "ипотеку" на самом деле для большинства россиян является реальностью. Реальностью, в которой вам придется крутиться как белка в колесе, чтобы погасить ипотечный кредит досрочно. Впрочем, даже если вы не начинаете впадать в депрессию от сроков в 15-20 лет, ситуация все-равно сильно не меняется. Ипотечные платежи это тот случай, когда зарабатывать действительно нужно много. Никто не даст вам ипотеку с заработной платой в 12 тысяч рублей, потому что вы не доживете до последнего платежа (чисто математически), да и такая заработная плата может удовлетворить лишь базовые потребности, а отдавать с нее будет нечего.
Элементы ипотечной сделки
Базовый набор участников любой ипотечной сделки выглядит следующим образом:
- Кредитор.
- Продавец.
- Заемщик.
- Залогодатель.
Кредитор выдает денежные средства под залог объекта недвижимости. Кстати, не всегда кредитором является банк, иногда это может быть какой-то отдельный фонд в рамках социальной программы.
Продавцом является обычное физическое лицо (если вторичный рынок), и очень часто компания-застройщик (если речь о новом доме).
А вот залогодателем в этой схеме кредитования оказывается заемщик. Он передает кредитору недвижимость в рамках залога.
Но это только ключевые участники. А ведь есть еще и другие. Например оценщики занимаются расчетами стоимости объекта недвижимости. Банковские организации в России предпочитают работать с определенным пулом оценщиков.
А еще есть даже своеобразный "рынок закладных". Покупателями на этом рынке являются разнообразные инвестиционные фонды и агентства. Если вашу закладную перекупили, то вы меняете кредитора и будете должны уже не банку, а кому-то другому.
Еще в ипотечных сделках применяются поручители. Для среднестатистического гражданина ситуация, когда поручителем является юридическое лицо, может показаться странной. Но по закону такая ситуация возможна. Чаще всего поручителем является все-таки обычное физическое лицо. Кстати, поручительство по ипотеке является относительно безопасным. Хоть и встречались ситуации, когда банк перекладывал всё на поручителя. Поэтому 10 раз подумайте, прежде чем становиться поручителем по кредитам родственников или друзей.
А еще в сделках участвуют страховщики и представители Росреестра. У страховщиков здесь свой интерес, ведь таким образом они получают дополнительную прибыль. А Росреестр позволяет зарегистрировать факт обременения и перехода права на собственность.
Особенности российской ипотеки
Это к вопросу о том, как правильно брать ипотеку. Есть немало специальных предложений со ставками по 2-3 процента. Обычно такие предложения связаны с тем, что банк работает с аккредитованным застройщиком. Это позволяет получить дополнительные гарантии для банка, а значит и снизить ставку по ипотеке. Другой вопрос в том, что в этом случае вы берете какое-то конкретное жилье и выбор ограничивается. Кстати, иногда сниженная ипотека маскируется скрытыми скидками застройщика. В любом случае, для покупателя это может быть выгодным предложением. В теории. А на практике, за низкую процентную ставку вы получаете:
- Риск того, что с жильем возникнут проблемы.
- Ограничение выбора (квартиры в рамках одной компании-застройщика) и т.п.
Еще существуют разнообразные программы поддержки молодых специалистов. Но только на уровне регионов. В Подмосковье вы можете получить социальную ипотеку, где государство за вас погасит половину стоимости кредита. Проблема только в том, что это предложение доступно не для всех, а лишь для определенных профессий.
А еще ипотека есть у военных. Это государственное субсидирование ипотечного кредитования. Для оформления такого кредита вы должны соблюдать несколько условий:
- Действующий контракт на службу.
- Гражданство РФ.
- Наличие заявки в соответствующем реестре.
Еще ипотечное кредитование доступно для получателей материнского капитала. Размер материнского капитала на данный момент находится в барьерах 400-500 тысяч рублей. И вот этот материнский капитал (де-факто деньги от государства за то что вы детей рожаете) можно направить на первоначальный взнос по ипотеке. Есть отдельный регламент, позволяющий потратить эти денежные средства в пользу ипотечного кредита.
Кроме материнского капитала, есть и еще одна возможность. В частности, государство может погасить до 450 тысяч рублей по ипотеке за вас. Правда получить такую возможность могут лишь многодетные семьи. И под многодетными семьями мы подразумеваем те, где не менее 3 детей. Кстати, сам объект ипотечного кредитования особой роли не играет. Вы могли брать ипотеку в связке с ДДУ или приобретать в кредит вторичное жилье. Особой разницы нет.
Кстати, для семей с детьми предлагают особые условия для ипотечного кредитования. В частности, если вы после 2018 года родили второго или третьего ребенка, то вам могут предложить ипотеку под 6 процентов. Иногда эта ставка еще ниже. Обращаем ваше внимание на тот факт, что дается льготная ипотека только на первое жилье. Иными словами, взять себе вторую квартиру на таких же условий в ипотеку вы уже не сможете.
Сколько нужно платить по ипотеке с государственной поддержкой?
Эта поддержка обеспечена действующим законодательством и программами:
- Молодая семья.
- Постановление правительства 961.
Такая ипотека появилась только за счет того, что случился крах валютных ипотечников. Обычно государственная поддержка в этом случае позволяла списать до 30 процентов долга. Так вот, механизм государственной поддержки подобного формата никуда не исчез. Он превратился в социальную программу. Теперь вы можете получить компенсацию за ипотеку на следующих условиях:
- 2 родителя возрастом менее 35 лет.
- Семья получила статус нуждающейся.
- У вас есть деньги для приобретения квартиры.
Если вы соответствуете всем требованиям, то государство может погасить до 30/35% платежей за ипотеку. Учтите, что ждать придется очень долго, одномоментно эта программа не реализуется. Мы уже рассказывали о программе Молодая Семья в одной из предыдущих публикаций.
Ну а теперь о том, как взять ипотеку на квартиру.
Пошаговая инструкция
Начинаем с того, что нужно подобрать соответствующий банк. Вообще, оформление ипотеки это процесс из целой серии задач:
- Выбираем банк.
- Выбираем приемлемые условия.
- Ищем нужный объект недвижимости.
- Учитываем требования банковской организации по выбору жилья.
- Заключаем сделку.
- Выплачиваем до конца дней своих.
Это упрощенная схема. Давайте рассмотрим каждый из этапов.
Выбирая банк обращайте внимание на отзывы ипотечников. И не берите ипотеку в валюте, если кто-то на рынке еще такое предлагает. Потому что нашей национальной валютой только печку топить, никто ее удерживать не собирается, и очередное обрушение рубля приведет к закономерным последствиям уже конкретно для вас.
Изучайте условия в 10-15 банковских организациях. После этого рассылайте заявки и ждите предварительного одобрения. На этапе предварительного одобрения вы сможете выбрать что-то подходящее (по процентным ставкам и срокам). После этого начинаем выбирать недвижимость. Не забывайте о сумме, которую вам одобрили и дополнительных требованиях банковской организации. Если банковская организация одобрит ваш выбор, то можно сказать, что вам почти удалось взять ипотечный кредит. Теперь дело за малым:
- Заключаем договор.
- Банк рассчитывается с продавцом.
- Вы обращаетесь в МФЦ и регистрируете ипотеку, а заодно получаете право собственности.
Готово, можете затягивать пояса на ближайшие 10-15 лет. Любая потеря работы может привести к вашему банкротству. Любые экономические потрясения приведут к тому, что банк попытается задрать сделку или ужесточить условия в одностороннем порядке и т.п. Болеть и увольняться теперь точно не рекомендуется, даже несмотря на то, что вы застраховались (обязательное требование).
Может ли банк отказать в ипотеке заемщику?
Да, может. И происходит это чаще, чем может показаться. Поэтому прежде чем рассылать заявки, убедитесь в том, что вы вообще платежеспособны. Не нужно брать ипотеку "на авось". Иначе этот "авось" сыграет с вами злую шутку впоследствии. Заставить банк выдать вам ипотеку не получится. Придется искать другие предложения, которые могут оказаться не самыми выгодными.
Важно! По всем вопросам, если не знаете, что делать и куда обращаться:
Звоните 8-800-777-32-16.
Бесплатная горячая юридическая линия.
