Снос самовольной постройки в судебном порядке
Проблема самозахвата территорий, входящих в общественное пространство и хаосного самостроя актуальна для России уже лет 10. И надо полагать, до конца она решена, скорее всего, не будет. Больше всего, эта проблема актуальна для южных регионов и курортных городов. Объяснить все довольно просто, земля в такой местности представляет огромную ценность. Впрочем, и в крупных городах эта проблема стоит очень остро. Отчасти из-за того, что действующее законодательство, по ограничению и контролю оказывается сильно неэффективным. Сегодня мы поговорим о самой сути проблемы, откуда она взялась и о том, какими методами можно бороться с самовольным строительством. А также, поясним, как можно подготовить заявление для сноса самовольной постройки.
Проблема курортных городов
В той или иной мере, контролем за использованием земли и ее разграничением должны заниматься ведомства и отдельные инспекции. Само собой, под четким руководством местной власти. И с ее подачи, если уж говорить совсем откровенно. Проблема массовой застройки появилась в начале 1990-х, когда рухнули не только основные институты, но и добрая часть центрального аппарата. И вот как раз в это время начал процветать самострой, но в меньшей мере, нежели это происходит последние 10 лет. Причин этому явлению огромное количество:
- Высокая стоимость земли;
- Привлекательный (с точки зрения туриста) климат;
- Развитая инфраструктура.
А вот с контролем и серьезностью исполнения законов, разумным подходом к градостроению и отделению мух от котлет всегда были проблемы. Ну как можно думать о чем-то когда в 2 километрах бушует море, вокруг бродят толпы туристов (которым некуда потратить деньги) а на небе яркая и солнечная погода.
Многие пытаются оправдывать это тем, что в курортных городах катастрофически не хватает жилья на время курортного сезона, оттого и проистекают все проблемы. Туристов надо где-то держать, и тут предприимчивые и радушные граждане с радостью распахивают им ворота своих самодельных отелей и хостелов*
*и словосочетание "самодельный отель" здесь не литературная метафора, а реальное отражение того сумасшествия, которое творится прямо у всех на глазах.
Вообще самобытности и простоты игнорирования всех законов и норм, у жителей южных городов, всегда находится отдельное место. Складывается искреннее ощущение, что общий вектор расстраивания российских курортных городов сводится к конкретному подражанию просто фантастически вычурных особняков цыганских баронов в Болгарии. Именно в Болгарии, цыганским общинам удается выстраивать такие архитектурные композиции и сочетания, глядя на которые начинаются проблемы с нервной речью и сном.
Проблема застройки прибрежных зон
Это ключевое явление, которое и подвигло законодателей и инициаторов подумать о введении ограничений. Ситуация, на самом деле просто катастрофическая. Краснодарский край стал первопроходцем в этом плане - управленцы предложили ограничивать этажность строений в 3-4 этажа. Предлагаемая зона ограничений - 300 метровый участок вглубь (от прибрежной линии). И строительством занимаются не только предприимчивые граждане, но и предприниматели. Чего уж говорить о местных властях, которым отсутствие подобных ограничений играет только на руку. Тут показателен пример Крыма.
После присоединения полуострова к составу Российской федерации, местным очень не понравилась скептическая и очень нездоровая заинтересованность ведомств и госслужб к тому, где что и как построено. Объективности ради, нужно пояснить ситуацию. Существование Крыма в составе Украины с 1991 года, сильно сместило самосознание местных и отношение к законам.
И здесь нет никакого политического контекста, просто отсутствие жесткой регуляции и откровенно наплевательское отношение центра страны к Крыму привело к следующей ситуации:
- Местные начали просто огораживать прибрежную полосу;
- Четко выделенная береговая линия начала жестко сегментироваться;
- Никакого толкового контроля за самостроем не было.
Некоторые законодательные акты позволяли регулировать ситуацию, но в корне ничего не менялось. Это свойственно и для других регионов Украины (Херсонская область). Там и вовсе процветала практика фактического самозахвата целых пляжных территорий. Примера ради:
Существовавший местный санаторный комплекс Лилия быстро пришел в упадок, после 1991 года. И вскоре вовсе закрылся. С советских времен оставалась инфраструктура, здания и хороший песчаный пляж. Он использовался всеми жителями без исключения, ведь летом температура на улице нередко достигает и 35-40 градусов по Цельсию. Пляж не был никоим образом благоустроен, но принимал достаточно большое количество горожан. В 2003 году его захватили местные дельцы, быстро перекрыв доступ и начав строительство. В конечном итоге для бесплатного пользования был доступен кусочек прибрежной линии в 9 метров шириной. Все остальное было наглухо огорожено и перекрыто. На территории пляжа появилась охрана, а единственный автомобильный съезд обзавелся собственным КПП, на котором нужно было платить деньги за вход. При этом, никаких прав на территорию у владельцев новой "инфраструктуры" не было
Этот пример мы приводим для понятия первопричин массовой застройки в Крыму. Аналогичная ситуация сложилась и на полуострове, и после входа в состав России, местные не особо обрадовались правилам. А с точки зрения организации тур. комплексов и удобства для граждан - ситуация катастрофическая:
- Все те же ограничения береговой линии;
- Массовая застройка прибрежных территорий;
- Самозахваты целых участков земли;
- Отсутствие какого-либо контроля.
На самом деле контроль есть. Вот только лица, ответственные за организацию естественно прикармливаются предпринимателями. А то и сами обустраивают собственные частные пансионы и отели мелкого масштаба. И в этом плане, Краснодарский край мало чем отличается от того же Крыма. С разницей лишь в том, что там подняли шум при меньших масштабах проблемы. А чудовищное положение в Крыму пока никто не пытается исправить.
А теперь о том, как это все регулируется с точки зрения государства и законодательства.
Незаконное строительство с юридической точки зрения
В августе 2018 года были внесены значительные изменения в Градостроительный кодекс РФ. В частности, изменился ФЗ № 340. Теперь порядок сноса незаконных объектов стал более структурированным и получил удобочитаемую форму. А все пробелы и откровенные "дыры" в законодательстве, с помощью которых и удавалось "выплывать" , устранены. Само собой, о торжестве закона над незаконным строительством говорить еще очень рано, но подвижки в этом направлении наконец появились.
Сносить объекты капитального строительства можно:
- Основываясь на позиции органов местного самоуправления;
- На основании судебного решения;
- На решении застройщика или владельца самого объекта.
Основное нововведение состоит в том, что теперь решение этого вопроса получило более четкую и детальную позицию и регулировать саму проблему самовольного строительства будет проще.
Появилась четка последовательность действий, которые осуществляются при выявлении незаконной постройки. Обнаружив незаконную постройку, ведомства и службы (которые мы опишем чуть ниже) могут уведомить местное самоуправление. На рассмотрение этого документа отводится не больше 20 дней, после чего будет реакция. Тут местные власти имеют широкий простор для деятельности:
- Вынести решение о сносе;
- Вынести решение о приведении постройки к установленным требованиям;
- Обратиться в суд с исковым заявлением.
Сносить объект будут в случае, если на земельный участок нет никаких документов, устанавливающих право. Само собой, инициировать процедуру сноса будут и в случае, если документы есть, а даты разрешений не совпадают. Второй повод для вынесения решения о сносе - земля для территорий общего пользования или с ограниченным статусом (не предназначена для строительства вообще).
Что до приведения к установленным требованиям, то де-факто это тот же снос. Тут есть некая странность. Причины для сноса и приведения к установленным требованиям одни и те же. Сам факт того, что земля была захвачена незаконно уже исключает любой вариант исправления ситуации. Нарушение существует, и исправить это оформлением документов вряд ли получится. Опять же, отсутствие наличия разрешения это грубейшее нарушение и как можно привести уже построенный объект к "установленным нормам" решительно непонятно.
С обращением в суд все и так предельно ясно. Тут задача делегируется суду, но судьба уже предрешенного объекта уже вряд ли изменится после суда. В любом случае, это дает некий простор для контрмер со стороны владельцев незаконных построек и т.д. Суд играет роль механизма исключения ошибок, которые неизбежны при такой системе принятия решений.
Вся ситуативность описана в ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ.
Выше мы описали ключевые решения, которые будут предприняты в большинстве случаев. Однако, если надзорные органы и ведомства ошиблись, и постройка находится на земле законно, не нарушая тем самым действующего законодательства, то в ответ будет отправлен в тот орган самоуправления, который и уведомил местный муниципалитет о проблемах с объектом.
Важно понимать еще и то, что принять решение о сносе, органы самоуправления не смогут. От слова совсем. Вообще, их власть довольно сильно ограничена. Вышеописанная процедура не распространяется на:
- Объекты, право собственности которых уже есть в ЕГРН;
- Многоквартирные, жилые и садовые дома.
Если суд уже был, и исковые требования о сносе удовлетворены не были, то никаких последующих действий органы самоуправления здесь предпринять не смогут. В данном случае, последнее слово как раз за органами судебной инстанции.
Что касается пункта по садовым и многоквартирным домам, то более четкую позицию отражает пункт 4 ст. 222 ГК РФ.
Кто осуществляет надзор?
Наконец, механизм по выявлению объектов и построек, возведенных с нарушениями, теперь четко урегулирован. Этим могут заниматься только исполнительные ведомства, работающие в структурах:
- Гос.надзора по охране природных территорий (особый статус);
- Лес.надзора и его локальных учреждений;
- Гос. надзора по контролю за земельными участками;
- Органов контролирующих строительство;
Получили рычаги для выявления незаконных построек не только отдельные гос. учреждения, но и должностные лица, в ведомстве которых находятся охраняемые природные территории. Это касается земли регионального и федерального значения. При этом, полномочия по выявлению предоставлены и гос. инспекторам по охране окружающей среды.
В конечном итоге, все эти нововведения и изменения сильно влияют на проблему незаконного строительства, что радует. Это совершенно иной качественный уровень контроля.
Исполнение требований сноса
После того, как решение о сносе будет принято, владелец объекта получит соответствующее уведомление. В случае, если собственника найти не удалось, его уведомляют о предстоящем сносе заочно: публикация будет размещена:
- В интернете;
- СМИ;
- На щитах*
Этот процесс регулируется 5 частью ст. 55.32 Градостроительного кодекса. Таким образом, если собственник по каким-либо причинам не владеет информацией о текущей ситуации на объекте, то существует вероятность, что до него информацию донесут другие лица, прямо или косвенно связанные с управлением или обслуживанием постройки.
*информационный щит должен располагаться в границах спорного участка.
Тут еще интересен и сам предмет сноса. Согласно части 6 ст. 55.32 Градостроительного кодекса, демонтаж самовольной постройки (или приведение к установленным требованиям) должно осуществляться тем, кто ее возводил. Если эта информация получена не будет и никакой возможности получить ее нет, то демонтировать здание будет правообладатель земли, на которой и располагается проблемный объект.
И идти на конфликт здесь бесполезно. В теории, собственник может предпринять следующие действия:
- Игнорировать требования и скрываться;
- Договариваться с правообладателем о саботировании вынесенного решения.
На этот случай, есть отдельная часть в ст. 55.32. Она предполагает, что в случае неисполнения требования о сносе объекта, власти самостоятельно демонтируют его. За счет средств, выделенных из местного бюджета. А после этого, все издержки и затраты будут взысканы с правообладателя земли или собственника объекта.
Иными словами, затянуть процесс сноса не получится. Еще и потому, что сроки тоже урегулированы ст.222 Гражданского кодекса. На демонтаж постройки отводится диапазон в 3-12 месяцев. При этом, отклонения в большую или меньшую сторону не допускаются. А вот для приведения к установленным требованиям дается чуть больше времени: минимум 3 месяца/максимум 356 месяцев. Что также регламентируется вышеозначенной статьей.
Немного справедливости
В статье 222 ГК РФ добросовестные приобретатели тоже получили некий "иммунитет". Если собственник не знал о том, что объект своим существованием нарушает действующие законы и нормы, то снос произведен не будет. Это своеобразная лазейка на тот случай, когда обычный гражданин строит дом, получив соответствующее разрешение. Но в итоге, его собираются сносить из-за внезапно "выпрыгнувшего" особого статуса земли или инженерных коммуникаций, проходящих рядом.
И самое абсурдное: такие постройки сносились, что автоматически нарушало с десяток законов и противоречило подзаконным актам. Не говоря уже о здравом смысле и логике принятия решений. Поправка в 222 статье наконец решила этот вопрос раз и навсегда.
Проблема состояла еще и в том, что до введения 399 Федерального закона, местные органы самоуправления излишне "широко" трактовали существующие нормы и правила. И это еще очень мягкая формулировка. Теперь же все стало прозрачнее и понятнее.
Практическое руководство
Итак, как мы уже описывали выше, кто может инициировать снос и выявлять незаконные постройки. Более простым языком, запустить процесс может:
- Прокуратура;
- Правообладатель земли;
- Правообладатель соседнего зем. участка (если нарушаются его права);
- Представители органов контроля и местной администрации.
Как же подготовить исковое заявление для сноса самовольной постройки? Все довольно просто:
В исковом заявлении нужно указывать:
- Адрес истца (и наименование);
- Местоположение судебной инстанции;
- Адрес объекта;
- Тех. описания;
- Местоположение ответчика и его ФИО.
После указания этих данных, описывается сама суть иска, опирающаяся на права, которые были нарушены. Помимо этого, описывают еще и другие обстоятельства, спровоцировавшие истца на составление заявления. Это может быть что угодно.
*на практике, под такими обстоятельствами обычно подразумеваются различные угрозы - жизни граждан и т.п.
Заключение
Нововведения и сам ФЗ 399 по факту позволили наладить механизм, который будет защищать не только частные, но и общественные интересы. Единственным негативным моментом здесь является тот факт, что вводить подобные разграничения нужно было 5-10 лет назад. А теперь, органам самоуправления приходится тратить в разы больше сил и ресурсов на устранение противоречий и главное построек, возведенных в разрез с действующим законодательством. Конечная польза такого решения огромна: и описать все положительные последствия решения вопроса в одной статье уже не удастся.
Важно! По всем вопросам, если не знаете, что делать и куда обращаться:
Звоните 8-800-777-32-16.
Бесплатная горячая юридическая линия.
