Длительная аренда жилья - как правильно все оформляется + какие есть подводные камни

Что такое аренда?

С помощью этого процесса, можно урегулировать отношения между человеком, желающим снять какое-либо помещение и тем, кто им непосредственно владеет. Большая часть сделок приходится на аренду жилья, впрочем и с коммерческой недвижимостью например, все не так плохо. Поэтому сейчас существует огромное количество различных:

1. Сервисов;
2. Приложений;
3. Досок объявления и т.д.

И несмотря на то, что сейчас квартиру можно снять не по объявлению как раньше, а через интернет, количество риелторов особо не сократилось. Но об этом чуть позже.

Под объектом аренды в нашем случае понимается непосредственная квартира или дом. Или любое другое помещение, которое может считаться жилым. Но не только считаться, но и являться таковым по юридическому статусу.

В каких ситуациях люди арендуют жилье?

На самом деле, проблема жилья очень животрепещущая в нынешней действительности. У молодежи нет не то что нормальной недвижимости, но и порой адекватного заработка. А значит, автоматически перекрывается доступ к:

1. Ипотечному кредитованию;
2. Накоплению.

Да, вы можете попытаться сэкономить деньги. Но в большом городе нужно где-то жить. А стоимость того же жилья, как и аренды увеличивается. В зависимости от того, какого размера город.

Ну а самая дорогая аренда разумеется в городах федерального значения например. Из-за непосредственных рыночных цен, а также кадастровой стоимости объектов недвижимости. Ведь государственная переоценка теперь будет проводиться постоянно.

Что до самого договора аренды, то его можно заключат даже в устной форме. Но это касается только ситуаций, когда обе стороны являются физическими лицами. Плюс к тому, если срок аренды не превышает 12 месяцев. Договор аренды придется заключать в письменном виде если:

1. Одна из сторон является лицом юридическим;
2. Срок аренды предполагает больше 1 года действия.

При этом регистрация аренды на недвижимость (при превышении срока в 12 месяцев) должна быть внесена в соответствующий государственный реестр. Это является обязательным правилом, и ни для кого исключений тут не делают.

Это выгодно для обеих сторон, не только для арендодателя, но и для непосредственного арендатора. Ведь факт регистрации договора будет зафиксирован в базе, которая будет доступна государственным органам в любой момент времени. А значит, в случае возникновения проблем или полноценного разбирательства, суд будет рассматривать как раз тот договор, который был зарегистрирован в реестре. И судить будут с опорой на фактические положения, требования и обязательства сторон. Прописанные в документах разумеется.

Кстати, у арендатора есть зарубежное понятие (лессор). Но в российской практике оно вообще не используется. И если и встречается, то обычно при заключении контрактов с иностранными собственниками жилья.

Про приобретение жилища, интересно будет прочитать статью: Как купить жилье - порядок приобретения + проверка чистоты сделки

Целесообразность использования агентств недвижимости

В принципе, если у вас достаточно денежных средств и крайне мало времени, то вы можете доверить поиск подходящего жилья другим людям. В идеальной ситуации, найти такую контору, которой уже пользовались ваши родственники или друзья. Потому что мошенничества на этом направлении очень много. Поэтому нужно знать, чего требовать от специалиста, занимающегося поиском недвижимости. Давайте разберемся с этим подробнее. Профессионал должен:

1. Проверить документы непосредственного собственника;
2. Найти подходящий вариант;
3. Договориться о сроках просмотра квартиры;
4. Проверять все самостоятельно;
5. Сопровождать вас при личном визите к владельцу;
6. Проконсультировать вас, в случае, если есть проблемы*
7. Являться гарантом в сделке при заключении договора.

Проверка документов собственника обязательна. Ведь вы можете снять себе жилье не у собственника, а у какого-то постороннего человека. У которого и права сдавать квартиру то нет.

Поиск подходящего варианта, это как раз то, за что платят непосредственному специалисту. Так как именно риэлторы собирают все предложения по рынку с упорностью комбайна-уборщика. Из-за них, кстати, вам так сложно найти объявление от собственника, а не от очередного агентства недвижимости.

Договоренности с клиентом и координация арендатора с собственником, тоже задача такого сотрудника агентства. Ведь вы платите ему за это солидные деньги.Никаких срывов и простоев по его вине здесь быть не должно. А если подобное произошло, то профессионал предложит вам просмотреть еще несколько вариантов.

Проверка квартиры (предварительная) обязательна. Иначе есть риск того, что вы приедете в полуразрушенную квартиру в доме под снос. Чтобы этого не произошло, риелтор должен проверить все самостоятельно перед полноценным выездом.

На сам выезд риелтор должен подготовиться и находиться рядом. Ведь именно он занимался договорами с этим владельцем квартиры или дома. А значит, его присутствие на первой встрече обязательно.

В юридическом смысле, риелторы редко соглашаются быть гарантом. Который разрешит все проблемы. Если вы платите агентству достаточно много, то вы конечно можете этого потребовать. Но, как показывает практика, не всегда удается получить полноценную квалифицированную помощь в итоге.

* что до юридической помощи и договоров, то тут все очень сомнительно. Разумеется, если агентство дорожит своими клиентами, то вполне возможно, что вы сможете рассчитывать на их специалиста. Если арендодатель например, попытается взыскать с вас сумму в 2-3 раза большую, нежели та, о которой говорили на первой встрече. Но надо понимать, что не все риелторы чисты на руку. А некоторые, находятся в доле с собственником квартиры.

Именно поэтому, так важно найти проверенное агентство. Которое вас не обманет и не попытается лишить денежных средств.

Кстати, стоимость услуг риелтора может доходить до 50-60% от стоимости месячной аренды объекта например. Это актуально для агентств, занимающихся столичной или элитной провинциальной недвижимостью.

Разумеется, все это актуально только для тех. у кого денег предостаточно. А вот времени искать самостоятельно просто не остается.

Предположим, что:

1. Вы работаете крупным менеджером в большой компании;
2. Вас отправили в долгосрочную командировку;
3. Произошло это очень неожиданно;
4. Времени подготовиться не было.

Но компания оплатит вам любое жилье, если это конечно не загородный коттедж 500 кв. метров по площади для 1 человека. В такой ситуации, вы можете воспользоваться услугами агентства или отдельного риелтора.

Кроме того, не все риелторы могут вообще распознать то, что их пытаются обмануть. Поэтому, самостоятельный поиск квартиры все-таки более предпочтителен. Кроме того, при заключении договора вы можете использовать помощь профессионального юриста. Уже факт его присутствия позволит перестраховаться от большего количества проблем. А если вам пытаются подсунуть откровенно кабальный договор, то юрист заметит это и вовремя предупредит.

Лучше потратить чуть больше времени на поиск другого арендодателя. Чем подписать то, чему потом вы будете очень не рады. И это еще мягко сказаны.

О недостатках риелторов

А теперь поговорим о том, как агентства и различные одиночные риелторы могут вас обмануть. Но для начала, небольшое введение. В частности, надо сказать о том, что:

1. Больше 70% объявлений на площадках перехвачены риелторами;
2. В некоторых сервисах доля таких агентств доходит и до 95% покрытия.

Иными словами, пытаясь обзвонить 250 номеров с того же Авито например, вы рискуете собрать по меньшей мере 200 риелторов. При том, что это может быть даже одна и та же контора. Увы, бизнес развернулся достаточно широко.

Начнем с простейшей схемы обмана:

1. Размещается объявление;
2. В нем предложение от"собственника";
3. В ином варианте, возможно предложение о том, что вам предоставят данные владельца.

Разумеется, предложение будет составлено очень привлекательно.

Если речь идет только о выдаче контактов, то скорее всего вам пообещают выдать номер телефона после оплаты. При этом могут показать даже фотографии квартиры и назвать примерный район. Или даже указать дом с помощью геолокации.

На деле же, после отправки денежных средств окажется, что номера телефона который вам дали не существует. Или все еще веселее - информация уже давно устарела. И хозяин квартиры например, давно ничего не сдает и уже нашел себе квартиранта. Что до юридического аспекта, то тут все еще интереснее. Начнем с того, что подается все следующим образом:

1. Ваши права будут защищены;
2. Обман исключен;
3. Агентство будет сражаться за вас, как крестоносцы за свою веру.

Но на деле, все бумаги которые вы с ними подпишете, лишь договор о предоставлении информации. И ничего на самом деле, агентство вам должно не окажется. Иными словами, требовать от них вы ничего не сможете.

Еще более забавный момент - ответственность. Если говорить прямо. то ее почти нет. Вам просто предоставляют услуги по информированию, но никакого участия в случае проблем агентство не предполагает.

Тогда за что вы платите деньги? В том то и фокус, что только за предоставление контактов собственника, фактически.

Наиболее распространенной схемой обмана является еще и момент, когда вам пытаются "сдать квартиру" по заниженной ставке. Одна проблема, это цена указанная собственником. А забывать о собственной комиссии риелторское агентство не будет. Поэтому вы привлекаетесь очень низкой стоимостью квартиры. А потом деваться некуда, потому что договор уже подписали. Будьте добры, вынуть еще 30% из кармана и отдать риелтору. Ведь он всего-лишь вас не предупредил о том, что цена была указана без комиссии.

Про возврат долгов, интересно будет ознакомиться с материалом: Возврат долга — как делается все по порядку, а также основания и сроки

Как правильно арендовать квартиру?

Начнем с того, что без договора на аренду здесь делать вообще нечего. Его форма и основные правила предусмотрены Гражданским Кодексом (35 главой). Но вы можете воспользоваться и каким-нибудь шаблоном. При поиске квартиры придется учитывать:

1. Ее состояние;
2. Наличие агентства в сделке;
3. Количество собственников;
4. Местоположение;
5. Стоимость.

Например, если квартира находится чуть ли не в центре города, но при этом стоит на 30% меньше, чем та же самая площадь на окраине - возникает закономерный вопрос. А чем это собственно говоря обосновано.

Проверять придется все самостоятельно. Общий контингент дома можно оценить по тому, как выглядят подъезды и в каком состоянии другие общественные помещения.

Обратите внимание: внешний вид - не показатель. В новостройках с социальными квартирами поначалу все замечательно. А потом заезжают неблагополучные соседи и из окон подъездов начинают вылетать двери и т.д.

Поэтому снимать квартиру в каком-нибудь Мурино, не самая разумная идея. Там огромное количество проблем с парковками, да и с инфраструктурой пока все очень плохо.

Если вы заметили, что в квартире есть серьезные проблемы (например с бытовой техникой), это необходимо указать в акте приемки. Делается это для того, чтобы собственник потом не повесил на вас стоимость стиральной машинки. Которая сломалась до вас. Поэтому вы имеете полное право проверить вообще все, до чего только сможете дотянуться.

Если доверие есть, то вы можете предложить чуть снизить арендную плату. За сломанную сантехнику например или чего-нибудь еще. Но в обязательном порядке потребуйте указания этого момента в акте приемки. Иначе владелец сможет потом отбить скидку обвинив вас в том, что сломали имущество вы.

Никогда не берите с собой денежные средства. Сначала осматриваем квартиру и проверяем документы. Потом уже все остальное. Наличие денег с собой, вынуждает сделать скоропалительное решение. А так, у вас еще останется время "на подумать".

О съемежилья, для ознакомления интересно почитать материал: Как лучше снять жилье - обезопасить себя от дальнейших проблем

О юридической проверке

Ну а теперь о том, как не снять случайно квартиру без ведома владельца. Ведь таких ситуаций сейчас происходит огромное количество. На простом примере:

1. Вы осматриваете квартиру;
2. Подписываете договор;
3. Отдаете деньги за несколько месяцев вперед;
4. Приходит другой арендатор и начинается скандал.

А скандал начинается оттого, что он тут живет. И договор с собственником у него. А мошенник раздобыл где-то ключи или сделал дубликат например. Обычно этим промышляют подельники бывших риелторов.

А вы заключили фиктивный договор не пойми с кем. Который и растворился вместе с вашими денежными средствами.

Поэтому, нужно проверять владельца досконально. Вы можете сделать это своими силами или доверить задачу профессиональному юристу. Вам должны предоставить:

1. Выписку из ЕГРН;
2. Св-во о собственности;
3. Документы удостоверяющие личность (для сверки).

Можно получить выписку и самостоятельно. Все данные есть в базе Росреестра. Вы можете получить доступ к ней через заявку на сайте или МФЦ.

Если вы выбрали второй вариант, то:

1. Стоимость справки от 200 до 400 рублей;
2. Срок подготовки до 5 рабочих дней.

Разумеется, если дом или квартира имеет несколько собственников, то вы снимаете жилье у всех. И без доверенности остальных (подчеркнем, нотариальной) ничего подписывать и давать деньги не стоит.

Доверенность должна быть заключена на человека, с которым вы непосредственно договариваетесь. Если хотя бы один собственник не выдал доверенность, то эта квартира не подходит. Или вы снимаете ее на собственный страх и риск.

Плюс к тому, наличие брака или бракоразводного процесса тоже может поставить вас, как арендатора, в подвешенное положение. Поэтому собственнику-мужу нужно разрешение еще и от жены. Если квартира находится у них в совместной собственности.

Обратите внимание и на особенности работы с ипотечными квартирами. Чтобы арендовать такой объект недвижимости, вам как минимум потребуется согласие от банка. При этом, оно должно быть выдано в письменном виде.

Проходить собеседование в банке не придется. Получение разрешения - головная боль собственника, выплачивающего кредит.

Популярный обман

Кратко о том, как вас могут обмануть при поиске объявлений.

Список довольно обширный:

1. Посуточная аренда вместо помесячной;
2. Явно отредактированные фотографии;
3. Подставное лицо вместо собственника;
4. Заниженная стоимость и т.д.

Наиболее опасна схема с подставными лицами. Доверенность не так уж и трудно подделать. А если вы не профессиональный юрист, то вы этого и не обнаружите. Потом придется бегать по полиции, и пытаться вернуть свои деньги. А разыскать таких мошенников не удается иногда даже им. А если и удается, то все это длится достаточно долгое время.

Ну а с фотографиями и так все понятно. На сайтах публикуют только те, которые привлекут клиента. Не думая о том, что это фото 5-летней давности. Поэтому, никаких гарантийных платежей и предоплат до тех пор, пока не увидите квартиру собственными глазами.

Длительная аренда выгодна для арендатора тем, что обман на дальней дистанции маловероятен. Плюс к тому, договор придется заключать и регистрировать в государственном реестре. А это сводит риск нарваться на мошенника почти к нулю.

Важно! По всем вопросам, если не знаете, что делать и куда обращаться:

Звоните 8-800-777-32-16.

Бесплатная горячая юридическая линия.